高周转不再的情况下，“阿米巴”也就失去了魔力。打动投资人的故事还能继续讲下去吗？
文：李克纯
来源：丽尔摩斯
似乎每个火热的夏天，都会有一个好故事在资本市场上演。
2018年的夏天属于小米——它创下了人类有史以来第三大IPO,仅次于阿里和Facebook；而2019年的夏天属于中梁控股。
7月8日，中梁控股已结束簿记，募集资金35亿港元，并将于7月16日在港交所上市。其1347亿元的总资产规模，成为近8年来拟上市房企中体量最大的一家，市场期望很高。尽管这次上市它只募资35亿，和小米完全不在一个量级，但它的故事却相当好看，请看以下数据：
从2016年到2018年，3年！中梁销售额从100多亿增长到1000多亿，超10倍增长；3年！中梁员工从500人到1万人；3年！中梁的营收复合增长率更高达 221%。还有一组更不可思议的数据，从2016年到2018年，中梁的净负债率依次为1790%、339%、59％，把1790％负债率降到行业平均水平之下，中梁也只用了3年！
3年！中梁从此前26年默默无闻的“查无此梁”，到一鸣天下知。放眼全国，这样的速度绝无仅有，这样的水平远超同行。但，如果真是一家优秀企业，为什么在成立的前2年默默无闻，在地产行业黄金时代时没有显山露水，而是在行业步入下降通道时突然大放异彩？
根据招股书，中梁把高增长奇迹归结于高周转、抓住三四线棚改的历史机会的和独创的地产阿米巴模式。中梁内部奉行的阿米巴模式，是将公司分割成独立成为阿米巴的个体组织，核心是项目公司独立核算管理机制。事实上这种模式在房地产公司不算新鲜， 融创甚至还有比中梁更小颗粒的组织化管理。
踏准三四线、奉行高周转、组织阿米巴的不止中梁一家，为何独有中梁能做出这样的成绩？这些都是疑问。
好的公司从来不怕质疑。对于中梁地产来说，成功上市意味着打开了融资通道，对其发展有着重大意义。毕竟在今年5月份，与中梁一同遭遇招股书失效的海伦堡、奥山控股和万创国际还在港交所门外煎熬，中梁已算是“跃入龙门”。
但成为公众公司之后它会面临更多的质疑，比如它的增长是可持续的吗？它的利润为什么远低同行？棚改已近尾声，“房住不炒”的大势下，高周转已经失去根基。转向弱二线的中梁，在二线城市抢地并无优势，高周转不再的情况下，“阿米巴”也就失去了魔力。打动投资人的故事还能继续讲下去吗？
上市一年来，小米市值跌掉1700亿港元，相比发行价跌去40%。明年此时，中梁地产会如何？
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“追风“速度的背后
2021年冲刺3000亿销售额！
2018年中梁曾公布了这个野心勃勃的新目标。按这个目标，中梁要在3年内实现3倍增长！
丽尔摩斯做了一番统计，一向以激进著称的融创，2019年目标销售额是5500，增长率是19%。与中梁同在千亿规模地产公司，阳光城2019年增长率为10.5%，融信为14.8%，雅居乐为10%。这样的增长率，无论如何3年是无法增长3倍的。
如果中梁继续坚守3000亿的目标，可以说，接下来3年，中梁将依然是所有地产公司里面速度最快的了，没有之一！这是一个绝对的冲刺型选手。
中梁的前身追溯到1993年，温州人杨剑正式创立温州华成房地产开发有限公司和浙江中梁置业。2009年杨剑成立上海中梁地产集团有限公司，2016年中梁正式把集团总部从温州搬到上海，逆袭之路自此开启。
杨剑从不接受任何媒体采访，公共平台能看到的只有他那句广为流传的话：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会的。”
三年时间，销售额从百余亿到过千亿，中梁不只是抓住棚改红利，更是将高周转运用到极致。
在一份广为流传的《中梁运营之道》中显示，中梁要求各项目严格实施“456”制度——拿地后立即进场施工，4个月开盘，5.5个月现金流回正，6个月再周转，首期推盘一个月内销售去化达到70%。
