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朱秀英_1394
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朱秀英_1394
2023-09-06
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潘石屹隐入尘烟之后
朱秀英_1394
2023-08-04
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tg-height=\"810\"/></p><p>在很长一段时间里，“地产大佬”潘石屹，在普罗大众眼中，更像一个“明星”。也正是在这种光环效应下，潘石屹顶着代言人的标签，每年为SOHO省下数千万元的推广费用。那些年，SOHO打造的地标性建筑，也填补了中国商业办公的空白。</p><p>然而，种种争议下，他近两年的口碑，跌到至暗时刻。与此同时，SOHO中国也遇到了前所未有的麻烦。</p><p><strong>欠税近20亿，如何补？</strong></p><p>潘石屹曾打造出不少地标性建筑。</p><p>比如光华路SOHO二期，占据北京城最金贵的CBD核心，由世界著名建筑师事务所GMP设计。再比如银河SOHO，作为朝阳门地标性建筑，这栋办公楼以独特的设计风格，成为网红拍照打卡地。</p><p>然而，你很难想象，这两栋光鲜的大楼，如今却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩。“降价是从上周开始的。光华路SOHO二期的日租金，降到了6.5元一平米。银河SOHO调到了5元，之前是6、7元。”资深商业地产中介宋枫表示，他非常熟悉SOHO系列办公楼的市场现状。</p><p>这两栋大楼的租金，曾一度很坚挺。光华路SOHO二期，在2020年上半年的日租金均价，约9-10元每平方米，属于价格较高的甲级写字楼。即便是到这一年11月，光华路SOHO租金打了8折，每平方米也还是超过7元。而银河SOHO，最高时候，能租出9.5元的高价。</p><p>目前，从贝壳找房上看，光华路SOHO二期挂出的62间房的租金，分别在6-10元不等。对此，SOHO租赁部的一名员工表示，“价格比较好谈好沟通，有浮动的空间，但不是明面上的。”</p><p>无论如何，从整体来看，2023年上半年，SOHO北京的办公楼，出租率和收入情况，不尽如人意。受一些早教机构搬离、附近区域有新入市中端项目、此前疫情黑天鹅等多重因素影响，光华路SOHO二期空出不少面积租不出去。而银河SOHO，“空了大概150套房子。”至于望京SOHO，“随着一些科技公司、教育公司的搬离，一下子空出去不少。”宋枫表示。</p><p>在SOHO旗下商办租赁平台能看到，望京SOHO有多达166套房源可出租。这从SOHO半年报中也可以佐证。2023年上半年，北京的5个项目出租率下滑较大。包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，剩余两个项目出租率则不及90%。</p><p>SOHO也有办公楼出租率不错，比如其位于上海的写字楼。除了SOHO天山广场的出租率为78%之外，剩余3个项目出租率都达到了90%及以上。</p><p>北京也有表现好的写字楼，比如丽泽SOHO，其实现了租金收入增长，上半年收入达到8988.7万元，同比增长313.4万元。“丽泽SOHO基本是满租的状态，华为在这里租了5万多平方米，它旗下的公司也租了三四万平方米。”宋枫告诉「市界」。同样是SOHO的办公楼，为何有这样大的差距？</p><p>除了跟市场行情、企业搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等因素有关外，还跟办公楼的基本条件脱不了干系。“SOHO上海的一些写字楼还是比较优质的，租金回报率也不错，跟北京开发的一些办公楼相比，实用性也提高了，相对成熟一些。”一名资管公司的高管告诉「市界」。</p><p>SOHO早期在北京开发的一些办公楼，注重于外观的好看，而忽略了实用性。以2009年破土动工，2012年落成并交付使用的银河SOHO为例。“银河SOHO个别户型使用率高，其他的都在60%多，有的使用率都不到40%。”宋枫解释道，刚开盘的时候，很多客户很新奇，觉得很不错，但经过市场的淬炼，客户的认知提高了，“他们觉得使用率这么低，还不如花同等价钱，租一个面积更大的办公室。”</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/2cd1f8ef489df30cbaf48079a579cd1c\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"/></p><p>因为出租率太低，SOHO物业的交易价格也一路狂跌。受大环境的影响，好多业主还不上房贷，于是想卖掉，却一直卖不出去。房子就一路降价，有的房子现在快跌到三万了。“最高的时候，能卖到8万-10万元每平方米。”其实，银河SOHO有一部分物业是SOHO自持的，有一部分被散售出去了。被逆势抄底的，正是散售给小业主的房子。</p><p>这些抄底交易，跟SOHO本身没多大关系了，它现在也无暇顾及这些。8月18日，SOHO发布的爆雷预警显示，公司收到北京税务局的通知，要求北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。</p><p>事情缘起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。截至2023年6月30日，北京望京公司已支付土地增值税人民币30,600,000元，但尚有人民币19.86元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。</p><p>除了这19.86亿元，SOHO还有一笔42亿元的银行贷款，也还不上了。“可能出现交叉违约。”</p><p>对于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO给出的方案是：继续处置若干商业物业。曾填补中国商业办公空白的SOHO，为何走到今天这一步？这得从潘石屹打造的建外SOHO说起。</p><p><strong>当年也曾引领建筑时尚</strong></p><p>王城还记得大一那年，刚开学没多久时，他的建筑物理学老师在课上评价建外SOHO的那番话，“潘石屹这个项目做的不行，看着效果图就选了最终的设计方案，建起来的房子很多功能也不好。”对于这句话，当年还青涩的王城，也深以为然。</p><p>直到大二那一年，他进入一家建筑设计事务所，看到建外SOHO的效果图。王城才意识到，在那个特定年代，建筑物理学老师的话，并不一定对。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品，的确是因为他设计的效果图更漂亮，“竞标的其他作品，很多更注重实用性，而忽略大楼的美观性。”并且，建外SOHO是一个方方正正的用地，先做效果图，再去做场地设计，是没问题的。</p><p>尽管忽略实用性并不意味着就是对的，但从建外SOHO地块绝佳的地理位置来看，也从当年潘石屹打造商业办公楼的战略思维来看，建外SOHO当年的定位就是北京地标性建筑。这也是王城从事设计师工作很多年后，才悟出来的道理。“那个年代，地标性建筑，好看是首选。好看才会有销量。”</p><p>此言非虚。外观独特时尚，轻盈灵动的建外SOHO，一经推出立马惊艳了许多人。在大众“房子还能这么建的”的感叹中，建外SOHO在开盘后的2002年和2003年，连续获得全国房地产单体项目的销售冠军。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的生活橱窗”的同时，潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/7de575ab67127a27f8844e94a3cc6c5e\" alt=\"▲（北京建外SOHO）\" title=\"▲（北京建外SOHO）\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"/><span>▲（北京建外SOHO）</span></p><p>潘石屹这么“红”，一方面是他在微博上拥有不少粉丝，另一方面归功于建外SOHO老板这个身份。由建外SOHO开始，潘石屹仿佛打开了任督二脉。随后几年，潘石屹和SOHO中国，推出的每一个新项目，不仅吸引了所有人的眼球，还成为各区域的地标性建筑。外观漂亮，地段绝佳，是这些办公楼的共同点，比如前门SOHO、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等。</p><p>“很新奇、很时尚”的口碑中，早些年的SOHO系列，销量可谓一骑绝尘。2007年，SOHO成功上市，并在北京、上海打造出更多的办公楼。凭借商业地产“开发-销售”模式，SOHO进入了它的快速发展期。2010年这一年，SOHO商业散售额，达到238亿元。</p><p>SOHO中国前员工司元记得，那些年只要有大型活动，都会找SOHO要素材。“很多城市形象类的大活动，SOHO都参与过。在建筑艺术这一块，SOHO有很大创新。”但令所有人没有想到的是，238亿元成了潘石屹再也迈不过去的数字。从2012年开始，SOHO“转售为租”。这是SOHO的第一次转型。</p><p>做出这一决定，一方面是由于北京禁止物业散售的政策，另一方面是被散售之后的SOHO写字楼，陷入了业态混乱、租金上不来的泥淖。这影响了SOHO的口碑。但转型之路，谈何容易？2014年，潘石屹转型新共享办公时，SOHO的营收仍然在下降。一直到2022年，SOHO的营收只有17.75亿，相当于高峰时的十分之一。</p><p>笙歌归院落，灯火下楼台。复盘来时路，除市场下行、需求不足、以及疫情重击等因素外，这家公司多年前埋下的雷——办公楼实用性问题，也随着时代的进步被引爆了。王城还记得，因为排风系统不合理，望京SOHO地下停车场，总有一股难闻的泔水味；建外SOHO的两部电梯，一等就是二十分钟……“为什么SOHO越来越不受追捧了，其实就是中国人的审美和居住要求提升了，不过于追求多功能和时尚，更注重切实的居住需求了。毕竟，房子是用来住的。时代不一样了。”</p><p>潘石屹的口碑，也一路下滑。2013年起，潘石屹不断抛售资产：卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位……2014年，潘石屹夫妇成立专项基金会，向哈佛捐款6亿元。2021年，潘石屹还欲将整个SOHO，卖给美国的黑石。2022年以来，潘石屹又与SOHO进行了切割：卸任了8家企业的共14项职务。2022年年底，潘石屹被外界发现，他人在美国。</p><p>一直到2023年8月18日，SOHO中国发出爆雷预警，大众也对潘石屹的质疑声，到了无以复加的地步。探究潘石屹做这些事的动机，司元告诉「市界」，“早年在海南的经历，那种死里逃生的感觉，对他（潘石屹）影响很大。他在那次泡沫来临之前逃顶，那种极限经历让他的商业神经变得格外敏感。”这一次，剧情和30年前惊人的相似。</p><p><strong>资产不好卖，租金不好收</strong></p><p>在司元看来，潘石屹是一个好老板，没有那么玻璃心。“潘老板有点小驼背，感觉永远在笑，看起来特真诚。”另一名SOHO中国前员工告诉「市界」。</p><p>不过，外界也有人如此评价潘石屹，“他有农民的谨慎，小官员的逢迎，读书人的狡黠和艺术家的取巧。妥协、投机和谨慎，给他带来了巨大的利益。”尽管潘石屹对此否认，但有人算了一笔账：潘石屹和张欣夫妇，在近7年间累计套现300亿资产。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/cb209a99c75fba11551fe7e32da5f081\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"713\"/></p><p>时至今日，潘石屹给SOHO留下的，是一个“残局”。业绩方面，上半年，SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元，同比下降 8.32%；归属母公司净利 1361.3 万元，同比降 93%。负债方面，SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元。形成鲜明对比的，是SOHO账面上只有6.27亿元的现金及现金等价物。</p><p>但好在，SOHO还有689.2亿元的总资产。SOHO的主要资产，仍是支撑其业绩的“九大金刚”。即北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO，和位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。「市界」发现，近些年来，为了缓解资金压力，SOHO一直在处置若干商业物业。</p><p>“SOHO有好多物业正在售卖。”8月30日，宋枫说。确实，从SOHO商办租赁平台可以看到，中关村SOHO、银河SOHO、朝外SOHO、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO、SOHO现代城等项目，有不少物业正在售卖。“光华路SOHO二期也一直寻找买家。”尽管SOHO的资产都很优质，但卖资产以自救这条路，SOHO恐怕不大好走。</p><p>前些年，接盘SOHO资产的人中，不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等。但时移世易，在震荡的市场大环境中，煤老板们的身影变少了，稍微多起来了的，是金融企业与涉房企业。他们中的少数是想投资，大多数欲买下自用，但最终很少人出手。</p><p>宋枫曾带一个客户，去看了光华路SOHO二期项目。“当时，这栋大楼出价是70多亿元。合下来每平方米是6万多元，正常市场价能卖到7万多元。”但因为客户资金比较紧张，最后没有交易成功。这栋楼单价不高，但体量太大了，导致总价高。</p><p>银河SOHO的一处物业，从2021年就开始售卖，但直到今天也没有卖出去。王城曾带客户去看过。那是一座商业小独栋：地上四层，大约5000平方米，带租约出售，售价4.2亿元。王城一番评估后，将价钱压到了2亿多。SOHO认为这个价钱太低了，双方互不让价，最终这事不了了之。</p><p>“SOHO不愿意降价的很多原因，是这座小独栋需缴纳不菲的土地增值税。”王城告诉「市界」，如果选择降价抛售，SOHO在支付土地增值税后，卖楼的钱便所剩无几。实际上，SOHO有不少办公楼，需要支付高额土地增值税，比如欠了将近20亿元土地增值税的望京SOHO，便是其中的典型。