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安信国际：过分依赖顺丰关连租户给予顺丰房托(02191)IPO专用评级4

智通财经网2021-05-06

本文来自“安信国际”本文为安信国际近期发布的关于顺丰房托 (02191)的新股点评，评级如下IPO 专用评级：4-- 评级分为 0 至 10， 10 为最高-- 评级基于以下标准：1. 公司营运( 0-3)：22. 行业前景( 0-3)：13. 招股估值( 0-2)：04. 市场情绪( 0-2)：1主要内容基金概览基金投资组合初步由三个物业组成：一、位于香港的亚洲物流中心—顺丰大厦，可出租面积约为...

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0-2)：1</p><p>主要内容</p><p><strong>基金概览</strong></p><p>基金投资组合初步由三个物业组成：一、位于香港的亚洲物流中心—顺丰大厦，可出租面积约为160,320平米;二、位于佛山的桂城丰泰产业园，可出租面积约为84,890平米;三、位于芜湖的丰泰产业园，可出租面积约为62,400平米。物业组合的总可出租面积约为307,620平米。</p><p>2019年及2020年基金投资组合的总租金收入约2.19亿元(港元‧下同)及2.23亿元。物业收入净额(扣除各物业的广告及推广费用、代理费、保险、物业管理费、运营管理费、与物业有关的其他税项及维修及保养等)约2.07亿元及2.16亿元。</p><p>截至2020年12月，平均租用率约95.3%。物业合共有33名租户，五大租户约占租金收入约80.1%，而顺丰关连租户约占租金总收入约80%。</p><p><strong>行业状况及前景</strong></p><p>基金持有之物业主要位处于大湾区及长三角，其中香港物业的租金收入占比最高。自2015-20年，香港进口总额及出口总额的复合年增长率分别为1.7%及1.1%。一旦香港的对外商品贸易恢复正常，2020-25年香港进出口复合年增长率预计分别约为3.4%及4.1%。</p><p>快递已发展成为物流行业中最重要的领域之一。于2015-20年，快递业务收益以约25.9%的复合年增长率增长。考虑到第三方物流增长相对稳定及快递比重越来越大，快递总收益预期稳步增长，2020-25年的复合年增长率约为14.6%。</p><p><strong>优势与机遇</strong></p><p><a 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