为了给员工打鸡血，中梁建立了“事业合伙”、“成就共享”、“员工跟投”、“专项激励”和“费用包干”等多层级激励体系。一切以“钱”为中心，简单粗暴。
比如达到456中的任一项即奖励100万；而在开盘、主体封顶、交付等任意一个重要节点延误的，均按每天3/5万元重罚。
重赏重罚之下，还有结合围绕阿米巴经营模式开展的跟投机制，也把员工绑在了一起。
在中梁内部，一个团队可以构建一个区域负责开发运营，无论获取土地规模如何，每一块地的城市核心团队必须要出资10%。每个项目都在前期进行了成本锁定，超出部分由员工自己贴。
据《经济观察报》披露，中梁地产项目跟投资金占比方面，控股集团8%，区域集团8%，区域公司8%，合计达到了24%，其内部融资体系令人印象深刻。
自负盈亏、重赏重罚、员工跟投的刺激下，中梁取得的成就惊人。但在接近中梁的业内人士看来，杨剑是一个相当懂得驾驭人性的老板，包装的极其好看的“阿米巴”实质上是对人性贪婪的极致利用。
“阿米巴嘛，自负盈亏，为了完成节点毫无节操可言，有责任基层员工背锅，不追究本质原因。一堆职业经理人，真是只管自己屁股做的稳不稳，这种管理模式注定公司发展不起来。”一位离职中梁员工对所谓的阿米巴模式极为不满，他认为这种极度以目标导向的模式，让公司忽略产品品质，很多项目一结束、项目公司就被整体撤裁，公司没有归属感和荣誉感。
在极致高周转+多层级激励体系下，中梁诞生很多堪称段子的魔幻现实：人力招聘“要丑女，不要美女”；项目公司“只要没**，就往死里干”和“要么交业绩，要么交尸体”的标语；安全事故层出不穷，其中以中梁徐州项目最为严重，还被中梁以“风险因素之一”写进招股书。
当然，对此研究中梁的知情人士有不同的看法，他在回复丽尔摩斯表示，“企业发展快往往是各种因素综合作用的结果。阿米巴模式的经营管理模式是中梁近几年快速发展的法宝之一，但是中梁的快速发展离不开公司管理层在房地产的丰富经验及前瞻决策及投资团队对市场的精准把握。各家企业的发展模式严格来说不是一模一样的，因此发展的增速存在差异。”
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利润率为什么这么低？
尽管发展速度傲视群雄，中梁地产的利润率却远远低于行业平均水平。
数据显示，中梁毛利率方面，2016~2018年分别为21.1%、20.4%、22.9%，远远低于逾30%的一般行业均值（数据来源：标准地产研究院）。
净利润率方面，2016年为亏损，2017、2018年分别为3.56%及8.36%，也远不及行业13.85%的均值（数据来源：标准地产研究院）。
中梁在高速扩张的过程中，不免高度杠杆，融资成本居高不下，利润必然也会也被严重吞噬。
招股书披露，中梁尚有109个信托或资产管理计划未偿还，占借款总额的约54.5%。中梁控股未偿还的信托贷款融资成本多数都在10%~12%。这也是中梁谋求IPO的主要目的之一。
据中梁在招股书中透露，募集所得款项，60% 将会用作温州、宿迁、江油等物业项目阶段建筑成本， 30% 用于偿还绝大部分现有信托贷款，剩余 10% 用作一般营运资金。
“过去除了长期依托信托、债券等传统渠道之外，还大肆采用民间融资的方式获取资金，现如今中梁的几乎每个项目都有20%左右的民间融资。”接近中梁的业内人士透露。
事实上，这种模式不止中梁，很多高周转的房地产，都会用民间融资。而高周转做的通常是短期融资，在年度财务报表中看不到，所以很难判断。
自2017年起，随着政策调控趋严、房价下降、投资客被牢套，民间融资机构资金严重不足，中梁已经无法再通过民间融资获取更多的资金。也是这一年开始，中梁开始筹备IPO，寻求更多融资。
