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今天的文章来自北美地产学堂淘沙找房CEO Michael，用数据分析美国楼市的现状和未来。3月份通胀率还只有1.8%-2.4%，4月份，一夜之间2.6%跳到了4.2%，远超预期的3.6%，是自2008年9月以来，13年最高！从2021年3月到4月，一个月就跳了0.8%，也是创下自2009年以来月增长纪录！

于是，全美炸开了锅。不是不膨胀，只是时候未到。

那涨的都有啥？

能源相关的涨得很厉害，光汽油就涨了差不多50%, 原油价格上涨37.3%, 二手车也飙了21%。还有轮胎，电子产品，冰箱洗碗机，家具，玩具，芯片，无一幸免。所以英特尔，台积电也风风火火地要在Arizona新建多家芯片厂。

涨的还不只这些，涨成网红的木头就不说了，涨了200%！

有网友反应，十年前，Ranch99的螃蟹$2.99/磅，最低小时工资$7，现在螃蟹$29，翻了10倍，工资$15/时，翻了1倍。人工涨不过螃蟹，只能横着走了。Home Depot的普通沥青，上个月$44，现在$70，说起来满是心酸泪，最近搞装修，工期速度跑不赢建材价格的上涨。

当然各有各的苦，去年没买房的，看着房价一路狂奔，全美平均涨了17.2%，有的网红地区跑出了超20%的“加速度”。

到底美国房市具体是个什么情况？剧情又将如何发展？

听听 Michael的独家解读。

Michael 说：

从全国范围内来看，active listing的房屋库存量跟去年同期相比爆减了53%，这是一个相当大的数字，导致暴减最主要的原因还是新冠疫情。

大家可能也都体会到了，现在市场上的供需完全是不平衡的。

上市的房源很快就能卖掉，所以一般看房的门前也是大排长龙，所有的买家都使尽了浑身解数，想办法赢得卖家，赢得房子，这里包括加价，免去contingency等等一系列的各种招数。

再来看一下新上市的房源数量：2021年新上市的房源数量比2020年房源数量增加了32.6%，但大家不要被增加的数量给误导了。

之所以增加，是因为去年4月份的时候，美国疫情刚刚开始，很多本来要卖房的卖家临时决定不卖房了，所以其实去年4月份新上市房源数量本来就是相当低的一个月，这是一个反常的现象。

所以我们应该与2017~2019年的正常数量相比，那今年4月新上市的房源数量反而是减少了25.5%的。

从这个数据就能看出，目前市场上新上市的房源仍然是相当少的，也就是说目前市场上的供需不平衡这种现状还在继续加剧，因为房源数量少，而房子的成交量一直在创新高。

接着我们看一组房地产价格的数据。

4月份的全美平均的挂牌价格是375,000美元，这个价格比去年4月份增加了17.2%。

从这个数据我们能看出，疫情导致了大部分的人是从都市区转移到郊区，或者是乡村的地区。

而且因为疫情，很多公司实行 “work from home”（在家办公）的政策，直到现在也还没有完全恢复到公司上班。

另外为了遵循 social distance的规定，人们都尽量搬到室外室内活动空间都较大的郊区。所以郊外的房价增长其实是大于都市区里的房价增长。

再看全美范围内房子在市场上的平均天数这组数据。

从去年4月份的63天，大幅度的减少到了今年的43天。这也佐证了供需关系不平衡的现状，市场上的房子实际上很快就被卖掉了。

全美各区域的active listing对比：

今年和去年同期相比，在全美国的4个区域里，南部是减少得最多的。这数据也表示了美国南部地区市场的竞争激烈程度会更大一些。从 medium listed price可以看出，西部仍然保持了最高增幅15.2%，包括加州、Oregon、华盛顿州等的大都市区域，平均的价格比去年增加了15%。

全美国范围内，东北部地区和中西部地区所有地方都呈现了 listing的快速下降，以及 median price的快速增长。

价格增长相对较快的一些区域包括：

Austin-Round Rock都市区，增幅是全美国范围之内最高的，median listing price今年的4月份比去年4月份增加了40.6%。

洛杉矶，都市区今年的listing price 比去年增加了23.6%，Riverside metro增加了22%。

Phoenix增加了21.9%，亚特兰大增加了20.7%。

还有Dallas， Sacramento，San Diego，是San Francisco，Seattle，Tampa等地区也都呈现了挂牌价格的快速增长。

那么大家一定想知道，房价之后是会接着涨，还是涨到一定的程度后往下跌，什么时候跌。

回答这个问题，可以从这几个方面来分析：

首先市场冷却，是一个过程，并不是说目前很多买家还在市场上，就能马上消化掉的。

其次，由于金融政策的低利率和市场上很多钱在流动的原因，房价上升的趋势短期内应该还是会持续的。

从中期的角度上说，由于政府出台的一些政策，有可能会导致市场的变化。

最后我们来看一组全美经纪人协会做的对美国经济预测的数据：

2020年全年GDP的增速是-3.5%，而在2021年的预测数据是2.8%。

从失业率来看，2020年是8.1%，2021年逐渐呈下降趋势。

对于mortgage rates来说，这个数字和10年国债收益率呈正相关关系。

国债收益率提高，30年固定的利率就会提高。

所以我们看到30年的贷款利率在2020年达到了低点，利率在2.8%左右，2021年逐渐上升。

2020年的全年预测，30年的固定利率是3.2%，而在2022年却上升到3.5%。看见上升的时候也需要注意到，其实无论是3.2%还是3.5%，在2019年甚至是之前2000年来说，这都是相当低的数字。

所以虽然30年的固定利率会有一些上升，但它还是处于历史的较低点。

接下来看房屋销售相关的指标预测情况：

由于疫情后人们对房屋需求的提高，预测2021年和2022年的房屋销售量都会超过2019或2020年。

再看价格。

目前2021年的价格，比2019年的价格已经高出不少了，全美经纪人协会还是预期在2021年全年会有快速的上升过程，在2022年房价仍会上升，只是增速会在2022年有所减缓。

好了，今天的分享完了，对于未来的房产走势你怎么看呢？欢迎留言，我们一起讨论！

我是米弟，为你分享投资故事、投资经验、投资知识，让我们一起成长，共同抱富！

下期再见！