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作者：松果，爱分析爱码字，有数据有故事的地产人。

夏日炎炎，是不是希望家门口就有个水上乐园，让小朋友们耍个够！

这个愿望对居住在尔湾大公园周边的居民来说，明年就能实现了。

嗯，不是要建军人墓地吗？怎么秒变水上乐园了？

没错，这是真的。

而且水上乐园7月7号已经开工了。

开发商Mike Riede说资金已经到位，明年夏天就能敞开大门。

另外，还有两个Medical Buiding也在尔湾开工建设了。

所以...所以尔湾的人气又要咄咄的火了，尔湾的房子又要蹭蹭的涨了。

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尔湾的后发优势！

话说尔湾的房子还真是有一段时间没怎么涨了。

看看下面的曲线图就知道了。

2018-2021年初基本是水平波动，躺平。

因为不断有新房供应，还有墓地等不确定因素影响，所以这两年一直是有点滞涨的状态。

 Irvine Market Trends

但整个洛杉矶的房地产市场这么火，无论是LA市区还是内陆Riverside，都早已经启动了。

先天条件这么好的尔湾，上涨只是早晚的事情。

而且往往后发的优势会更明显，速度和幅度一般都会很惊人。

果然，从今年年初开始，尔湾房子的平均价格就一口气从90多万直接突破了100万大关。

现在已经106.5万了，比较去年已经上涨了24.9%。

而房子的销售数量则增加了97.3%，在市场上的平均天数下降了43%，只有29天。

63.6%的房子成交价格高于挂牌价格，比去年同期增长了368.4%。

难怪淘沙洛杉矶负责人Lyla说，去年11月在大公园附近入手的一个100万出头的房子。

半年多的时间，现在市场价格已经140万了......

是不是有点不敢相信，但数据就是数据！

而且这波上升的劲头应该还会要持续，按照Zillow的预测，南加明年有两个城市会涨的特别好，超过其他地区。

一个是Riverside的Menifee，还有一个，就是尔湾。

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尔湾好在哪？

尔湾的好，住在南加的华人都知道，这里也是富裕新移民的首选之地。

首先地理位置非常好。

位于LA county和SD county之间，交通要道汇集，到哪里都不远。

离著名的Newport Beach，Laguna Beach都是20分钟左右的车程。

冬暖夏凉的地中海气候，住起来最是舒适，傍晚开车到海边吹吹风，绝对是一件值得享受的事情。

而且城市还非常安全。

这年头，安全可是第一位的，尔湾已经连续15年被评为全美最安全的城市了，周边几个城市Aliso Veijo, Lake Forest也都在列。

大公司扎堆在这里设点，带来的就业机会特别的多。

94.8%的人口就业比例位居全美第一。

作为南加州技术海岸中心，尔湾聚集了17000多家企业。

世界500强有三分之一在这里设有分部，美国半导体巨头博通的总部就在这里，还有亚麻，暴雪，据说连腾讯都要搬过来了。

高科技产业自然带来了高素质的人口，这里50%的人受过高等教育。

平均年龄只有33.6岁，平均收入却有10万+，典型的高富帅聚集地。

人口增长是非常快。

十年来尔湾人口增长了33.6%，是美国平均值的5倍。

在这里工作的人大多会选择居住在这里，不用受洛杉矶的交通拥堵之苦，通勤时间低于全美平均水平。

还有教育，在这里，小孩轻轻松松就能上个9分、10分学校。

尔湾联合学区在全美教育系统的排名中一直处于顶尖水平，有4所顶尖的公立高中，90%的毕业生都能够升入大学。

可以想像，有这样的产业、人口、教育资源作为支撑的城市，不差钱的话有谁会不爱呢？

30年前，这里还只是一座小城刚刚起步；

现在，这座城市产业蓬勃发展，人口大量涌入；

未来呢，一旦水上乐园等各种商业服务配套建完了，高品质的房子就会变得更贵而且稀缺。

发展成熟的好区的房子价格，一定是持续上涨的，而且上涨的空间和幅度会远远超过其他一般的区域。

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租售比达到5%

事实证明就是如此。

根据房地产数据公司Attom Data Solutions近期公布了全国124个大都会地区2019年第一季度的平均售房收益。

即2019年第一季度的销售价格与2008-2010年间业主买入时的价格之间的差异（不包括任何交易成本或房屋升级费用）。

10年价格涨幅排名前3的都在加州，而尔湾所在的Los Angles-Long Beach-Anaheim都市区10年平均涨幅是53.%，平均收益是$21.75万。

从投资角度，这个还没有计算10年的现金流收入，只考虑了房屋增值，收益已经是相当可观了。

好区的房子通常就是这样，房子自身的升值收益往往是首要的考量。

再分析现金流，租金本身是一个动态的不断上涨的过程。

如果在目前的尔湾及周边的一些城市，控制好总价，入手100万左右的single house,还是会获得不错的现金流收益。

淘沙找房洛杉矶的负责人Lyla给我们举了一个她帮客人最近买房的例子。

房子是尔湾旁边Aliso Vejio的独栋别墅，要价是$849万，加价1,5万,差不多$860万多买到的。

这在目前市场上已经很不容易了。之后呢，帮客户出租，租金也从2800直接上涨到3900元。

租售比差不多达到了5%。

如果再加上未来房屋的升值，是一笔很不错的投资。

Lyla给我们统计了一下目前市场上尔湾大公园附近100万以下的房子列表：

仅有4套！

而大公园附近出租的房子，也只有5套！

看来，尔湾的市场现在有点失控，可投资的房子严重不足，价格却在加速上涨。

所以，想要赶上这一波，成为这座理想城市的地主，还是要及早行动......