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/ec22282f7ce65237f06b0cada558afae\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"721\"/></p><p>更重要的一点是，“因为一些这样那样的纠纷，SOHO抛售的资产，一些过不了户。比如去年卖的资产，不少过不了户。”宋枫向「市界」解释道，过不了户相当于SOHO卖楼的钱，拿不到手上。拿不到手上，就还不了手上的债。这也就意味着，靠出租自持物业，获取租金收益，似乎是SOHO的最大出路之一。</p><p>其实，为了将房子出租出去，SOHO中国这些年没少使劲。除了采用打折、下调租金等手段外，SOHO这几年一直在招人。“如银河SOHO换了不少人，挖过去很多商业地产的人。”宋枫告诉「市界」，SOHO的销售是所有写字楼里面最多的。即便这样，SOHO整体情况仍不及预期。</p><p>“大家都在控制预算，虽然有的楼租金降价到五六元，但好多客户会去找比五六元还便宜，比如三四元的写字楼。有的甚至跑到了五环、六环外。”宋枫向「市界」感叹道。并且，随着时代的进步，客户认知的提升，SOHO写字楼使用率低等问题，也让很多客户打了退堂鼓。这也就意味着，在时代大势面前，SOHO的自救路，难言乐观。</p><p>远在异国的潘石屹，能解决这些问题吗？他留下的残局，又该如何收场？</p></body></html>","collect":0,"html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=1.0,maximum-scale=1.0,user-scalable=no\"/>\n<meta name=\"format-detection\" content=\"telephone=no,email=no,address=no\" />\n<title>潘石屹隐入尘烟之后</title>\n<style 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13:13</p>\n</div>\n\n</a>\n\n\n</h4>\n\n</header>\n<article>\n<html><head></head><body><blockquote><p>潘石屹曾用他的“明星”效应，每年为SOHO中国省下几千万的代言费。但如今，SOHO中国危机蔓延之时，潘石屹没办法为其“吆喝”了。</p></blockquote><p>SOHO中国正处在爆雷的边缘。</p><p>8月18日，SOHO中国在半年报中发布预警，称公司收到北京税务局的通知，要求他们北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。</p><p>欠缴土地增值税一直是房企的“通病”，一位行业人士表示：“原来规定是要项目卖完才清缴土地增值税，所以很多项目故意留下一部分不卖，比如车位、底商等。后来陆续出了补丁政策，不论是否卖完，都要清缴土地增值税，但许多企业执行不到位。”央视曾经统计过，2005年至2012年八年间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。此后行业出现过一段整治，但仍未能解决这一痼疾。</p><p>为缓解资金压力，SOHO中国也有所行动。据悉，SOHO 中国位于北京的资产中，一些自持物业的租金下调了，其中包括光华路SOHO二期、银河SOHO等。而要卖的若干物业中，不只是光华路SOHO二期。</p><p>此时，远在美国的潘石屹，又有何举动呢？自今年3月就硅谷银行爆雷事件回应公众后，潘石屹就再也没有发声了。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/d1b53a61a51cfbc77f1d0e7c3cd9a944\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"810\"/></p><p>在很长一段时间里，“地产大佬”潘石屹，在普罗大众眼中，更像一个“明星”。也正是在这种光环效应下，潘石屹顶着代言人的标签，每年为SOHO省下数千万元的推广费用。那些年，SOHO打造的地标性建筑，也填补了中国商业办公的空白。</p><p>然而，种种争议下，他近两年的口碑，跌到至暗时刻。与此同时，SOHO中国也遇到了前所未有的麻烦。</p><p><strong>欠税近20亿，如何补？</strong></p><p>潘石屹曾打造出不少地标性建筑。</p><p>比如光华路SOHO二期，占据北京城最金贵的CBD核心，由世界著名建筑师事务所GMP设计。再比如银河SOHO，作为朝阳门地标性建筑，这栋办公楼以独特的设计风格，成为网红拍照打卡地。</p><p>然而，你很难想象，这两栋光鲜的大楼，如今却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩。“降价是从上周开始的。光华路SOHO二期的日租金，降到了6.5元一平米。银河SOHO调到了5元，之前是6、7元。”资深商业地产中介宋枫表示，他非常熟悉SOHO系列办公楼的市场现状。</p><p>这两栋大楼的租金，曾一度很坚挺。光华路SOHO二期，在2020年上半年的日租金均价，约9-10元每平方米，属于价格较高的甲级写字楼。即便是到这一年11月，光华路SOHO租金打了8折，每平方米也还是超过7元。而银河SOHO，最高时候，能租出9.5元的高价。</p><p>目前，从贝壳找房上看，光华路SOHO二期挂出的62间房的租金，分别在6-10元不等。对此，SOHO租赁部的一名员工表示，“价格比较好谈好沟通，有浮动的空间，但不是明面上的。”</p><p>无论如何，从整体来看，2023年上半年，SOHO北京的办公楼，出租率和收入情况，不尽如人意。受一些早教机构搬离、附近区域有新入市中端项目、此前疫情黑天鹅等多重因素影响，光华路SOHO二期空出不少面积租不出去。而银河SOHO，“空了大概150套房子。”至于望京SOHO，“随着一些科技公司、教育公司的搬离，一下子空出去不少。”宋枫表示。</p><p>在SOHO旗下商办租赁平台能看到，望京SOHO有多达166套房源可出租。这从SOHO半年报中也可以佐证。2023年上半年，北京的5个项目出租率下滑较大。包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，剩余两个项目出租率则不及90%。</p><p>SOHO也有办公楼出租率不错，比如其位于上海的写字楼。除了SOHO天山广场的出租率为78%之外，剩余3个项目出租率都达到了90%及以上。</p><p>北京也有表现好的写字楼，比如丽泽SOHO，其实现了租金收入增长，上半年收入达到8988.7万元，同比增长313.4万元。“丽泽SOHO基本是满租的状态，华为在这里租了5万多平方米，它旗下的公司也租了三四万平方米。”宋枫告诉「市界」。同样是SOHO的办公楼，为何有这样大的差距？</p><p>除了跟市场行情、企业搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等因素有关外，还跟办公楼的基本条件脱不了干系。“SOHO上海的一些写字楼还是比较优质的，租金回报率也不错，跟北京开发的一些办公楼相比，实用性也提高了，相对成熟一些。”一名资管公司的高管告诉「市界」。</p><p>SOHO早期在北京开发的一些办公楼，注重于外观的好看，而忽略了实用性。以2009年破土动工，2012年落成并交付使用的银河SOHO为例。“银河SOHO个别户型使用率高，其他的都在60%多，有的使用率都不到40%。”宋枫解释道，刚开盘的时候，很多客户很新奇，觉得很不错，但经过市场的淬炼，客户的认知提高了，“他们觉得使用率这么低，还不如花同等价钱，租一个面积更大的办公室。”</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/2cd1f8ef489df30cbaf48079a579cd1c\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"/></p><p>因为出租率太低，SOHO物业的交易价格也一路狂跌。受大环境的影响，好多业主还不上房贷，于是想卖掉，却一直卖不出去。房子就一路降价，有的房子现在快跌到三万了。“最高的时候，能卖到8万-10万元每平方米。”其实，银河SOHO有一部分物业是SOHO自持的，有一部分被散售出去了。被逆势抄底的，正是散售给小业主的房子。</p><p>这些抄底交易，跟SOHO本身没多大关系了，它现在也无暇顾及这些。8月18日，SOHO发布的爆雷预警显示，公司收到北京税务局的通知，要求北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。</p><p>事情缘起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。截至2023年6月30日，北京望京公司已支付土地增值税人民币30,600,000元，但尚有人民币19.86元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。</p><p>除了这19.86亿元，SOHO还有一笔42亿元的银行贷款，也还不上了。“可能出现交叉违约。”</p><p>对于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO给出的方案是：继续处置若干商业物业。曾填补中国商业办公空白的SOHO，为何走到今天这一步？这得从潘石屹打造的建外SOHO说起。</p><p><strong>当年也曾引领建筑时尚</strong></p><p>王城还记得大一那年，刚开学没多久时，他的建筑物理学老师在课上评价建外SOHO的那番话，“潘石屹这个项目做的不行，看着效果图就选了最终的设计方案，建起来的房子很多功能也不好。”对于这句话，当年还青涩的王城，也深以为然。</p><p>直到大二那一年，他进入一家建筑设计事务所，看到建外SOHO的效果图。王城才意识到，在那个特定年代，建筑物理学老师的话，并不一定对。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品，的确是因为他设计的效果图更漂亮，“竞标的其他作品，很多更注重实用性，而忽略大楼的美观性。”并且，建外SOHO是一个方方正正的用地，先做效果图，再去做场地设计，是没问题的。</p><p>尽管忽略实用性并不意味着就是对的，但从建外SOHO地块绝佳的地理位置来看，也从当年潘石屹打造商业办公楼的战略思维来看，建外SOHO当年的定位就是北京地标性建筑。这也是王城从事设计师工作很多年后，才悟出来的道理。“那个年代，地标性建筑，好看是首选。好看才会有销量。”</p><p>此言非虚。外观独特时尚，轻盈灵动的建外SOHO，一经推出立马惊艳了许多人。在大众“房子还能这么建的”的感叹中，建外SOHO在开盘后的2002年和2003年，连续获得全国房地产单体项目的销售冠军。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的生活橱窗”的同时，潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/7de575ab67127a27f8844e94a3cc6c5e\" alt=\"▲（北京建外SOHO）\" title=\"▲（北京建外SOHO）\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"/><span>▲（北京建外SOHO）</span></p><p>潘石屹这么“红”，一方面是他在微博上拥有不少粉丝，另一方面归功于建外SOHO老板这个身份。由建外SOHO开始，潘石屹仿佛打开了任督二脉。随后几年，潘石屹和SOHO中国，推出的每一个新项目，不仅吸引了所有人的眼球，还成为各区域的地标性建筑。外观漂亮，地段绝佳，是这些办公楼的共同点，比如前门SOHO、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等。</p><p>“很新奇、很时尚”的口碑中，早些年的SOHO系列，销量可谓一骑绝尘。2007年，SOHO成功上市，并在北京、上海打造出更多的办公楼。凭借商业地产“开发-销售”模式，SOHO进入了它的快速发展期。2010年这一年，SOHO商业散售额，达到238亿元。</p><p>SOHO中国前员工司元记得，那些年只要有大型活动，都会找SOHO要素材。“很多城市形象类的大活动，SOHO都参与过。在建筑艺术这一块，SOHO有很大创新。”但令所有人没有想到的是，238亿元成了潘石屹再也迈不过去的数字。从2012年开始，SOHO“转售为租”。这是SOHO的第一次转型。</p><p>做出这一决定，一方面是由于北京禁止物业散售的政策，另一方面是被散售之后的SOHO写字楼，陷入了业态混乱、租金上不来的泥淖。这影响了SOHO的口碑。但转型之路，谈何容易？2014年，潘石屹转型新共享办公时，SOHO的营收仍然在下降。一直到2022年，SOHO的营收只有17.75亿，相当于高峰时的十分之一。</p><p>笙歌归院落，灯火下楼台。复盘来时路，除市场下行、需求不足、以及疫情重击等因素外，这家公司多年前埋下的雷——办公楼实用性问题，也随着时代的进步被引爆了。王城还记得，因为排风系统不合理，望京SOHO地下停车场，总有一股难闻的泔水味；建外SOHO的两部电梯，一等就是二十分钟……“为什么SOHO越来越不受追捧了，其实就是中国人的审美和居住要求提升了，不过于追求多功能和时尚，更注重切实的居住需求了。毕竟，房子是用来住的。时代不一样了。”</p><p>潘石屹的口碑，也一路下滑。2013年起，潘石屹不断抛售资产：卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位……2014年，潘石屹夫妇成立专项基金会，向哈佛捐款6亿元。2021年，潘石屹还欲将整个SOHO，卖给美国的黑石。2022年以来，潘石屹又与SOHO进行了切割：卸任了8家企业的共14项职务。2022年年底，潘石屹被外界发现，他人在美国。</p><p>一直到2023年8月18日，SOHO中国发出爆雷预警，大众也对潘石屹的质疑声，到了无以复加的地步。探究潘石屹做这些事的动机，司元告诉「市界」，“早年在海南的经历，那种死里逃生的感觉，对他（潘石屹）影响很大。他在那次泡沫来临之前逃顶，那种极限经历让他的商业神经变得格外敏感。”这一次，剧情和30年前惊人的相似。</p><p><strong>资产不好卖，租金不好收</strong></p><p>在司元看来，潘石屹是一个好老板，没有那么玻璃心。