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进入金秋10月，港股物管领域又迎新势力。世茂服务10月20日开始招股，预计10月30日挂牌上市，市场关注度不低于当时的碧桂园服务和保利物业，它会是下一只“明星股”吗？要不要打呢？

招股信息

股票名称：世茂服务((00873.HK)

招股日期：10月20日-10月23日招股

发行股份：发行5.88236亿股，其中90%为配售，10%为公开发售。

发售价：14.80元-17.2元

每手股数：1000股

所属行业：物业服务

发行市值：374亿-404亿港元

发行市盈率：87

入场费：17373.32港元

暗盘交易：2020年10月29日

上市日期：2020年10月30日

保荐人：中金、摩根士丹利

公司概况

世茂服务是一家综合物业管理服务供应商，以住宅项目管理为主。于2019年综合实力计获中指院评为「中国物业服务百强企业」第12位，而于2018-19按收入增长率计，在中国物业服务二十强企业中排名第3位。世茂服务将成为继世茂集团、世茂股份（600823.SH）后，世茂的第三个上市平台。

公司业绩

招股书显示，截至6月30日，世茂服务合约总建筑面积1.26亿平方米，覆盖中国26个省份108个城市，旗下在管物业293项，总在管建筑面积8570万平方米。

2017年至2019年，世茂服务的收入和利润年复合增长率分别为54.5%和88.0%。

和大部分物管企业类似，世茂服务的业务主要是物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务等三部分，在2019年三部分收入分别占比48.2%、26%和25.8%。

值得注意的是，其中物业服务收入同比减少了15.7%，社区增值服务收入同比增加585%，从2018年的7.1%的营收占比增加为2019年的26%，翻了三倍多。

社区增值服务收入大幅上涨归因于2019年停车位销售相关服务同比上升1304.3%，年收入3.6亿元，贡献了过半的社区增值服务收入。

股东情况

2020年5月14日，红杉资本中国基金和腾讯以1.3亿美元、1.14亿美元投资世茂服务，分别获得其5.33%及4.67%的股权。这两家巨头看中了世茂服务物管数字化升级的发展潜力。

红杉中国将支持世茂服务与红杉生态体系协同发展，协助企业引入极具价值的社区商业资源，并进一步通过物联网、云计算、大数据等技术应用，以科技赋能助力世茂服务实现经营管理能力及效率的提升和优化。

腾讯投资董事总经理夏尧表示看好物业作为重要的线下场景，未来将具有的发展潜力和提升空间。腾讯将以技术积累、C2B优势和企业服务能力，助力企业加速进行数字化升级。

行业情况

在后地产时代，物业服务成为我国另一个掘金池。在后地产时代，物业服务成为我国另一个掘金池。自去年以来，奥园健康(03662-HK)、保利物业(06049-HK)、兴业物联(099162-HK)等多间物管企业在母公司分拆战略下纷纷赴港上市，掀起了一波物管企业上市高潮。

数据显示，2020在港交所上市的7家物管企业招股均表现优异，均获得超额认购，上市首日100%都是涨。其中，烨星集团、兴业物联均获得逾千倍认购，市场对物业企业招股的反响十分热烈，这也是市场对世茂服务期待的直接原因。

一手中签率预测

按当前打新人数，世茂股份初步预计申购人数会在10万左右，一手中签率40%左右，申购20手+，稳中1手。

数据来源：捷利交易宝

秃头点评

物业股扎堆上市，卓越刚过，合景和世茂紧跟其后。全部是地产拆分物业股再次上市，为何要上？我们可以来看看物业股在港股的PE平均才5，而物业股在港股的平均PE是40+。这说明了什么，老衲这里也不想过多吐槽，因为地产的三条红线，负债多的公司必须找到更多的资金填补这个坑才能活下来。

借钱会让负债更多，而基本前50的大地产公司都上市了（金辉也终于上了），只能靠拆分板块来二次融资。正巧了，物业的估值可以做的很高，一波操作割韭菜，这样的生意对于散户来说，那可能是灭顶之灾，尤其长期持有过高估值的标的，最终只会让公司一波一波收割。

老衲也不会说物业不好，有位土豪朋友告诉我，他买了6套房，不同的物业都体验了下，确实有些很不错。在此我们也无权批判物业质量的好坏，都是大企业不用心负面就会很多，自然会做的不会很差。但从金融角度来看，虽然财务数据都不差，合景的基石也是很有名，但太贵了。

申购策略

老衲最终选择放弃申购，反倒是金辉地产申购了。金辉也是个搏冷的票，目前看还未足额，筹码都在庄家手里，或许会有一波不错的走势。卓越的表现来看，近期的物业股全部选择放弃申购。国外的疫情又反复，生物医药依然还是热点。蚂蚁的准备上市也是一个不稳定因素，大体量会吸引大量资金，其余票的风险可想而知。近期保守策略为主，乙组谨慎再谨慎选择。

声明：以上港股IPO分析仅供参考，不构成任何投资建议。