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最近二十年香港就干了两件事，卖地收租和中西方金融掮客，其它啥事没干成过，但现在因为内外部的环境变化都遇到了瓶颈，金融以前说的多，今天就说说楼市。

反映香港二手房市场的中原城市领先指数（CCL）最新数据显示，截至6月7日该指数已连续六周下跌，最新报143.74点，为12周以来的最低水平。去年6月上旬是166.02点，同比跌了将近16%。

香港一直都是全球房价最高的地区之一，这是由于在香港货币可以自由流通，因此楼市里有着大量的外地炒房团。为了限制外地投资者的过度炒作，香港政府采取增收“印花税”的方式，包括7.5%的买家印花税、7.5%的新屋印花税、还有10%-20%的额外印花税（2年内转售）。

今年2月28日香港宣布全面撤辣，撤辣是香港的叫法，就是撤销此前为防止楼市投机的各项限制政策。

外地人过去买房可以省15%的税，1000万的房子，节约150万的税费，很大一笔钱了。

先于国内一线城市放松，打了时间差，吸引了一大波内地有钱人去香港买房，就这，也就火了不到三个月，上周香港楼市成交量已经跌回撤辣前的成交量。

但不能说撤辣没有用，这一波还是消化了不少存量，如果出手晚俩月赶上内地大松绑，效果会更差。

香港这个走势对一二线城市信心打击很大，可以预料，全面放开限制后，差不多也是类似的情况。

取消限购降首付降利率效果不大，收入不稳定，就是零首付，每月房贷总是要还，现在这种经济形势下，谁敢保证自己不会失业一直有稳定的现金流还房贷。

如果还不起房贷，房子拍卖了还不足以抵扣银行贷款，欠的银行的差价还要继续还，不还就搞成黑户，以后干啥都麻烦。

房子的锚是租售比，富人不傻，从投资的角度来讲，买香港的房子比国内的房子划算。

香港的租售比3.5%左右，而房贷利率是4%左右，现在是美元利率高点，未来美联储降息房贷利率也会降，到时候租金就可以覆盖房贷，可能还有剩余，要知道美联储加息之前香港的房贷利率只有一点几。

所以香港房价可能还会继续跌，但跌幅不会太大了，有租售比支撑。虽然香港绝对房价高，但相对估值并不贵。

市场现在担忧的是，香港房子租金太贵了，长期以来不可持续。

租金是由城市就业收入决定的，如果香港经济大衰退，人口持续流失，租金也不是没有下跌的可能。香港前几年就有人口流失的问题，所以这两年推进高才优才专才计划大力从内地吸纳精英移民填充人口，毕竟香港的现行制度还是有明显优势，不行就降低点门槛，大把内地人愿意过去，供需关系不变，房屋租金就能保持。

现在更应该担心的是内地楼市，内地一线城市的租售比普遍不到2%，而贷款利率还有3.5%，未来房价再降一降，租售比达到2.5%左右，贷款利率降到3%左右，才有支撑。

国内现在这种情况，日本1991年房地产泡沫破裂之后已经演示过一遍了，东京在泡沫破裂后房价用了7年才稳住，其它地方由于人口大量流失，房价再没回到泡沫破裂前。中国人口是日本的10倍，大概能支撑10个左右的城市房价，也就是一线城市和少数强二线城市，而这些城市的房价高点是21年，现在才跌了三年，好日子还在后头呢。

现在就赌房地产困境反转有点早，下半年还会继续出招，政策底过后才有市场底。

房价和股市一样，涨的时候会超涨，跌的时候也会超跌。

这也不能怪大众，从整个社会群体角度来说，个人在非专业领域是缺乏基本判断力的，只能借助外界信息，当整个社会都充斥着某种“主流”信息时，个人也必然被裹挟，汇成一股势能往极端方向发展。