“潘老板有点小驼背，感觉永远在笑，看起来特真诚。”另一名SOHO中国前员工告诉「市界」。</p><p>不过，外界也有人如此评价潘石屹，“他有农民的谨慎，小官员的逢迎，读书人的狡黠和艺术家的取巧。妥协、投机和谨慎，给他带来了巨大的利益。”尽管潘石屹对此否认，但有人算了一笔账：潘石屹和张欣夫妇，在近7年间累计套现300亿资产。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/cb209a99c75fba11551fe7e32da5f081\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"713\"/></p><p>时至今日，潘石屹给SOHO留下的，是一个“残局”。业绩方面，上半年，SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元，同比下降 8.32%；归属母公司净利 1361.3 万元，同比降 93%。负债方面，SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元。形成鲜明对比的，是SOHO账面上只有6.27亿元的现金及现金等价物。</p><p>但好在，SOHO还有689.2亿元的总资产。SOHO的主要资产，仍是支撑其业绩的“九大金刚”。即北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO，和位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。「市界」发现，近些年来，为了缓解资金压力，SOHO一直在处置若干商业物业。</p><p>“SOHO有好多物业正在售卖。”8月30日，宋枫说。确实，从SOHO商办租赁平台可以看到，中关村SOHO、银河SOHO、朝外SOHO、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO、SOHO现代城等项目，有不少物业正在售卖。“光华路SOHO二期也一直寻找买家。”尽管SOHO的资产都很优质，但卖资产以自救这条路，SOHO恐怕不大好走。</p><p>前些年，接盘SOHO资产的人中，不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等。但时移世易，在震荡的市场大环境中，煤老板们的身影变少了，稍微多起来了的，是金融企业与涉房企业。他们中的少数是想投资，大多数欲买下自用，但最终很少人出手。</p><p>宋枫曾带一个客户，去看了光华路SOHO二期项目。“当时，这栋大楼出价是70多亿元。合下来每平方米是6万多元，正常市场价能卖到7万多元。”但因为客户资金比较紧张，最后没有交易成功。这栋楼单价不高，但体量太大了，导致总价高。</p><p>银河SOHO的一处物业，从2021年就开始售卖，但直到今天也没有卖出去。王城曾带客户去看过。那是一座商业小独栋：地上四层，大约5000平方米，带租约出售，售价4.2亿元。王城一番评估后，将价钱压到了2亿多。SOHO认为这个价钱太低了，双方互不让价，最终这事不了了之。</p><p>“SOHO不愿意降价的很多原因，是这座小独栋需缴纳不菲的土地增值税。”王城告诉「市界」，如果选择降价抛售，SOHO在支付土地增值税后，卖楼的钱便所剩无几。实际上，SOHO有不少办公楼，需要支付高额土地增值税，比如欠了将近20亿元土地增值税的望京SOHO，便是其中的典型。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/ec22282f7ce65237f06b0cada558afae\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"721\"/></p><p>更重要的一点是，“因为一些这样那样的纠纷，SOHO抛售的资产，一些过不了户。比如去年卖的资产，不少过不了户。”宋枫向「市界」解释道，过不了户相当于SOHO卖楼的钱，拿不到手上。拿不到手上，就还不了手上的债。这也就意味着，靠出租自持物业，获取租金收益，似乎是SOHO的最大出路之一。</p><p>其实，为了将房子出租出去，SOHO中国这些年没少使劲。除了采用打折、下调租金等手段外，SOHO这几年一直在招人。“如银河SOHO换了不少人，挖过去很多商业地产的人。”宋枫告诉「市界」，SOHO的销售是所有写字楼里面最多的。即便这样，SOHO整体情况仍不及预期。</p><p>“大家都在控制预算，虽然有的楼租金降价到五六元，但好多客户会去找比五六元还便宜，比如三四元的写字楼。有的甚至跑到了五环、六环外。”宋枫向「市界」感叹道。并且，随着时代的进步，客户认知的提升，SOHO写字楼使用率低等问题，也让很多客户打了退堂鼓。这也就意味着，在时代大势面前，SOHO的自救路，难言乐观。</p><p>远在异国的潘石屹，能解决这些问题吗？他留下的残局，又该如何收场？</p></body></html>\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","type":0,"thumbnail":"https://static.tigerbbs.com/11e6517c41806157f98042dbaabfa8a0","relate_stocks":{"00410":"SOHO中国"},"source_url":"https://finance.sina.com.cn/stock/t/2023-09-05/doc-imzkrrpc8601727.shtml","is_english":false,"share_image_url":"https://static.laohu8.com/e9f99090a1c2ed51c021029395664489","article_id":"2365571082","content_text":"潘石屹曾用他的“明星”效应，每年为SOHO中国省下几千万的代言费。但如今，SOHO中国危机蔓延之时，潘石屹没办法为其“吆喝”了。SOHO中国正处在爆雷的边缘。8月18日，SOHO中国在半年报中发布预警，称公司收到北京税务局的通知，要求他们北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。欠缴土地增值税一直是房企的“通病”，一位行业人士表示：“原来规定是要项目卖完才清缴土地增值税，所以很多项目故意留下一部分不卖，比如车位、底商等。后来陆续出了补丁政策，不论是否卖完，都要清缴土地增值税，但许多企业执行不到位。”央视曾经统计过，2005年至2012年八年间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。此后行业出现过一段整治，但仍未能解决这一痼疾。为缓解资金压力，SOHO中国也有所行动。据悉，SOHO 中国位于北京的资产中，一些自持物业的租金下调了，其中包括光华路SOHO二期、银河SOHO等。而要卖的若干物业中，不只是光华路SOHO二期。此时，远在美国的潘石屹，又有何举动呢？自今年3月就硅谷银行爆雷事件回应公众后，潘石屹就再也没有发声了。在很长一段时间里，“地产大佬”潘石屹，在普罗大众眼中，更像一个“明星”。也正是在这种光环效应下，潘石屹顶着代言人的标签，每年为SOHO省下数千万元的推广费用。那些年，SOHO打造的地标性建筑，也填补了中国商业办公的空白。然而，种种争议下，他近两年的口碑，跌到至暗时刻。与此同时，SOHO中国也遇到了前所未有的麻烦。欠税近20亿，如何补？潘石屹曾打造出不少地标性建筑。比如光华路SOHO二期，占据北京城最金贵的CBD核心，由世界著名建筑师事务所GMP设计。再比如银河SOHO，作为朝阳门地标性建筑，这栋办公楼以独特的设计风格，成为网红拍照打卡地。然而，你很难想象，这两栋光鲜的大楼，如今却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩。“降价是从上周开始的。光华路SOHO二期的日租金，降到了6.5元一平米。银河SOHO调到了5元，之前是6、7元。”资深商业地产中介宋枫表示，他非常熟悉SOHO系列办公楼的市场现状。这两栋大楼的租金，曾一度很坚挺。光华路SOHO二期，在2020年上半年的日租金均价，约9-10元每平方米，属于价格较高的甲级写字楼。即便是到这一年11月，光华路SOHO租金打了8折，每平方米也还是超过7元。而银河SOHO，最高时候，能租出9.5元的高价。目前，从贝壳找房上看，光华路SOHO二期挂出的62间房的租金，分别在6-10元不等。对此，SOHO租赁部的一名员工表示，“价格比较好谈好沟通，有浮动的空间，但不是明面上的。”无论如何，从整体来看，2023年上半年，SOHO北京的办公楼，出租率和收入情况，不尽如人意。受一些早教机构搬离、附近区域有新入市中端项目、此前疫情黑天鹅等多重因素影响，光华路SOHO二期空出不少面积租不出去。而银河SOHO，“空了大概150套房子。”至于望京SOHO，“随着一些科技公司、教育公司的搬离，一下子空出去不少。”宋枫表示。在SOHO旗下商办租赁平台能看到，望京SOHO有多达166套房源可出租。这从SOHO半年报中也可以佐证。2023年上半年，北京的5个项目出租率下滑较大。包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，剩余两个项目出租率则不及90%。SOHO也有办公楼出租率不错，比如其位于上海的写字楼。除了SOHO天山广场的出租率为78%之外，剩余3个项目出租率都达到了90%及以上。北京也有表现好的写字楼，比如丽泽SOHO，其实现了租金收入增长，上半年收入达到8988.7万元，同比增长313.4万元。“丽泽SOHO基本是满租的状态，华为在这里租了5万多平方米，它旗下的公司也租了三四万平方米。”宋枫告诉「市界」。同样是SOHO的办公楼，为何有这样大的差距？除了跟市场行情、企业搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等因素有关外，还跟办公楼的基本条件脱不了干系。“SOHO上海的一些写字楼还是比较优质的，租金回报率也不错，跟北京开发的一些办公楼相比，实用性也提高了，相对成熟一些。”一名资管公司的高管告诉「市界」。SOHO早期在北京开发的一些办公楼，注重于外观的好看，而忽略了实用性。以2009年破土动工，2012年落成并交付使用的银河SOHO为例。“银河SOHO个别户型使用率高，其他的都在60%多，有的使用率都不到40%。”宋枫解释道，刚开盘的时候，很多客户很新奇，觉得很不错，但经过市场的淬炼，客户的认知提高了，“他们觉得使用率这么低，还不如花同等价钱，租一个面积更大的办公室。”因为出租率太低，SOHO物业的交易价格也一路狂跌。受大环境的影响，好多业主还不上房贷，于是想卖掉，却一直卖不出去。房子就一路降价，有的房子现在快跌到三万了。“最高的时候，能卖到8万-10万元每平方米。”其实，银河SOHO有一部分物业是SOHO自持的，有一部分被散售出去了。被逆势抄底的，正是散售给小业主的房子。这些抄底交易，跟SOHO本身没多大关系了，它现在也无暇顾及这些。8月18日，SOHO发布的爆雷预警显示，公司收到北京税务局的通知，要求北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。事情缘起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。截至2023年6月30日，北京望京公司已支付土地增值税人民币30,600,000元，但尚有人民币19.86元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。除了这19.86亿元，SOHO还有一笔42亿元的银行贷款，也还不上了。“可能出现交叉违约。”对于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO给出的方案是：继续处置若干商业物业。曾填补中国商业办公空白的SOHO，为何走到今天这一步？这得从潘石屹打造的建外SOHO说起。当年也曾引领建筑时尚王城还记得大一那年，刚开学没多久时，他的建筑物理学老师在课上评价建外SOHO的那番话，“潘石屹这个项目做的不行，看着效果图就选了最终的设计方案，建起来的房子很多功能也不好。”对于这句话，当年还青涩的王城，也深以为然。直到大二那一年，他进入一家建筑设计事务所，看到建外SOHO的效果图。王城才意识到，在那个特定年代，建筑物理学老师的话，并不一定对。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品，的确是因为他设计的效果图更漂亮，“竞标的其他作品，很多更注重实用性，而忽略大楼的美观性。”并且，建外SOHO是一个方方正正的用地，先做效果图，再去做场地设计，是没问题的。尽管忽略实用性并不意味着就是对的，但从建外SOHO地块绝佳的地理位置来看，也从当年潘石屹打造商业办公楼的战略思维来看，建外SOHO当年的定位就是北京地标性建筑。这也是王城从事设计师工作很多年后，才悟出来的道理。“那个年代，地标性建筑，好看是首选。好看才会有销量。”此言非虚。外观独特时尚，轻盈灵动的建外SOHO，一经推出立马惊艳了许多人。在大众“房子还能这么建的”的感叹中，建外SOHO在开盘后的2002年和2003年，连续获得全国房地产单体项目的销售冠军。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的生活橱窗”的同时，潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外。▲（北京建外SOHO）潘石屹这么“红”，一方面是他在微博上拥有不少粉丝，另一方面归功于建外SOHO老板这个身份。由建外SOHO开始，潘石屹仿佛打开了任督二脉。随后几年，潘石屹和SOHO中国，推出的每一个新项目，不仅吸引了所有人的眼球，还成为各区域的地标性建筑。外观漂亮，地段绝佳，是这些办公楼的共同点，比如前门SOHO、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等。“很新奇、很时尚”的口碑中，早些年的SOHO系列，销量可谓一骑绝尘。2007年，SOHO成功上市，并在北京、上海打造出更多的办公楼。凭借商业地产“开发-销售”模式，SOHO进入了它的快速发展期。2010年这一年，SOHO商业散售额，达到238亿元。SOHO中国前员工司元记得，那些年只要有大型活动，都会找SOHO要素材。“很多城市形象类的大活动，SOHO都参与过。在建筑艺术这一块，SOHO有很大创新。”但令所有人没有想到的是，238亿元成了潘石屹再也迈不过去的数字。从2012年开始，SOHO“转售为租”。这是SOHO的第一次转型。