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从6月的数据来看，一些核心区域已经有反弹的迹象，下半年地产市场可能会慢慢回暖。个人比较关注，招商蛇口这种优质标的，判断龙头标的有望率先开启反弹。

一、核心区域二手房复苏，下半年市场或有回暖

今年4月30日政治局会议定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

5月17日，房地产市场出台“一揽子”新政：明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、拟设立保障性住房再贷款...

 “一揽子”政策出台后，上海、广州、深圳等核心一二线城市纷纷跟进落地。前两天，北京也出台了新政，降低了购房门槛和购房成本。自此，全国一线核心城市5·17新政全部落地。

从最近的走势来看，政策效果也逐渐显现，一线核心城市二手房成交在6月有较大提升。

来源：中指数据CREIS

根据网上房地产数据，上海6月仅用24天网签量已超越3月。成为2024年单月成交最高的月份。据广州市房地产中介协会发布的统计数据，5月26日-6月25日广州市二手住宅网签宗数达到10456宗，环比上涨33.40%，创下自2023年4月以来的新高。

春江水暖鸭先知，核心区域的房地产市场开始向好的方向复苏。作为经营质量比较好的房企，招商蛇口的策略一直是区域聚焦、在核心城市深耕，2023招商蛇口累计实现签约销售面积1223万方，实现签约销售金额2936亿元，销售额在13个城市跻身行业前五，其中上海等城市更是排名TOP1。

2023年，招商蛇口获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，拿地权益比为76%，相较之前显著提升。其中，公司在北上广深的投资占全部投资额的51%。

2024年，招商蛇口拿地继续聚焦核心城市。1-5月公司获取7宗地块，分别位于上海、广州、成都等一二线城市。

从收入构成来看，主要聚焦在长三角、珠三角等区域核心城市的招商蛇口，下半年销售数据有望回暖。

来源：公司年报

二、再推REITs盘活资产，朝多元化经营继续迈进

作为“三条红线”始终保持在绿档的房企，招商蛇口的财务十分稳健。公司2023年剔除预收款的资产负债率为62.4%、净负债率54.6%、现金短债比为1.28。

招商蛇口的融资成本也持续降低，2023全年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平，全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。2024年1-5月公司发行4笔超短融共47亿元，票面利率不超过2.52%，

近期，招商蛇口积极响应“租售并举”战略，拟通过子公司招商公寓申报发行租赁住房REITs，继续拓宽融资渠道。

这个REITs的两个底层资产为深圳南山蛇口自贸区内的壹栈项目，已分别投入运营超4年和8年，2023年度平均出租率达92%和98%，项目成熟稳定。此前，招商蛇口就曾将蛇口产园REIT扩募。

招商蛇口此次新发的REITs项目，具有高出租率和稳定现金流，为公司的财务稳健性提供了保障。

今年以来，不少REITs资产已经开始回暖，蛇口产园REIT自低点反弹了30%以上。中关村REIT、张江产园REIT等反弹力度也挺不错。数据显示，这些产业园的出租率已经开始见底回升。

来源：同花顺

展望未来，招商蛇口已慢慢开始将经营战略从重资产为主向轻重结合转变，聚焦培育第二成长曲线，朝着多元化稳定经营迈进。

2024年1季度，招商蛇口实现营业收入237亿元，同比增长58.2%；实现归母净利润3亿元，同比提升22.2%。

目测6月份一线城市二手房交易，都将跨过荣枯线，市场反转在即。优质的房地产标的，还是值得更多期待。

$招商蛇口(001979)$