文：大侦探
来源：丽尔摩斯
“恒大资金链断裂？”
9月24日，一则疯传的截图把恒大送上了头条。当天，恒大就发布了辟谣声明，指出截图“凭空捏造、纯属诽谤”，并向公安机关报案。9月25日，恒大再次发布公告，列举回款、负债等数据回击，核心数据如下：截至9月24日回款4521亿元，同比增长51.3%，账上现金2046亿元，并且提前还贷款534亿元！
谣言止于智者。仅仅这三个数据，就足以让剧情反转——根据2020年中报，恒大一年内到期的非流动负债2054.96亿元，而恒大账上躺着2000亿现金，销售回款速度在业界首屈一指，而这些足以覆盖短期负债。
疫情叠加“三道红线”的非常时期，说恒大的资金链紧张没毛病（资金链不紧张的房企屈指可数，“资金链被断裂”的房企还有碧桂园、融创等巨头），但说恒大资金链要断裂就有点耸人听闻了。
因此，这份公告迅速在资本市场引起巨大反响，先后有德银、摩根大通、里昂、星展、联昌、华泰等国际投行对外发声力挺恒大，目标价最高达23港元，潜在升幅达67%。空头们炒作风险，但是主流国际投行看到的却是抄底的良机。
就在9月17日，恒大还提前偿还了15.65亿美元(约合106亿人民币)的外债，如果资金链断裂何来的百亿资金，而且还提前还款呢。
不仅如此，几天之前恒大汽车引入了马云、马化腾等巨头的200多亿融资，并且登陆科创板上市已经进入日程；与此同时，恒大物业也将拆分在港交所上市。重要业务齐头并进、大有斩获，这实在不像一家资金链要断的公司会有的气象。
不仅是这一次，纵观恒大发展历程，就像一部精彩的反转剧，不断制造着惊奇，也不断刷新着人们对恒大的认识。
2008年恒大第一次上市失败，很多人认为恒大会倒下，并且引发地产行业的连锁反应，最著名的就是潘石屹的“百日剧变论”。但是恒大不但没有倒下，2009年成功上市后，恒大在资本市场加持下一路开挂，从区域公司快速成长为行业TOP3巨头。
2012年，美国做空机构香橼公司做空恒大，但香橼创始人2016年被裁定散布虚假信息做空恒大地产，被禁入香港市场，并被要求承担巨额的罚款。
恒大跨界进入新能源汽车，很多人不看好，但是就在8月，恒大宣布6款车将同时量产。
恒大的发展模式大开大阖，常常出人意料，因此也常常招来非议。可以说，恒大的发展史，也是一部与“空头”的对垒史。然而，至少截至目前，每一次对垒都以恒大的胜利结束。
截至9月28日收盘，中国恒大（3333.HK）大涨21%，报收16.62港元；恒大汽车（0708.HK）大涨20%，报收20.25港元；恒腾网络（0136.HK）大涨10%，报收0.28港元。
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被放大的谣言
还原9月24日恒大截图事件的全貌，也许能看出端倪。
在那份报告截图疯传的同时，恒大股价大跌，紧接着恒大的做空金额就达到11.77亿港元，是平时的130多倍！而且9月25日恒大股票成交额突然飙升至平时的近20倍，达28亿港元。
制造谣言，从而做空获利，这是典型的境外做空机构的获利戏码。因此，有人怀疑，是境外势力有预谋做空恒大。
这不是恒大第一次被境外机构做空。2012年，美国知名做空机构香橼公司做空恒大，但最终不仅无功而返，其香橼创始人还被裁定散布虚假信息，被禁入香港市场，并被要求承担巨额的罚款。
但主流投行的判断与市场情绪形成了鲜明对比。星展明确指出，恒大股价大幅回调主要因为被卖空，而恒大销售业绩强劲，加上与战投重新谈判的潜在利好，将引发空头回补和股价大幅反弹。
摩根大通认为，市场对谣言反应过度，预计恒大将与战略投资者达成延期共识，目前估值极具吸引力。德银则认为，恒大庞大优质土储、强大执行力将确保其完成8000亿内控销售目标，预计1300亿战投中至少一半将延续合作，此次调整带来增持良机。
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“非常时刻”的求生欲
在今年3月份的2019年报发布会上，恒大董事会主席许家印首次回应外界质疑恒大现金流紧张问题。
他调侃说，“今年有人说恒大现金流非常紧张，要断了？你说要断了是吧，我（今年1月份）在刚刚还完16亿美元债后就立即打了20亿美元（回购20亿美元债）到证券公司账上去买债，但在市场上买不到啊。”
恒大总裁夏海钧补充表示，公司1月份提前偿还了16亿元美元债，剩余还有18亿美元债需要在今年内偿还。公司今年已经发了80亿美元债，因而年内到期的18亿美元债偿付没有压力。
外界对恒大担忧与质疑的核心，在于其负债与偿债能力。对此，恒大在公告中做了回应：“恒大全国866个在建项目，均正常开工建设，公司成立以来的20523笔借款，一如既往，从未出现利息晚付、本金逾期归化的情况——正常经营丝毫没受影响。”
2020年疫情叠加着“三道红线”，让房企面临着“史上最难”的非常时刻。不仅是恒大，今年以来碧桂园、融创等巨头也曾“资金链被断裂”，还有像泰禾这样真的资金链断裂的公司。