做出这一决定，一方面是由于北京禁止物业散售的政策，另一方面是被散售之后的SOHO写字楼，陷入了业态混乱、租金上不来的泥淖。这影响了SOHO的口碑。但转型之路，谈何容易？2014年，潘石屹转型新共享办公时，SOHO的营收仍然在下降。一直到2022年，SOHO的营收只有17.75亿，相当于高峰时的十分之一。笙歌归院落，灯火下楼台。复盘来时路，除市场下行、需求不足、以及疫情重击等因素外，这家公司多年前埋下的雷——办公楼实用性问题，也随着时代的进步被引爆了。王城还记得，因为排风系统不合理，望京SOHO地下停车场，总有一股难闻的泔水味；建外SOHO的两部电梯，一等就是二十分钟……“为什么SOHO越来越不受追捧了，其实就是中国人的审美和居住要求提升了，不过于追求多功能和时尚，更注重切实的居住需求了。毕竟，房子是用来住的。时代不一样了。”潘石屹的口碑，也一路下滑。2013年起，潘石屹不断抛售资产：卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位……2014年，潘石屹夫妇成立专项基金会，向哈佛捐款6亿元。2021年，潘石屹还欲将整个SOHO，卖给美国的黑石。2022年以来，潘石屹又与SOHO进行了切割：卸任了8家企业的共14项职务。2022年年底，潘石屹被外界发现，他人在美国。一直到2023年8月18日，SOHO中国发出爆雷预警，大众也对潘石屹的质疑声，到了无以复加的地步。探究潘石屹做这些事的动机，司元告诉「市界」，“早年在海南的经历，那种死里逃生的感觉，对他（潘石屹）影响很大。他在那次泡沫来临之前逃顶，那种极限经历让他的商业神经变得格外敏感。”这一次，剧情和30年前惊人的相似。资产不好卖，租金不好收在司元看来，潘石屹是一个好老板，没有那么玻璃心。“潘老板有点小驼背，感觉永远在笑，看起来特真诚。”另一名SOHO中国前员工告诉「市界」。不过，外界也有人如此评价潘石屹，“他有农民的谨慎，小官员的逢迎，读书人的狡黠和艺术家的取巧。妥协、投机和谨慎，给他带来了巨大的利益。”尽管潘石屹对此否认，但有人算了一笔账：潘石屹和张欣夫妇，在近7年间累计套现300亿资产。时至今日，潘石屹给SOHO留下的，是一个“残局”。业绩方面，上半年，SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元，同比下降 8.32%；归属母公司净利 1361.3 万元，同比降 93%。负债方面，SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元。形成鲜明对比的，是SOHO账面上只有6.27亿元的现金及现金等价物。但好在，SOHO还有689.2亿元的总资产。SOHO的主要资产，仍是支撑其业绩的“九大金刚”。即北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO，和位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。「市界」发现，近些年来，为了缓解资金压力，SOHO一直在处置若干商业物业。“SOHO有好多物业正在售卖。”8月30日，宋枫说。确实，从SOHO商办租赁平台可以看到，中关村SOHO、银河SOHO、朝外SOHO、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO、SOHO现代城等项目，有不少物业正在售卖。“光华路SOHO二期也一直寻找买家。”尽管SOHO的资产都很优质，但卖资产以自救这条路，SOHO恐怕不大好走。前些年，接盘SOHO资产的人中，不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等。但时移世易，在震荡的市场大环境中，煤老板们的身影变少了，稍微多起来了的，是金融企业与涉房企业。他们中的少数是想投资，大多数欲买下自用，但最终很少人出手。宋枫曾带一个客户，去看了光华路SOHO二期项目。“当时，这栋大楼出价是70多亿元。合下来每平方米是6万多元，正常市场价能卖到7万多元。”但因为客户资金比较紧张，最后没有交易成功。这栋楼单价不高，但体量太大了，导致总价高。银河SOHO的一处物业，从2021年就开始售卖，但直到今天也没有卖出去。王城曾带客户去看过。那是一座商业小独栋：地上四层，大约5000平方米，带租约出售，售价4.2亿元。王城一番评估后，将价钱压到了2亿多。SOHO认为这个价钱太低了，双方互不让价，最终这事不了了之。“SOHO不愿意降价的很多原因，是这座小独栋需缴纳不菲的土地增值税。”王城告诉「市界」，如果选择降价抛售，SOHO在支付土地增值税后，卖楼的钱便所剩无几。实际上，SOHO有不少办公楼，需要支付高额土地增值税，比如欠了将近20亿元土地增值税的望京SOHO，便是其中的典型。更重要的一点是，“因为一些这样那样的纠纷，SOHO抛售的资产，一些过不了户。比如去年卖的资产，不少过不了户。”宋枫向「市界」解释道，过不了户相当于SOHO卖楼的钱，拿不到手上。拿不到手上，就还不了手上的债。这也就意味着，靠出租自持物业，获取租金收益，似乎是SOHO的最大出路之一。其实，为了将房子出租出去，SOHO中国这些年没少使劲。除了采用打折、下调租金等手段外，SOHO这几年一直在招人。“如银河SOHO换了不少人，挖过去很多商业地产的人。”宋枫告诉「市界」，SOHO的销售是所有写字楼里面最多的。即便这样，SOHO整体情况仍不及预期。“大家都在控制预算，虽然有的楼租金降价到五六元，但好多客户会去找比五六元还便宜，比如三四元的写字楼。有的甚至跑到了五环、六环外。”宋枫向「市界」感叹道。并且，随着时代的进步，客户认知的提升，SOHO写字楼使用率低等问题，也让很多客户打了退堂鼓。这也就意味着，在时代大势面前，SOHO的自救路，难言乐观。远在异国的潘石屹，能解决这些问题吗？他留下的残局，又该如何收场？","news_type":1},"isVote":1,"tweetType":1,"viewCount":626,"authorTweetTopStatus":1,"verified":2,"comments":[],"imageCount":0,"langContent":"CN","totalScore":0},{"id":205249422672040,"gmtCreate":1691119073581,"gmtModify":1691119191788,"author":{"id":"3564621046117891","authorId":"3564621046117891","name":"朱秀英_1394","avatar":"https://static.tigerbbs.com/91e748df69ceff861cf4946174ddb67b","crmLevel":1,"crmLevelSwitch":0,"followedFlag":false},"themes":[],"htmlText":"说说你对这篇新闻的看法...","listText":"说说你对这篇新闻的看法...","text":"说说你对这篇新闻的看法...","images":[],"top":1,"highlighted":1,"essential":1,"paper":1,"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"link":"https://laohu8.com/post/205249422672040","repostId":"2356173132","repostType":2,"repost":{"id":"2356173132","pubTimestamp":1691095320,"share":"https://www.laohu8.com/m/news/2356173132?lang=&edition=full","pubTime":"2023-08-04 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Goyal上周在一次闭门会议上会见了特斯拉公司高管，讨论了这家汽车制造商在印度建厂的计划。</p><p>特斯拉已表示有意在印度建立一家工厂，生产低成本电动汽车，售价最低仅为2.4万美元，比特斯拉目前的入门款车型便宜约25%，既面向印度市场，也面向出口。</p><p>另据报道，美国国家公路交通安全管理局（NHTSA）当地时间周二（8月1日）表示，已对28万辆全新特斯拉Model 3和Model Y车辆展开调查，原因是有报告称其转向控制和动力转向系统出现“失灵”的情况。</p><p>第2名<a href=\"https://laohu8.com/S/NVDA\">英伟达</a>收高0.56%，成交143.06亿美元。周四有报道称<a href=\"https://laohu8.com/S/XPEV\">小鹏汽车</a>智驾负责人吴新宙离职，传加盟<a href=\"https://laohu8.com/S/NVDA\">英伟达</a>任高级副总裁。</p><p>第3名AMD收高3.48%，绩后获多家投行上调其目标价成交101.75亿美元。该公司第二财季营收同比下降18%，从去年同期的65.50亿美元下降至53.59亿美元，与第一财季的53.53亿美元相比基本持平。净利润同比下降94%，从去年同期的4.47亿美元锐减至2700万美元。每股收益同比下降93%，从去年同期的0.27美元下降至为0.02美元。</p><p>AMD公布财报后，多家投行上调其目标价。美银将AMD目标价从130美元上调至132美元。Benchmark将AMD目标价从108美元上调至145美元。Susquehanna将AMD目标价从135美元上调至145美元。Wedbush将AMD目标价从145美元上调至155美元。</p><p>第4名苹果公司收跌0.73%，成交98.62亿美元。苹果公司定于周四收盘后公布财报。</p><p>第5名<a href=\"https://laohu8.com/S/AMZN\">亚马逊</a>收高0.55%，成交97.34亿美元。<a href=\"https://laohu8.com/S/AMZN\">亚马逊</a>在周四收盘后公布了财报，其二季报整体好于预期，但三季度业绩指引好于预期。</p><p>第8名巴菲特旗下的<a href=\"https://laohu8.com/S/BRK.A\">伯克希尔</a>收高1.35%，成交36.17亿美元。不惧“黑天鹅”负面消息，巴菲特坚持购买美债！</p><p>美国长期国债价格正迎来今年最糟糕的单周表现，但巴菲特称伯克希尔的买债步伐依旧，巴菲特表示：“伯克希尔上周一和本周一分别买入了100亿美元的美国国债。而对于下周一，我们的问题是要购买100亿美元3个月期还是6个月期短期国库券。有些事情无须担心。”</p><p>第9名贝宝收跌12.32%，成交33.12亿美元。该公司第二财季净营收为73亿美元，与上年同期的68亿美元相比增长7%。净利润为10.29亿美元，而上年同期净亏损3.41亿美元。不按美国通用会计准则（Non-GAAP），净利润为12.89亿美元，而上年同期净利润为10.79亿美元。</p><p>此外，受欧洲的“先买后付”贷款影响，贝宝第二季度的自由现金流为-4亿美元，低于去年同期的10亿美元。</p><p>第10名<a href=\"https://laohu8.com/S/QCOM\">高通</a>收跌8.18%，成交32.85亿美元。<a href=\"https://laohu8.com/S/QCOM\">高通</a>第三财季营收为84.51亿美元，同比下滑23%。净利润为18.03亿美元，同比下滑52%。不按美国通用会计准则（Non-GAAP），净利润为21.05亿美元，同比下滑37%。</p><p>22位分析师平均预计，高通第三财季营收将达到85亿美元。财报显示，高通第三财季营收为84.51亿美元，低于分析师预期。</p><p>第14名Shopify收跌5.43%，成交21.32亿美元。该公司第二财季营收16.9亿美元，略高于市场预期的16.2亿美元；调整后每股收益0.14美元，高于预期的0.054美元。该股年内涨幅已超65%，未来12个月的市盈率高达140.6倍。投资者担心股价或已高估，第二财季业绩不足以继续推高股价。</p><p>第15名<a href=\"https://laohu8.com/S/W\">Wayfair</a>收高16.16%，成交21.03亿美元。Piper Sandler将在线家具零售商<a href=\"https://laohu8.com/S/W\">Wayfair</a>的目标价从35美元大幅上调至97美元，评级从中性上调至增持。该行称，家居装饰行业似乎趋于稳定，而公司的销售似乎也在改善，并重新占领了市场份额。供应商现在似乎更有信心使用Wayfair的供应商服务，这对持续扩大毛利率非常重要。</p><p>而Oppenheimer分析师称，<a href=\"https://laohu8.com/S/BBBY\">3B家居</a>申请破产可能会让<a href=\"https://laohu8.com/S/WMT\">沃尔玛</a>与Wayfair等其他零售商受益。</p><p>第16名拉丁美洲最大的电商平台Mercadolibre收高13.59%，成交20.48亿美元。英国百年资管巨头柏基投资（Baillie Gifford）披露了其在美股的13F持仓报告显示，该机构2023年Q2美股持仓规模达1176.41亿美元，环比上升6.14%；对其前十大美股重仓股均有所减持，仅增持了亚马逊与<a href=\"https://laohu8.com/S/MELI\">MercadoLibre</a>这两家公司。</p><p>报告期内，<a href=\"https://laohu8.com/S/MELI\">MercadoLibre</a>为柏基投资的美股第一大重仓股，持股数量约639万股，持仓市值近76亿美元。此前的头号重仓股Moderna被减持后落至第四位，柏基投资对其期末持股数量约4571万股，持仓市值超55亿美元。</p><p>第18名<a href=\"https://laohu8.com/S/XOM\">埃克森美孚</a>收高1.74%，成交17.27亿美元。据知情人士透露，<a href=\"https://laohu8.com/S/XOM\">埃克森美孚</a>正在与特斯拉、福特、大众汽车和其他汽车制造商就向他们供应锂的问题进行谈判。与潜在客户的谈判仍处于早期阶段，该公司尚未制定潜在锂业务的计划。然而，这些讨论是埃克森美孚对锂业务兴趣日益增长的最新迹象。