“中梁的高周转是在学习当年的碧桂园，但不同点在于碧桂园现金流非常安全，中梁的资金链却绷的极其紧。民间融资和信托成本都很高 ，这从根本上决定了中梁的‘疯狂基因’ 。”上述接近中梁的业内人士表示。在高周转的路上，中梁只能更快，无法慢下来。
与极低的利润率相对应的，是其高企的负债率。2015年、2016年中梁净负债率分别是1335%、1790%，不过，一顿操作猛如虎，2017年、2018年陡然降至339%、58%。
对于净负债率陡然下降原因，中梁在招股书中解释说是，物业销售产生现金大幅增加，减少了对外部借款的依赖，以及保留盈利的增长。
但这样的说法没有产生足够的说服力。有文章表示净负债率的骤降是不是存在较多的明股实债，或是大量说不清道不明的关联交易，以及不断更换的财务负责人。在广泛的传言中认为，第一次招股书迟迟不能获得港交所审批，疑似与此有关。
前述知情人士在反驳此观点中认为，中梁前几年发展快速，合约负债增长快。而一般来说，房地产企业的合约负债确认为收入有1.5~2年的滞后期， 2017年、2018年公司有较多的合约负债确认为收入，导致公司盈利增长并且公司保留盈余导致总权益增长，净负债率下降较快。
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身体跟不上灵魂？
快速增长，从正面来看，是一种优秀的内生能力。但是身体跑太快，灵魂没跟上，就会造就一系列后遗症。
员工端来看，人力和企业文化建设上明显已经匹配不上企业的发展。“上半年拼命挖人和招聘，下半年拼命裁人。如今市场稍微有点风吹草动，就开始摇晃。”上述前中梁员工称，中梁是难得的几家上了猎头行业黑名单的地产公司之一。
极致追求速度中，不免会降低对品质的追求。“我感觉中梁是我经历过最不注重产品的公司。”该前员工认为。这导致了中梁大批爆发的质量投诉问题。
2017年8月1日上午，徐州市中梁的一个在建工地发生滑塌，5人死亡、1人重伤。中梁徐州公司为了骗取预售许可证，在没有任何施工方案和图纸的情况下，用草图指使施工单位在自然地坪上搭建8栋临时楼房平台。中梁员工还用电脑PS的方法伪造公章和公文，伪造市规划局涉及12栋楼的《建设工程验基础意见》，向房管局申请勘验取得预售许可证。
此外，在河南信阳、安徽蚌埠等地，也发生了质量安全事故。据招股说明书，2018年中梁控股缴纳罚款费用高达9044.9万元，较2017年的990.2万元，同比大增813.4%。罚款大幅增加主因为物业开发过程中发生若干不合规事件引致罚款。
在高速增长中，这些问题都很容易被掩盖。但是一旦速度慢下来，很多问题都将暴露。
2019年前3个月，其合约销售额为248亿元，同比仅增长12.2%。随着三四线城市棚改红利逐渐消退，中梁地产销售增速也在放缓。阿米巴模式的另一隐患开始凸显。
有研究表明，阿米巴模式的另一个常见问题：一旦独立核算，常常各种作假舞弊行为滋生。有观点将日本实施较好的案例归因于员工终身雇佣制与职业化程度，凭此解决舞弊问题。在中国的房地产市场，这个解决方案几乎可以说是零借鉴价值。
对此，研究中梁的知情人士称，针对财务舞弊的规避问题，中梁有严格的监察机构，会定期开展对各分支机构的财务审查。
但效果如何，有待勘查。前段时间爆出的融创下属的无锡、上海分公司贪腐大案，本质上来说，也是在“类阿米巴”模式下产生的。
值得一提的是，对中梁来说，过去支撑高增长高周转的市场也许已经不复存在。那么，中梁地产的高速增长神话能否还能保持？2021年3000亿的销售目标，是否过于激进？
但谁都明白，2015到2017年那场房地产历史的狂潮已经成为历史，如果中梁还执着于高增长数据的故事，那么这无异于无源之水、无本之木。
对中梁来说，需要给资本市场拿出一个新的故事。
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