但无论环境多么糟糕，对于房地产公司来说，只要房子卖得快、卖得好，现金流就不是大问题，生存也不是大问题。非常时刻，恒大比行业其他公司总是先行一步，展示出极强大的求生欲，在营销上频频出手，而所有重大的动作都指向一个方向——使劲卖房子。
今年2月，疫情让人们闭门不出，但恒大在业界率先展开“网上销售”的颠覆性营销革命，打造线上与线下相结合的闭环模式，推动销售大幅增长。在行业下行的大背景下，恒大交出了一份高分成绩单——公告显示，截至9月24日，恒大今年累计销售5049亿，同比增11.4%；回款4521亿，同比增长51.3%！
9月3日，恒大制定了更为积极的销售及回款计划：自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，至少覆盖全国600个楼盘。一场营销风暴席卷行业，同行们头疼的是，到底是跟还是不跟恒大呢？然而跟或者不跟，相比恒大都已落后了。
“金九银十”一向是房地产销售旺季，这个机会恒大不可能放过，恒大的目标是单月销售额要冲刺1000亿元，计划累计实现2000亿销售，届时预计将新增回款约1800亿。
在主业加速回款之外，恒大也在为自己寻求更多融资通道。
今年8月，恒大物业引入由中信、光大控股、云锋基金、腾讯、红杉资本等参与的235亿港元战略投资。9月25日，恒大公告称分拆物业管理业务上市已获香港联交所批准，将在短期内向联交所递交正式上市申请。
此外，其汽车板块也在寻求科创板上市。恒大汽车将发行不超过15.6亿股股份，发行价格不低于25港元，预计其融资规模将达到390亿港元。
华泰证券认为，恒大销售及回款表现强劲，汽车和物业分拆上市有望带来500亿现金流，财务状况将得到进一步保障。银河联昌认为，恒大物业和汽车分拆上市，将推动净负债率大降50个百分点，加上严控拿地，预计2021年恒大净负债率将大幅降至100%以下。
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减负与高增长
2017年3月，在2016年报发布会上，有媒体就恒大的资金链提出质疑。许家印回答说：“账面上有超过3000亿现金，还问我资金吃不吃紧？要真吃紧，这世界变成啥样了？”
在年景不错时，对恒大的质疑也存在。这种质疑的合理性在于，恒大曾经是“高负债、高杠杆、高周转”战略的拥趸，这种模式曾是房企的主流发展模式。在高负债、高杠杆之下，很多房企都和恒大一样，资金链备受质疑。
但从2017年开始，恒大就提出从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，并提出到2019年末要将资产负债率降至55%。
随着“房住不炒”等调控政策的长期化，恒大的转型力度更大。今年3月31日举办的恒大2019年度业绩发布会上，许家印宣布，从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，而“降负债”恰是这一战略的核心。
按照恒大的计划，其“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来，到2022年要把总负债降到4000亿元以下”，这意味着它有息负债要每年下降1500亿。自该战略实施以来，降负债的成效显著。今年9月17日，恒大提前偿还15.65亿美元，约合人民币106亿元的美元债，彰显其减“负”的决心与执行力。
截至9月24日，恒大有息负债较3月末已下降约534亿元，融资成本下降2.24个百分点，并提前归还9月25日以后到期借款共435亿元。
在房地产行业，“降负债”与“高增长”相矛盾，因为增长有赖于高负债拿地；“高增长”与“控规模”相矛盾，控制规模没法实现高增长。但是在恒大今年的新战略中，“不可能三角”出现了。
在恒大新战略中，“高增长”指的是实现销售高速增长，按照计划今年恒大要实现8000亿元销售，到2022年要实现1万亿元销售。如果今年“金九银十”的目标能顺利实现，则意味着恒大有望在10月末提前实现6500亿销售目标，且极有可能完成8000亿内控销售目标。
“控规模”指的是严格控制拿地，按规划恒大未来三年每年要降低3000万平方米左右的土储，到2022年降低到2亿平方米。
而要实现高增长、降负债，核心依然在于通过高回款快速补充经营性现金流来实现。可以预见，在未来的日子里，努力卖房依然是恒大至为关键的事情。
与此同时，恒大在探索多元化，近来加快了汽车等产业的发展，成为恒大的第二增长曲线。里昂证券认为，恒大已制定明确的三年降负债计划，加上物业与汽车分拆上市融资，相信降负债成效将远超市场预期，股价调整为投资者带来了抄底良机。
空头不足惧，就看公司的实力。今天恒大股债双升，是对空头最有力的回击。无惧空头，这正是“反转王”恒大的底色与本色，也是一家巨头的实力体现。
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