</p></body></html>","source":"sina","collect":0,"html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta 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href=https://finance.sina.com.cn/stock/usstock/c/2023-08-04/doc-imzeykvi9333860.shtml><strong>环球市场播报</strong></a>\n\n\n</h4>\n\n</header>\n<article>\n<div>\n<p>摘要：美国长期国债价格正迎来今年最糟糕的单周表现，但巴菲特称伯克希尔的买债步伐依旧，上周一和本周一各买入100亿美元美债，下周一在犹豫买入100亿美元的3个月期还是6个月期短债；特斯拉隔夜收高2.05%，传特斯拉与印度商谈在印建厂计划；AMD收高3.48%，绩后获多家投行上调其目标价以上为美股当日交易最活跃的20只股票（按成交额）周四美股成交额第1名特斯拉收高2.05%，成交248.23亿美元。据...</p>\n\n<a href=\"https://finance.sina.com.cn/stock/usstock/c/2023-08-04/doc-imzeykvi9333860.shtml\">Web Link</a>\n\n</div>\n\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","type":0,"thumbnail":"https://static.tigerbbs.com/5d1fe578ee46cbe0d24c33435ff25ae5","relate_stocks":{"LU0056508442.USD":"贝莱德世界科技基金A2","LU0719512351.SGD":"JPMorgan Funds - US Technology A (acc) SGD","BK4533":"AQR资本管理(全球第二大对冲基金)","LU0640476718.USD":"THREADNEEDLE (LUX) US CONTRARIAN CORE EQ \"AU\" (USD) ACC","IE00B1XK9C88.USD":"PINEBRIDGE US LARGE CAP RESEARCH ENHANCED \"A\" (USD) ACC","BK4555":"新能源车","LU0234572021.USD":"高盛美国核心股票组合Acc","LU0820561909.HKD":"ALLIANZ 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Y车辆展开调查，原因是有报告称其转向控制和动力转向系统出现“失灵”的情况。第2名英伟达收高0.56%，成交143.06亿美元。周四有报道称小鹏汽车智驾负责人吴新宙离职，传加盟英伟达任高级副总裁。第3名AMD收高3.48%，绩后获多家投行上调其目标价成交101.75亿美元。该公司第二财季营收同比下降18%，从去年同期的65.50亿美元下降至53.59亿美元，与第一财季的53.53亿美元相比基本持平。净利润同比下降94%，从去年同期的4.47亿美元锐减至2700万美元。每股收益同比下降93%，从去年同期的0.27美元下降至为0.02美元。AMD公布财报后，多家投行上调其目标价。美银将AMD目标价从130美元上调至132美元。Benchmark将AMD目标价从108美元上调至145美元。Susquehanna将AMD目标价从135美元上调至145美元。Wedbush将AMD目标价从145美元上调至155美元。第4名苹果公司收跌0.73%，成交98.62亿美元。苹果公司定于周四收盘后公布财报。第5名亚马逊收高0.55%，成交97.34亿美元。亚马逊在周四收盘后公布了财报，其二季报整体好于预期，但三季度业绩指引好于预期。第8名巴菲特旗下的伯克希尔收高1.35%，成交36.17亿美元。不惧“黑天鹅”负面消息，巴菲特坚持购买美债！美国长期国债价格正迎来今年最糟糕的单周表现，但巴菲特称伯克希尔的买债步伐依旧，巴菲特表示：“伯克希尔上周一和本周一分别买入了100亿美元的美国国债。而对于下周一，我们的问题是要购买100亿美元3个月期还是6个月期短期国库券。有些事情无须担心。”第9名贝宝收跌12.32%，成交33.12亿美元。该公司第二财季净营收为73亿美元，与上年同期的68亿美元相比增长7%。净利润为10.29亿美元，而上年同期净亏损3.41亿美元。不按美国通用会计准则（Non-GAAP），净利润为12.89亿美元，而上年同期净利润为10.79亿美元。此外，受欧洲的“先买后付”贷款影响，贝宝第二季度的自由现金流为-4亿美元，低于去年同期的10亿美元。第10名高通收跌8.18%，成交32.85亿美元。高通第三财季营收为84.51亿美元，同比下滑23%。净利润为18.03亿美元，同比下滑52%。不按美国通用会计准则（Non-GAAP），净利润为21.05亿美元，同比下滑37%。22位分析师平均预计，高通第三财季营收将达到85亿美元。财报显示，高通第三财季营收为84.51亿美元，低于分析师预期。第14名Shopify收跌5.43%，成交21.32亿美元。该公司第二财季营收16.9亿美元，略高于市场预期的16.2亿美元；调整后每股收益0.14美元，高于预期的0.054美元。该股年内涨幅已超65%，未来12个月的市盈率高达140.6倍。投资者担心股价或已高估，第二财季业绩不足以继续推高股价。第15名Wayfair收高16.16%，成交21.03亿美元。Piper Sandler将在线家具零售商Wayfair的目标价从35美元大幅上调至97美元，评级从中性上调至增持。该行称，家居装饰行业似乎趋于稳定，而公司的销售似乎也在改善，并重新占领了市场份额。供应商现在似乎更有信心使用Wayfair的供应商服务，这对持续扩大毛利率非常重要。而Oppenheimer分析师称，3B家居申请破产可能会让沃尔玛与Wayfair等其他零售商受益。第16名拉丁美洲最大的电商平台Mercadolibre收高13.59%，成交20.48亿美元。英国百年资管巨头柏基投资（Baillie Gifford）披露了其在美股的13F持仓报告显示，该机构2023年Q2美股持仓规模达1176.41亿美元，环比上升6.14%；对其前十大美股重仓股均有所减持，仅增持了亚马逊与MercadoLibre这两家公司。报告期内，MercadoLibre为柏基投资的美股第一大重仓股，持股数量约639万股，持仓市值近76亿美元。此前的头号重仓股Moderna被减持后落至第四位，柏基投资对其期末持股数量约4571万股，持仓市值超55亿美元。第18名埃克森美孚收高1.74%，成交17.27亿美元。据知情人士透露，埃克森美孚正在与特斯拉、福特、大众汽车和其他汽车制造商就向他们供应锂的问题进行谈判。与潜在客户的谈判仍处于早期阶段，该公司尚未制定潜在锂业务的计划。然而，这些讨论是埃克森美孚对锂业务兴趣日益增长的最新迹象。","news_type":1},"isVote":1,"tweetType":1,"viewCount":634,"authorTweetTopStatus":1,"verified":2,"comments":[],"imageCount":0,"langContent":"CN","totalScore":0}],"hots":[{"id":216671427653808,"gmtCreate":1693931777913,"gmtModify":1693932067342,"author":{"id":"3564621046117891","authorId":"3564621046117891","name":"朱秀英_1394","avatar":"https://static.tigerbbs.com/91e748df69ceff861cf4946174ddb67b","crmLevel":1,"crmLevelSwitch":0,"followedFlag":false},"themes":[],"htmlText":"说说你对这篇新闻的看法...","listText":"说说你对这篇新闻的看法...","text":"说说你对这篇新闻的看法...","images":[],"top":1,"highlighted":1,"essential":1,"paper":1,"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"link":"https://laohu8.com/post/216671427653808","repostId":"2365571082","repostType":2,"repost":{"id":"2365571082","weMediaInfo":{"introduction":"博闻雅识，非凡之客。","home_visible":1,"media_name":"市界","id":"1019100707","head_image":"https://static.tigerbbs.com/f7aa5576660d42f195013ced4567a7f3"},"pubTimestamp":1693890780,"share":"https://www.laohu8.com/m/news/2365571082?lang=&edition=full","pubTime":"2023-09-05 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tg-height=\"810\"/></p><p>在很长一段时间里，“地产大佬”潘石屹，在普罗大众眼中，更像一个“明星”。也正是在这种光环效应下，潘石屹顶着代言人的标签，每年为SOHO省下数千万元的推广费用。那些年，SOHO打造的地标性建筑，也填补了中国商业办公的空白。</p><p>然而，种种争议下，他近两年的口碑，跌到至暗时刻。与此同时，SOHO中国也遇到了前所未有的麻烦。</p><p><strong>欠税近20亿，如何补？</strong></p><p>潘石屹曾打造出不少地标性建筑。</p><p>比如光华路SOHO二期，占据北京城最金贵的CBD核心，由世界著名建筑师事务所GMP设计。再比如银河SOHO，作为朝阳门地标性建筑，这栋办公楼以独特的设计风格，成为网红拍照打卡地。</p><p>然而，你很难想象，这两栋光鲜的大楼，如今却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩。“降价是从上周开始的。光华路SOHO二期的日租金，降到了6.5元一平米。银河SOHO调到了5元，之前是6、7元。”资深商业地产中介宋枫表示，他非常熟悉SOHO系列办公楼的市场现状。</p><p>这两栋大楼的租金，曾一度很坚挺。光华路SOHO二期，在2020年上半年的日租金均价，约9-10元每平方米，属于价格较高的甲级写字楼。即便是到这一年11月，光华路SOHO租金打了8折，每平方米也还是超过7元。而银河SOHO，最高时候，能租出9.5元的高价。</p><p>目前，从贝壳找房上看，光华路SOHO二期挂出的62间房的租金，分别在6-10元不等。对此，SOHO租赁部的一名员工表示，“价格比较好谈好沟通，有浮动的空间，但不是明面上的。”</p><p>无论如何，从整体来看，2023年上半年，SOHO北京的办公楼，出租率和收入情况，不尽如人意。受一些早教机构搬离、附近区域有新入市中端项目、此前疫情黑天鹅等多重因素影响，光华路SOHO二期空出不少面积租不出去。而银河SOHO，“空了大概150套房子。”至于望京SOHO，“随着一些科技公司、教育公司的搬离，一下子空出去不少。”宋枫表示。</p><p>在SOHO旗下商办租赁平台能看到，望京SOHO有多达166套房源可出租。这从SOHO半年报中也可以佐证。2023年上半年，北京的5个项目出租率下滑较大。包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，剩余两个项目出租率则不及90%。</p><p>SOHO也有办公楼出租率不错，比如其位于上海的写字楼。除了SOHO天山广场的出租率为78%之外，剩余3个项目出租率都达到了90%及以上。</p><p>北京也有表现好的写字楼，比如丽泽SOHO，其实现了租金收入增长，上半年收入达到8988.7万元，同比增长313.4万元。“丽泽SOHO基本是满租的状态，华为在这里租了5万多平方米，它旗下的公司也租了三四万平方米。”宋枫告诉「市界」。同样是SOHO的办公楼，为何有这样大的差距？</p><p>除了跟市场行情、企业搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等因素有关外，还跟办公楼的基本条件脱不了干系。“SOHO上海的一些写字楼还是比较优质的，租金回报率也不错，跟北京开发的一些办公楼相比，实用性也提高了，相对成熟一些。”一名资管公司的高管告诉「市界」。</p><p>SOHO早期在北京开发的一些办公楼，注重于外观的好看，而忽略了实用性。以2009年破土动工，2012年落成并交付使用的银河SOHO为例。“银河SOHO个别户型使用率高，其他的都在60%多，有的使用率都不到40%。”宋枫解释道，刚开盘的时候，很多客户很新奇，觉得很不错，但经过市场的淬炼，客户的认知提高了，“他们觉得使用率这么低，还不如花同等价钱，租一个面积更大的办公室。”</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/2cd1f8ef489df30cbaf48079a579cd1c\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"/></p><p>因为出租率太低，SOHO物业的交易价格也一路狂跌。受大环境的影响，好多业主还不上房贷，于是想卖掉，却一直卖不出去。房子就一路降价，有的房子现在快跌到三万了。“最高的时候，能卖到8万-10万元每平方米。”其实，银河SOHO有一部分物业是SOHO自持的，有一部分被散售出去了。被逆势抄底的，正是散售给小业主的房子。</p><p>这些抄底交易，跟SOHO本身没多大关系了，它现在也无暇顾及这些。8月18日，SOHO发布的爆雷预警显示，公司收到北京税务局的通知，要求北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。</p><p>事情缘起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。截至2023年6月30日，北京望京公司已支付土地增值税人民币30,600,000元，但尚有人民币19.86元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。</p><p>除了这19.86亿元，SOHO还有一笔42亿元的银行贷款，也还不上了。“可能出现交叉违约。”