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招股信息

股票名称：融创服务$融创服务(01516)$ 

招股日期：11月9日-11月12日招股

发行股份：发行6.9亿股，其中93%为配售，7%为公开发售。

发售价：10.55元-12.65元

每手股数：1000股

所属行业：物业服务

发行市值：316亿~379.5亿港币

发行市盈率：99.95倍~119.84倍

入场费：12777.47港元

暗盘交易：2020年11月18日

上市日期：2020年11月19日

公司介绍

融创服务是中国增长最快的大型物业管理服务商，市场地位领先。根据中国指数研究院的资料，2019年公司的整体增长率（按在管建筑面积、合约建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。融创服务以「至善致美」为服务理念，为客户提供全面的高品质物业服务，致力于成为中国最具竞争力的高品质综合物管服务商之一。

融创服务为融创中国控股子公司，2015-2019年合同销售金额年复合增长率高达69%，过去三年合同销售金额持续位列行业前四名。今年5月8日收购开元物业，截至今年上半年，开元物业的合约建筑面积7890万平方米，在管面积3860平方米。截至今年8月，融创中国的土地储备约2.56亿平方米，在可预见的未来，仍然可以持续为融创服务提供物业面积。

融创服务（收购+母公司）双模式输送，使得融创服务目前的合约面积/在管面积比例达到2.2倍（2.32亿/1.05亿平方米），在同行中处于比较高的水平，保障了未来几年业绩的高确定性。

财务状况

营收：由2017年的人民币1,111.5百万元增长至2018年的人民币1,841.5百万元，并进一步增长至2019年的人民币2,827.4百万元，2017年至2019年的年复合增长率为59.5%，并由截至2019年6月30日止六个月的人民币1,171.4百万元继续增长52.9%至 2020年同期的人民币1,790.6百万元。

毛利：由2017年的人民币233.3百万元增长至2018年的人民币423.9百万元，并进一步增长至2019年的人民币720.29百万元，2017年至2019年的年复合增长率为150%，并由截至2019年6月30日止六个月的人民币234.7百万元增长50%至 2020年同期的人民币464.6百万元。

净利润：由2017年的人民币43.0百万元增长至2018年的人民币98.3百万元，并进一步增长至2019年的人民币269.9百万元，2017年至2019年的年复合增长率为150.7%，我们的期内利润由截至2019年6月30 日止六个月的人民币53.6百万元继续增长367.6%至2020年同期的人民币250.8百万元。

基石投资

共计4家基石，包括腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本4名基石投资者，分别认购1.5亿美元、1亿美元、6000万美元及6000万美元。按发售中间价计，占发售股份35.83%，并禁售6个月，其中腾讯领投1.5亿美金，这是腾讯在物管领域最大的基石投资。

一手中签率

预估人数8万人申购，中签率中等左右，预估40~50%，预计申购25手+稳中1手

乙头金额：40万股400手511万，10孖展需51.1万，20倍孖展需要26万，按照3.89%利率，利息在3000左右，计息6天。

秃头点评

前阵子我们分析了物业赛道，也证明了老衲的想法是对的。大部分物业二进宫，都是在为地产公司还债。让出一部分利，抛压更加严重。合景悠活开盘暴跌了20%以上。上周的金科，也是因为大部分小散失去了信心，认购人数和金额都创造了新低。地产更是无人问津，金辉地产居然出现了乙组客户满获配的局面，幸好是绿鞋足够强散户足够少，一周内没有破发到难堪地步。

那么问题来了，融创打不打？老衲的观点，放弃。金科六十多倍的PE，融创已经超过100倍的PE，而港股平均也就50多倍PE，这样的新股真的敢打么？当然融创有他的头部优势在，从公司层面上不能说差，但是地产的三条红线，依旧需要资金来填补，所以物业的上市依旧有这极大的隐患

总体看来，今年的物业股估值都太高了，几乎把所有的肉都留给了自己，而且大部分还会从我们投资者身上取，也是因为打新热度过高，公司也为此占了大便宜。但一次次的不给我们吃肉，还有多少人会相信这样高估值的物业公司？或许上市的时候会打老衲的脸，但目前港美股大盘也是不错的，在权衡之下，赚钱概率最高的事件，并不是本次融创的打新。这里也简单说下德琪医药，和荣昌生物老衲观点一样，-B的估值满天飞但是是常态，光环之下还是有一定的期待空间。因此二选一的话我也会选择生物医药，毕竟昨天辉瑞又出了大新闻也是利好生物科技板块的。

申购策略

放弃申购，德琪医药$德琪医药-B(06996)$ 申购一个乙组。