</p><p>对于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO给出的方案是：继续处置若干商业物业。曾填补中国商业办公空白的SOHO，为何走到今天这一步？这得从潘石屹打造的建外SOHO说起。</p><p><strong>当年也曾引领建筑时尚</strong></p><p>王城还记得大一那年，刚开学没多久时，他的建筑物理学老师在课上评价建外SOHO的那番话，“潘石屹这个项目做的不行，看着效果图就选了最终的设计方案，建起来的房子很多功能也不好。”对于这句话，当年还青涩的王城，也深以为然。</p><p>直到大二那一年，他进入一家建筑设计事务所，看到建外SOHO的效果图。王城才意识到，在那个特定年代，建筑物理学老师的话，并不一定对。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品，的确是因为他设计的效果图更漂亮，“竞标的其他作品，很多更注重实用性，而忽略大楼的美观性。”并且，建外SOHO是一个方方正正的用地，先做效果图，再去做场地设计，是没问题的。</p><p>尽管忽略实用性并不意味着就是对的，但从建外SOHO地块绝佳的地理位置来看，也从当年潘石屹打造商业办公楼的战略思维来看，建外SOHO当年的定位就是北京地标性建筑。这也是王城从事设计师工作很多年后，才悟出来的道理。“那个年代，地标性建筑，好看是首选。好看才会有销量。”</p><p>此言非虚。外观独特时尚，轻盈灵动的建外SOHO，一经推出立马惊艳了许多人。在大众“房子还能这么建的”的感叹中，建外SOHO在开盘后的2002年和2003年，连续获得全国房地产单体项目的销售冠军。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的生活橱窗”的同时，潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/7de575ab67127a27f8844e94a3cc6c5e\" alt=\"▲（北京建外SOHO）\" title=\"▲（北京建外SOHO）\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"/><span>▲（北京建外SOHO）</span></p><p>潘石屹这么“红”，一方面是他在微博上拥有不少粉丝，另一方面归功于建外SOHO老板这个身份。由建外SOHO开始，潘石屹仿佛打开了任督二脉。随后几年，潘石屹和SOHO中国，推出的每一个新项目，不仅吸引了所有人的眼球，还成为各区域的地标性建筑。外观漂亮，地段绝佳，是这些办公楼的共同点，比如前门SOHO、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等。</p><p>“很新奇、很时尚”的口碑中，早些年的SOHO系列，销量可谓一骑绝尘。2007年，SOHO成功上市，并在北京、上海打造出更多的办公楼。凭借商业地产“开发-销售”模式，SOHO进入了它的快速发展期。2010年这一年，SOHO商业散售额，达到238亿元。</p><p>SOHO中国前员工司元记得，那些年只要有大型活动，都会找SOHO要素材。“很多城市形象类的大活动，SOHO都参与过。在建筑艺术这一块，SOHO有很大创新。”但令所有人没有想到的是，238亿元成了潘石屹再也迈不过去的数字。从2012年开始，SOHO“转售为租”。这是SOHO的第一次转型。</p><p>做出这一决定，一方面是由于北京禁止物业散售的政策，另一方面是被散售之后的SOHO写字楼，陷入了业态混乱、租金上不来的泥淖。这影响了SOHO的口碑。但转型之路，谈何容易？2014年，潘石屹转型新共享办公时，SOHO的营收仍然在下降。一直到2022年，SOHO的营收只有17.75亿，相当于高峰时的十分之一。</p><p>笙歌归院落，灯火下楼台。复盘来时路，除市场下行、需求不足、以及疫情重击等因素外，这家公司多年前埋下的雷——办公楼实用性问题，也随着时代的进步被引爆了。王城还记得，因为排风系统不合理，望京SOHO地下停车场，总有一股难闻的泔水味；建外SOHO的两部电梯，一等就是二十分钟……“为什么SOHO越来越不受追捧了，其实就是中国人的审美和居住要求提升了，不过于追求多功能和时尚，更注重切实的居住需求了。毕竟，房子是用来住的。时代不一样了。”</p><p>潘石屹的口碑，也一路下滑。2013年起，潘石屹不断抛售资产：卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位……2014年，潘石屹夫妇成立专项基金会，向哈佛捐款6亿元。2021年，潘石屹还欲将整个SOHO，卖给美国的黑石。2022年以来，潘石屹又与SOHO进行了切割：卸任了8家企业的共14项职务。2022年年底，潘石屹被外界发现，他人在美国。</p><p>一直到2023年8月18日，SOHO中国发出爆雷预警，大众也对潘石屹的质疑声，到了无以复加的地步。探究潘石屹做这些事的动机，司元告诉「市界」，“早年在海南的经历，那种死里逃生的感觉，对他（潘石屹）影响很大。他在那次泡沫来临之前逃顶，那种极限经历让他的商业神经变得格外敏感。”这一次，剧情和30年前惊人的相似。</p><p><strong>资产不好卖，租金不好收</strong></p><p>在司元看来，潘石屹是一个好老板，没有那么玻璃心。“潘老板有点小驼背，感觉永远在笑，看起来特真诚。”另一名SOHO中国前员工告诉「市界」。</p><p>不过，外界也有人如此评价潘石屹，“他有农民的谨慎，小官员的逢迎，读书人的狡黠和艺术家的取巧。妥协、投机和谨慎，给他带来了巨大的利益。”尽管潘石屹对此否认，但有人算了一笔账：潘石屹和张欣夫妇，在近7年间累计套现300亿资产。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/cb209a99c75fba11551fe7e32da5f081\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"713\"/></p><p>时至今日，潘石屹给SOHO留下的，是一个“残局”。业绩方面，上半年，SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元，同比下降 8.32%；归属母公司净利 1361.3 万元，同比降 93%。负债方面，SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元。形成鲜明对比的，是SOHO账面上只有6.27亿元的现金及现金等价物。</p><p>但好在，SOHO还有689.2亿元的总资产。SOHO的主要资产，仍是支撑其业绩的“九大金刚”。即北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO，和位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。「市界」发现，近些年来，为了缓解资金压力，SOHO一直在处置若干商业物业。</p><p>“SOHO有好多物业正在售卖。”8月30日，宋枫说。确实，从SOHO商办租赁平台可以看到，中关村SOHO、银河SOHO、朝外SOHO、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO、SOHO现代城等项目，有不少物业正在售卖。“光华路SOHO二期也一直寻找买家。”尽管SOHO的资产都很优质，但卖资产以自救这条路，SOHO恐怕不大好走。</p><p>前些年，接盘SOHO资产的人中，不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等。但时移世易，在震荡的市场大环境中，煤老板们的身影变少了，稍微多起来了的，是金融企业与涉房企业。他们中的少数是想投资，大多数欲买下自用，但最终很少人出手。</p><p>宋枫曾带一个客户，去看了光华路SOHO二期项目。“当时，这栋大楼出价是70多亿元。合下来每平方米是6万多元，正常市场价能卖到7万多元。”但因为客户资金比较紧张，最后没有交易成功。这栋楼单价不高，但体量太大了，导致总价高。</p><p>银河SOHO的一处物业，从2021年就开始售卖，但直到今天也没有卖出去。王城曾带客户去看过。那是一座商业小独栋：地上四层，大约5000平方米，带租约出售，售价4.2亿元。王城一番评估后，将价钱压到了2亿多。SOHO认为这个价钱太低了，双方互不让价，最终这事不了了之。</p><p>“SOHO不愿意降价的很多原因，是这座小独栋需缴纳不菲的土地增值税。”王城告诉「市界」，如果选择降价抛售，SOHO在支付土地增值税后，卖楼的钱便所剩无几。实际上，SOHO有不少办公楼，需要支付高额土地增值税，比如欠了将近20亿元土地增值税的望京SOHO，便是其中的典型。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/ec22282f7ce65237f06b0cada558afae\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"721\"/></p><p>更重要的一点是，“因为一些这样那样的纠纷，SOHO抛售的资产，一些过不了户。比如去年卖的资产，不少过不了户。”宋枫向「市界」解释道，过不了户相当于SOHO卖楼的钱，拿不到手上。拿不到手上，就还不了手上的债。这也就意味着，靠出租自持物业，获取租金收益，似乎是SOHO的最大出路之一。</p><p>其实，为了将房子出租出去，SOHO中国这些年没少使劲。除了采用打折、下调租金等手段外，SOHO这几年一直在招人。“如银河SOHO换了不少人，挖过去很多商业地产的人。”宋枫告诉「市界」，SOHO的销售是所有写字楼里面最多的。即便这样，SOHO整体情况仍不及预期。</p><p>“大家都在控制预算，虽然有的楼租金降价到五六元，但好多客户会去找比五六元还便宜，比如三四元的写字楼。有的甚至跑到了五环、六环外。”宋枫向「市界」感叹道。并且，随着时代的进步，客户认知的提升，SOHO写字楼使用率低等问题，也让很多客户打了退堂鼓。这也就意味着，在时代大势面前，SOHO的自救路，难言乐观。</p><p>远在异国的潘石屹，能解决这些问题吗？他留下的残局，又该如何收场？</p></body></html>","collect":0,"html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=1.0,maximum-scale=1.0,user-scalable=no\"/>\n<meta name=\"format-detection\" content=\"telephone=no,email=no,address=no\" />\n<title>潘石屹隐入尘烟之后</title>\n<style 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tg-height=\"810\"/></p><p>在很长一段时间里，“地产大佬”潘石屹，在普罗大众眼中，更像一个“明星”。也正是在这种光环效应下，潘石屹顶着代言人的标签，每年为SOHO省下数千万元的推广费用。那些年，SOHO打造的地标性建筑，也填补了中国商业办公的空白。</p><p>然而，种种争议下，他近两年的口碑，跌到至暗时刻。与此同时，SOHO中国也遇到了前所未有的麻烦。</p><p><strong>欠税近20亿，如何补？</strong></p><p>潘石屹曾打造出不少地标性建筑。</p><p>比如光华路SOHO二期，占据北京城最金贵的CBD核心，由世界著名建筑师事务所GMP设计。再比如银河SOHO，作为朝阳门地标性建筑，这栋办公楼以独特的设计风格，成为网红拍照打卡地。</p><p>然而，你很难想象，这两栋光鲜的大楼，如今却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩。“降价是从上周开始的。光华路SOHO二期的日租金，降到了6.5元一平米。银河SOHO调到了5元，之前是6、7元。”资深商业地产中介宋枫表示，他非常熟悉SOHO系列办公楼的市场现状。</p><p>这两栋大楼的租金，曾一度很坚挺。光华路SOHO二期，在2020年上半年的日租金均价，约9-10元每平方米，属于价格较高的甲级写字楼。即便是到这一年11月，光华路SOHO租金打了8折，每平方米也还是超过7元。而银河SOHO，最高时候，能租出9.5元的高价。</p><p>目前，从贝壳找房上看，光华路SOHO二期挂出的62间房的租金，分别在6-10元不等。对此，SOHO租赁部的一名员工表示，“价格比较好谈好沟通，有浮动的空间，但不是明面上的。”</p><p>无论如何，从整体来看，2023年上半年，SOHO北京的办公楼，出租率和收入情况，不尽如人意。受一些早教机构搬离、附近区域有新入市中端项目、此前疫情黑天鹅等多重因素影响，光华路SOHO二期空出不少面积租不出去。而银河SOHO，“空了大概150套房子。”至于望京SOHO，“随着一些科技公司、教育公司的搬离，一下子空出去不少。”宋枫表示。</p><p>在SOHO旗下商办租赁平台能看到，望京SOHO有多达166套房源可出租。这从SOHO半年报中也可以佐证。2023年上半年，北京的5个项目出租率下滑较大。包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，剩余两个项目出租率则不及90%。</p><p>SOHO也有办公楼出租率不错，比如其位于上海的写字楼。除了SOHO天山广场的出租率为78%之外，剩余3个项目出租率都达到了90%及以上。</p><p>北京也有表现好的写字楼，比如丽泽SOHO，其实现了租金收入增长，上半年收入达到8988.7万元，同比增长313.4万元。“丽泽SOHO基本是满租的状态，华为在这里租了5万多平方米，它旗下的公司也租了三四万平方米。”宋枫告诉「市界」。同样是SOHO的办公楼，为何有这样大的差距？</p><p>除了跟市场行情、企业搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等因素有关外，还跟办公楼的基本条件脱不了干系。“SOHO上海的一些写字楼还是比较优质的，租金回报率也不错，跟北京开发的一些办公楼相比，实用性也提高了，相对成熟一些。”一名资管公司的高管告诉「市界」。</p><p>SOHO早期在北京开发的一些办公楼，注重于外观的好看，而忽略了实用性。以2009年破土动工，2012年落成并交付使用的银河SOHO为例。“银河SOHO个别户型使用率高，其他的都在60%多，有的使用率都不到40%。”宋枫解释道，刚开盘的时候，很多客户很新奇，觉得很不错，但经过市场的淬炼，客户的认知提高了，“他们觉得使用率这么低，还不如花同等价钱，租一个面积更大的办公室。”</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/2cd1f8ef489df30cbaf48079a579cd1c\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"/></p><p>因为出租率太低，SOHO物业的交易价格也一路狂跌。受大环境的影响，好多业主还不上房贷，于是想卖掉，却一直卖不出去。房子就一路降价，有的房子现在快跌到三万了。“最高的时候，能卖到8万-10万元每平方米。”其实，银河SOHO有一部分物业是SOHO自持的，有一部分被散售出去了。被逆势抄底的，正是散售给小业主的房子。</p><p>这些抄底交易，跟SOHO本身没多大关系了，它现在也无暇顾及这些。8月18日，SOHO发布的爆雷预警显示，公司收到北京税务局的通知，要求北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。</p><p>事情缘起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。截至2023年6月30日，北京望京公司已支付土地增值税人民币30,600,000元，但尚有人民币19.86元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。</p><p>除了这19.86亿元，SOHO还有一笔42亿元的银行贷款，也还不上了。“可能出现交叉违约。”</p><p>对于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO给出的方案是：继续处置若干商业物业。曾填补中国商业办公空白的SOHO，为何走到今天这一步？这得从潘石屹打造的建外SOHO说起。</p><p><strong>当年也曾引领建筑时尚</strong></p><p>王城还记得大一那年，刚开学没多久时，他的建筑物理学老师在课上评价建外SOHO的那番话，“潘石屹这个项目做的不行，看着效果图就选了最终的设计方案，建起来的房子很多功能也不好。”对于这句话，当年还青涩的王城，也深以为然。</p><p>直到大二那一年，他进入一家建筑设计事务所，看到建外SOHO的效果图。王城才意识到，在那个特定年代，建筑物理学老师的话，并不一定对。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品，的确是因为他设计的效果图更漂亮，“竞标的其他作品，很多更注重实用性，而忽略大楼的美观性。”并且，建外SOHO是一个方方正正的用地，先做效果图，再去做场地设计，是没问题的。</p><p>尽管忽略实用性并不意味着就是对的，但从建外SOHO地块绝佳的地理位置来看，也从当年潘石屹打造商业办公楼的战略思维来看，建外SOHO当年的定位就是北京地标性建筑。这也是王城从事设计师工作很多年后，才悟出来的道理。“那个年代，地标性建筑，好看是首选。好看才会有销量。”</p><p>此言非虚。外观独特时尚，轻盈灵动的建外SOHO，一经推出立马惊艳了许多人。在大众“房子还能这么建的”的感叹中，建外SOHO在开盘后的2002年和2003年，连续获得全国房地产单体项目的销售冠军。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的生活橱窗”的同时，潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/7de575ab67127a27f8844e94a3cc6c5e\" alt=\"▲（北京建外SOHO）\" title=\"▲（北京建外SOHO）\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"/><span>▲（北京建外SOHO）</span></p><p>潘石屹这么“红”，一方面是他在微博上拥有不少粉丝，另一方面归功于建外SOHO老板这个身份。由建外SOHO开始，潘石屹仿佛打开了任督二脉。随后几年，潘石屹和SOHO中国，推出的每一个新项目，不仅吸引了所有人的眼球，还成为各区域的地标性建筑。外观漂亮，地段绝佳，是这些办公楼的共同点，比如前门SOHO、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等。</p><p>“很新奇、很时尚”的口碑中，早些年的SOHO系列，销量可谓一骑绝尘。2007年，SOHO成功上市，并在北京、上海打造出更多的办公楼。凭借商业地产“开发-销售”模式，SOHO进入了它的快速发展期。2010年这一年，SOHO商业散售额，达到238亿元。</p><p>SOHO中国前员工司元记得，那些年只要有大型活动，都会找SOHO要素材。“很多城市形象类的大活动，SOHO都参与过。在建筑艺术这一块，SOHO有很大创新。”但令所有人没有想到的是，238亿元成了潘石屹再也迈不过去的数字。从2012年开始，SOHO“转售为租”。这是SOHO的第一次转型。</p><p>做出这一决定，一方面是由于北京禁止物业散售的政策，另一方面是被散售之后的SOHO写字楼，陷入了业态混乱、租金上不来的泥淖。这影响了SOHO的口碑。但转型之路，谈何容易？2014年，潘石屹转型新共享办公时，SOHO的营收仍然在下降。一直到2022年，SOHO的营收只有17.75亿，相当于高峰时的十分之一。</p><p>笙歌归院落，灯火下楼台。复盘来时路，除市场下行、需求不足、以及疫情重击等因素外，这家公司多年前埋下的雷——办公楼实用性问题，也随着时代的进步被引爆了。王城还记得，因为排风系统不合理，望京SOHO地下停车场，总有一股难闻的泔水味；建外SOHO的两部电梯，一等就是二十分钟……“为什么SOHO越来越不受追捧了，其实就是中国人的审美和居住要求提升了，不过于追求多功能和时尚，更注重切实的居住需求了。毕竟，房子是用来住的。时代不一样了。”</p><p>潘石屹的口碑，也一路下滑。2013年起，潘石屹不断抛售资产：卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位……2014年，潘石屹夫妇成立专项基金会，向哈佛捐款6亿元。2021年，潘石屹还欲将整个SOHO，卖给美国的黑石。2022年以来，潘石屹又与SOHO进行了切割：卸任了8家企业的共14项职务。2022年年底，潘石屹被外界发现，他人在美国。</p><p>一直到2023年8月18日，SOHO中国发出爆雷预警，大众也对潘石屹的质疑声，到了无以复加的地步。探究潘石屹做这些事的动机，司元告诉「市界」，“早年在海南的经历，那种死里逃生的感觉，对他（潘石屹）影响很大。他在那次泡沫来临之前逃顶，那种极限经历让他的商业神经变得格外敏感。”这一次，剧情和30年前惊人的相似。</p><p><strong>资产不好卖，租金不好收</strong></p><p>在司元看来，潘石屹是一个好老板，没有那么玻璃心。“潘老板有点小驼背，感觉永远在笑，看起来特真诚。”另一名SOHO中国前员工告诉「市界」。</p><p>不过，外界也有人如此评价潘石屹，“他有农民的谨慎，小官员的逢迎，读书人的狡黠和艺术家的取巧。妥协、投机和谨慎，给他带来了巨大的利益。”尽管潘石屹对此否认，但有人算了一笔账：潘石屹和张欣夫妇，在近7年间累计套现300亿资产。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/cb209a99c75fba11551fe7e32da5f081\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"713\"/></p><p>时至今日，潘石屹给SOHO留下的，是一个“残局”。业绩方面，上半年，SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元，同比下降 8.32%；归属母公司净利 1361.3 万元，同比降 93%。负债方面，SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元。形成鲜明对比的，是SOHO账面上只有6.27亿元的现金及现金等价物。</p><p>但好在，SOHO还有689.2亿元的总资产。SOHO的主要资产，仍是支撑其业绩的“九大金刚”。即北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO，和位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。「市界」发现，近些年来，为了缓解资金压力，SOHO一直在处置若干商业物业。</p><p>“SOHO有好多物业正在售卖。”8月30日，宋枫说。确实，从SOHO商办租赁平台可以看到，中关村SOHO、银河SOHO、朝外SOHO、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO、SOHO现代城等项目，有不少物业正在售卖。“光华路SOHO二期也一直寻找买家。”尽管SOHO的资产都很优质，但卖资产以自救这条路，SOHO恐怕不大好走。</p><p>前些年，接盘SOHO资产的人中，不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等。但时移世易，在震荡的市场大环境中，煤老板们的身影变少了，稍微多起来了的，是金融企业与涉房企业。他们中的少数是想投资，大多数欲买下自用，但最终很少人出手。</p><p>宋枫曾带一个客户，去看了光华路SOHO二期项目。“当时，这栋大楼出价是70多亿元。合下来每平方米是6万多元，正常市场价能卖到7万多元。”但因为客户资金比较紧张，最后没有交易成功。这栋楼单价不高，但体量太大了，导致总价高。</p><p>银河SOHO的一处物业，从2021年就开始售卖，但直到今天也没有卖出去。王城曾带客户去看过。那是一座商业小独栋：地上四层，大约5000平方米，带租约出售，售价4.2亿元。王城一番评估后，将价钱压到了2亿多。SOHO认为这个价钱太低了，双方互不让价，最终这事不了了之。</p><p>“SOHO不愿意降价的很多原因，是这座小独栋需缴纳不菲的土地增值税。”王城告诉「市界」，如果选择降价抛售，SOHO在支付土地增值税后，卖楼的钱便所剩无几。实际上，SOHO有不少办公楼，需要支付高额土地增值税，比如欠了将近20亿元土地增值税的望京SOHO，便是其中的典型。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/ec22282f7ce65237f06b0cada558afae\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"721\"/></p><p>更重要的一点是，“因为一些这样那样的纠纷，SOHO抛售的资产，一些过不了户。比如去年卖的资产，不少过不了户。”宋枫向「市界」解释道，过不了户相当于SOHO卖楼的钱，拿不到手上。拿不到手上，就还不了手上的债。这也就意味着，靠出租自持物业，获取租金收益，似乎是SOHO的最大出路之一。</p><p>其实，为了将房子出租出去，SOHO中国这些年没少使劲。除了采用打折、下调租金等手段外，SOHO这几年一直在招人。“如银河SOHO换了不少人，挖过去很多商业地产的人。”宋枫告诉「市界」，SOHO的销售是所有写字楼里面最多的。即便这样，SOHO整体情况仍不及预期。</p><p>“大家都在控制预算，虽然有的楼租金降价到五六元，但好多客户会去找比五六元还便宜，比如三四元的写字楼。有的甚至跑到了五环、六环外。”宋枫向「市界」感叹道。并且，随着时代的进步，客户认知的提升，SOHO写字楼使用率低等问题，也让很多客户打了退堂鼓。这也就意味着，在时代大势面前，SOHO的自救路，难言乐观。</p><p>远在异国的潘石屹，能解决这些问题吗？他留下的残局，又该如何收场？</p></body></html>\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","type":0,"thumbnail":"https://static.tigerbbs.com/11e6517c41806157f98042dbaabfa8a0","relate_stocks":{"00410":"SOHO中国"},"source_url":"https://finance.sina.com.cn/stock/t/2023-09-05/doc-imzkrrpc8601727.shtml","is_english":false,"share_image_url":"https://static.laohu8.com/e9f99090a1c2ed51c021029395664489","article_id":"2365571082","content_text":"潘石屹曾用他的“明星”效应，每年为SOHO中国省下几千万的代言费。但如今，SOHO中国危机蔓延之时，潘石屹没办法为其“吆喝”了。SOHO中国正处在爆雷的边缘。8月18日，SOHO中国在半年报中发布预警，称公司收到北京税务局的通知，要求他们北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。欠缴土地增值税一直是房企的“通病”，一位行业人士表示：“原来规定是要项目卖完才清缴土地增值税，所以很多项目故意留下一部分不卖，比如车位、底商等。后来陆续出了补丁政策，不论是否卖完，都要清缴土地增值税，但许多企业执行不到位。”央视曾经统计过，2005年至2012年八年间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。此后行业出现过一段整治，但仍未能解决这一痼疾。为缓解资金压力，SOHO中国也有所行动。据悉，SOHO 中国位于北京的资产中，一些自持物业的租金下调了，其中包括光华路SOHO二期、银河SOHO等。而要卖的若干物业中，不只是光华路SOHO二期。此时，远在美国的潘石屹，又有何举动呢？自今年3月就硅谷银行爆雷事件回应公众后，潘石屹就再也没有发声了。在很长一段时间里，“地产大佬”潘石屹，在普罗大众眼中，更像一个“明星”。也正是在这种光环效应下，潘石屹顶着代言人的标签，每年为SOHO省下数千万元的推广费用。那些年，SOHO打造的地标性建筑，也填补了中国商业办公的空白。然而，种种争议下，他近两年的口碑，跌到至暗时刻。与此同时，SOHO中国也遇到了前所未有的麻烦。欠税近20亿，如何补？潘石屹曾打造出不少地标性建筑。比如光华路SOHO二期，占据北京城最金贵的CBD核心，由世界著名建筑师事务所GMP设计。再比如银河SOHO，作为朝阳门地标性建筑，这栋办公楼以独特的设计风格，成为网红拍照打卡地。然而，你很难想象，这两栋光鲜的大楼，如今却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩。“降价是从上周开始的。光华路SOHO二期的日租金，降到了6.5元一平米。银河SOHO调到了5元，之前是6、7元。”资深商业地产中介宋枫表示，他非常熟悉SOHO系列办公楼的市场现状。这两栋大楼的租金，曾一度很坚挺。光华路SOHO二期，在2020年上半年的日租金均价，约9-10元每平方米，属于价格较高的甲级写字楼。即便是到这一年11月，光华路SOHO租金打了8折，每平方米也还是超过7元。而银河SOHO，最高时候，能租出9.5元的高价。目前，从贝壳找房上看，光华路SOHO二期挂出的62间房的租金，分别在6-10元不等。对此，SOHO租赁部的一名员工表示，“价格比较好谈好沟通，有浮动的空间，但不是明面上的。”无论如何，从整体来看，2023年上半年，SOHO北京的办公楼，出租率和收入情况，不尽如人意。受一些早教机构搬离、附近区域有新入市中端项目、此前疫情黑天鹅等多重因素影响，光华路SOHO二期空出不少面积租不出去。而银河SOHO，“空了大概150套房子。”至于望京SOHO，“随着一些科技公司、教育公司的搬离，一下子空出去不少。”宋枫表示。在SOHO旗下商办租赁平台能看到，望京SOHO有多达166套房源可出租。这从SOHO半年报中也可以佐证。2023年上半年，北京的5个项目出租率下滑较大。包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，剩余两个项目出租率则不及90%。SOHO也有办公楼出租率不错，比如其位于上海的写字楼。除了SOHO天山广场的出租率为78%之外，剩余3个项目出租率都达到了90%及以上。北京也有表现好的写字楼，比如丽泽SOHO，其实现了租金收入增长，上半年收入达到8988.7万元，同比增长313.4万元。“丽泽SOHO基本是满租的状态，华为在这里租了5万多平方米，它旗下的公司也租了三四万平方米。”宋枫告诉「市界」。同样是SOHO的办公楼，为何有这样大的差距？除了跟市场行情、企业搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等因素有关外，还跟办公楼的基本条件脱不了干系。“SOHO上海的一些写字楼还是比较优质的，租金回报率也不错，跟北京开发的一些办公楼相比，实用性也提高了，相对成熟一些。”一名资管公司的高管告诉「市界」。SOHO早期在北京开发的一些办公楼，注重于外观的好看，而忽略了实用性。以2009年破土动工，2012年落成并交付使用的银河SOHO为例。“银河SOHO个别户型使用率高，其他的都在60%多，有的使用率都不到40%。”宋枫解释道，刚开盘的时候，很多客户很新奇，觉得很不错，但经过市场的淬炼，客户的认知提高了，“他们觉得使用率这么低，还不如花同等价钱，租一个面积更大的办公室。”因为出租率太低，SOHO物业的交易价格也一路狂跌。受大环境的影响，好多业主还不上房贷，于是想卖掉，却一直卖不出去。房子就一路降价，有的房子现在快跌到三万了。“最高的时候，能卖到8万-10万元每平方米。”其实，银河SOHO有一部分物业是SOHO自持的，有一部分被散售出去了。被逆势抄底的，正是散售给小业主的房子。这些抄底交易，跟SOHO本身没多大关系了，它现在也无暇顾及这些。8月18日，SOHO发布的爆雷预警显示，公司收到北京税务局的通知，要求北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。事情缘起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。截至2023年6月30日，北京望京公司已支付土地增值税人民币30,600,000元，但尚有人民币19.86元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。除了这19.86亿元，SOHO还有一笔42亿元的银行贷款，也还不上了。“可能出现交叉违约。”对于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO给出的方案是：继续处置若干商业物业。曾填补中国商业办公空白的SOHO，为何走到今天这一步？这得从潘石屹打造的建外SOHO说起。当年也曾引领建筑时尚王城还记得大一那年，刚开学没多久时，他的建筑物理学老师在课上评价建外SOHO的那番话，“潘石屹这个项目做的不行，看着效果图就选了最终的设计方案，建起来的房子很多功能也不好。”对于这句话，当年还青涩的王城，也深以为然。直到大二那一年，他进入一家建筑设计事务所，看到建外SOHO的效果图。王城才意识到，在那个特定年代，建筑物理学老师的话，并不一定对。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品，的确是因为他设计的效果图更漂亮，“竞标的其他作品，很多更注重实用性，而忽略大楼的美观性。”并且，建外SOHO是一个方方正正的用地，先做效果图，再去做场地设计，是没问题的。尽管忽略实用性并不意味着就是对的，但从建外SOHO地块绝佳的地理位置来看，也从当年潘石屹打造商业办公楼的战略思维来看，建外SOHO当年的定位就是北京地标性建筑。这也是王城从事设计师工作很多年后，才悟出来的道理。“那个年代，地标性建筑，好看是首选。好看才会有销量。”此言非虚。外观独特时尚，轻盈灵动的建外SOHO，一经推出立马惊艳了许多人。在大众“房子还能这么建的”的感叹中，建外SOHO在开盘后的2002年和2003年，连续获得全国房地产单体项目的销售冠军。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的生活橱窗”的同时，潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外。▲（北京建外SOHO）潘石屹这么“红”，一方面是他在微博上拥有不少粉丝，另一方面归功于建外SOHO老板这个身份。由建外SOHO开始，潘石屹仿佛打开了任督二脉。随后几年，潘石屹和SOHO中国，推出的每一个新项目，不仅吸引了所有人的眼球，还成为各区域的地标性建筑。外观漂亮，地段绝佳，是这些办公楼的共同点，比如前门SOHO、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等。“很新奇、很时尚”的口碑中，早些年的SOHO系列，销量可谓一骑绝尘。2007年，SOHO成功上市，并在北京、上海打造出更多的办公楼。凭借商业地产“开发-销售”模式，SOHO进入了它的快速发展期。2010年这一年，SOHO商业散售额，达到238亿元。SOHO中国前员工司元记得，那些年只要有大型活动，都会找SOHO要素材。“很多城市形象类的大活动，SOHO都参与过。在建筑艺术这一块，SOHO有很大创新。”但令所有人没有想到的是，238亿元成了潘石屹再也迈不过去的数字。从2012年开始，SOHO“转售为租”。这是SOHO的第一次转型。做出这一决定，一方面是由于北京禁止物业散售的政策，另一方面是被散售之后的SOHO写字楼，陷入了业态混乱、租金上不来的泥淖。这影响了SOHO的口碑。但转型之路，谈何容易？2014年，潘石屹转型新共享办公时，SOHO的营收仍然在下降。一直到2022年，SOHO的营收只有17.75亿，相当于高峰时的十分之一。笙歌归院落，灯火下楼台。复盘来时路，除市场下行、需求不足、以及疫情重击等因素外，这家公司多年前埋下的雷——办公楼实用性问题，也随着时代的进步被引爆了。王城还记得，因为排风系统不合理，望京SOHO地下停车场，总有一股难闻的泔水味；建外SOHO的两部电梯，一等就是二十分钟……“为什么SOHO越来越不受追捧了，其实就是中国人的审美和居住要求提升了，不过于追求多功能和时尚，更注重切实的居住需求了。毕竟，房子是用来住的。时代不一样了。”潘石屹的口碑，也一路下滑。2013年起，潘石屹不断抛售资产：卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位……2014年，潘石屹夫妇成立专项基金会，向哈佛捐款6亿元。2021年，潘石屹还欲将整个SOHO，卖给美国的黑石。2022年以来，潘石屹又与SOHO进行了切割：卸任了8家企业的共14项职务。2022年年底，潘石屹被外界发现，他人在美国。一直到2023年8月18日，SOHO中国发出爆雷预警，大众也对潘石屹的质疑声，到了无以复加的地步。探究潘石屹做这些事的动机，司元告诉「市界」，“早年在海南的经历，那种死里逃生的感觉，对他（潘石屹）影响很大。他在那次泡沫来临之前逃顶，那种极限经历让他的商业神经变得格外敏感。”这一次，剧情和30年前惊人的相似。资产不好卖，租金不好收在司元看来，潘石屹是一个好老板，没有那么玻璃心。“潘老板有点小驼背，感觉永远在笑，看起来特真诚。”另一名SOHO中国前员工告诉「市界」。不过，外界也有人如此评价潘石屹，“他有农民的谨慎，小官员的逢迎，读书人的狡黠和艺术家的取巧。妥协、投机和谨慎，给他带来了巨大的利益。”尽管潘石屹对此否认，但有人算了一笔账：潘石屹和张欣夫妇，在近7年间累计套现300亿资产。时至今日，潘石屹给SOHO留下的，是一个“残局”。业绩方面，上半年，SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元，同比下降 8.32%；归属母公司净利 1361.3 万元，同比降 93%。负债方面，SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元。形成鲜明对比的，是SOHO账面上只有6.27亿元的现金及现金等价物。但好在，SOHO还有689.2亿元的总资产。SOHO的主要资产，仍是支撑其业绩的“九大金刚”。即北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO，和位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。「市界」发现，近些年来，为了缓解资金压力，SOHO一直在处置若干商业物业。“SOHO有好多物业正在售卖。”8月30日，宋枫说。确实，从SOHO商办租赁平台可以看到，中关村SOHO、银河SOHO、朝外SOHO、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO、SOHO现代城等项目，有不少物业正在售卖。“光华路SOHO二期也一直寻找买家。”尽管SOHO的资产都很优质，但卖资产以自救这条路，SOHO恐怕不大好走。前些年，接盘SOHO资产的人中，不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等。但时移世易，在震荡的市场大环境中，煤老板们的身影变少了，稍微多起来了的，是金融企业与涉房企业。他们中的少数是想投资，大多数欲买下自用，但最终很少人出手。宋枫曾带一个客户，去看了光华路SOHO二期项目。“当时，这栋大楼出价是70多亿元。合下来每平方米是6万多元，正常市场价能卖到7万多元。”但因为客户资金比较紧张，最后没有交易成功。这栋楼单价不高，但体量太大了，导致总价高。银河SOHO的一处物业，从2021年就开始售卖，但直到今天也没有卖出去。王城曾带客户去看过。那是一座商业小独栋：地上四层，大约5000平方米，带租约出售，售价4.2亿元。王城一番评估后，将价钱压到了2亿多。SOHO认为这个价钱太低了，双方互不让价，最终这事不了了之。“SOHO不愿意降价的很多原因，是这座小独栋需缴纳不菲的土地增值税。”王城告诉「市界」，如果选择降价抛售，SOHO在支付土地增值税后，卖楼的钱便所剩无几。实际上，SOHO有不少办公楼，需要支付高额土地增值税，比如欠了将近20亿元土地增值税的望京SOHO，便是其中的典型。更重要的一点是，“因为一些这样那样的纠纷，SOHO抛售的资产，一些过不了户。比如去年卖的资产，不少过不了户。”宋枫向「市界」解释道，过不了户相当于SOHO卖楼的钱，拿不到手上。拿不到手上，就还不了手上的债。这也就意味着，靠出租自持物业，获取租金收益，似乎是SOHO的最大出路之一。其实，为了将房子出租出去，SOHO中国这些年没少使劲。除了采用打折、下调租金等手段外，SOHO这几年一直在招人。“如银河SOHO换了不少人，挖过去很多商业地产的人。”宋枫告诉「市界」，SOHO的销售是所有写字楼里面最多的。即便这样，SOHO整体情况仍不及预期。“大家都在控制预算，虽然有的楼租金降价到五六元，但好多客户会去找比五六元还便宜，比如三四元的写字楼。有的甚至跑到了五环、六环外。”宋枫向「市界」感叹道。并且，随着时代的进步，客户认知的提升，SOHO写字楼使用率低等问题，也让很多客户打了退堂鼓。这也就意味着，在时代大势面前，SOHO的自救路，难言乐观。远在异国的潘石屹，能解决这些问题吗？他留下的残局，又该如何收场？","news_type":1},"isVote":1,"tweetType":1,"viewCount":626,"authorTweetTopStatus":1,"verified":2,"comments":[],"imageCount":0,"langContent":"CN","totalScore":0},{"id":205249422672040,"gmtCreate":1691119073581,"gmtModify":1691119191788,"author":{"id":"3564621046117891","authorId":"3564621046117891","name":"朱秀英_1394","avatar":"https://static.tigerbbs.com/91e748df69ceff861cf4946174ddb67b","crmLevel":1,"crmLevelSwitch":0,"followedFlag":false},"themes":[],"htmlText":"说说你对这篇新闻的看法...","listText":"说说你对这篇新闻的看法...","text":"说说你对这篇新闻的看法...","images":[],"top":1,"highlighted":1,"essential":1,"paper":1,"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"link":"https://laohu8.com/post/205249422672040","repostId":"2356173132","repostType":2,"isVote":1,"tweetType":1,"viewCount":634,"authorTweetTopStatus":1,"verified":2,"comments":[],"imageCount":0,"langContent":"CN","totalScore":0}],"lives":[]}
