wislean
2020-08-27
这篇文章不错,转发给大家看
@出没在交易圈的情报员:
原中金CEO:花高价买的房子,将来可能卖不出去
免责声明:上述内容仅代表发帖人个人观点,不构成本平台的任何投资建议。
分享至
微信
复制链接
精彩评论
我们需要你的真知灼见来填补这片空白
打开APP,发表看法
APP内打开
发表看法
{"i18n":{"language":"zh_CN"},"detailType":1,"isChannel":false,"data":{"magic":2,"id":973609600,"tweetId":"973609600","gmtCreate":1598523440700,"gmtModify":1704219278388,"author":{"id":259603420044900,"authorId":259603420044900,"authorIdStr":"259603420044900","name":"wislean","avatar":"https://static.tigerbbs.com/20dea765a385771b8f2b84949f733bb1","vip":1,"userType":1,"introduction":"","boolIsFan":false,"boolIsHead":false,"crmLevel":2,"crmLevelSwitch":0,"individualDisplayBadges":[],"fanSize":1,"starInvestorFlag":false},"themes":[],"images":[],"coverImages":[],"extraTitle":"","html":"<html><head></head><body>\n这篇文章不错,转发给大家看</body></html>","htmlText":"<html><head></head><body>\n这篇文章不错,转发给大家看</body></html>","text":"这篇文章不错,转发给大家看","highlighted":1,"essential":1,"paper":1,"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"link":"https://laohu8.com/post/973609600","repostId":973823190,"repostType":1,"repost":{"magic":2,"id":973823190,"tweetId":"973823190","gmtCreate":1598514781304,"gmtModify":1704219223513,"author":{"id":3493247054408315,"authorId":3493247054408315,"authorIdStr":"3493247054408315","name":"出没在交易圈的情报员","avatar":"https://static.tigerbbs.com/f410ba1d5e642b32faa3d84b28820597","vip":2,"userType":2,"introduction":"消息圈垃圾过滤人,只唠有价值的事儿。","boolIsFan":false,"boolIsHead":false,"crmLevel":5,"crmLevelSwitch":0,"currentWearingBadge":{"badgeId":"228c86a078844d74991fff2b7ab2428d-3","templateUuid":"228c86a078844d74991fff2b7ab2428d","name":"投资合伙人虎","description":"证券账户累计交易金额达到100万美元","bigImgUrl":"https://static.tigerbbs.com/fbeac6bb240db7da8b972e5183d050ba","smallImgUrl":"https://static.tigerbbs.com/436cdf80292b99f0a992e78750ac4e3a","grayImgUrl":"https://static.tigerbbs.com/506a259a7b456f037592c3b23c779599","redirectLinkEnabled":0,"hasAllocated":1,"isWearing":1,"stampPosition":0,"hasStamp":0,"allocationCount":1,"allocatedDate":"2021.12.22","exceedPercentage":"93.46%","individualDisplayEnabled":0},"individualDisplayBadges":[],"fanSize":21677,"starInvestorFlag":false},"themes":[{"themeId":"4089a03fb34142df932a96776278389d","categoryId":"d3c66e9d6c224ba082ca76ee654847ca","name":"期货实盘大赛火热进行中","type":0,"rnLink":"https://laohu8.com/RN?name=RNTheme&page=/theme/detail&rndata={\"themeId\":4089a03fb34142df932a96776278389d}&rnconfig={\"headerBarHidden\": true}","description":"有胆来较量一下么?看看榜单吧,外盘重量和轻量级选手第一名可都是咱们的人>>","image":"https://static.tigerbbs.com/4854a8702845424d7f429e57de733c60"}],"images":[{"img":"https://static.tigerbbs.com/47a4003d90608285edf0d6203a031761","width":"400","height":"239"},{"img":"https://static.tigerbbs.com/2c16c47872fc6ada06e6c2d8d81f7288","width":"1080","height":"720"},{"img":"https://static.tigerbbs.com/c741e8a090473abd5d6be1763f1b0a99","width":"640","height":"426"},{"img":"https://static.tigerbbs.com/3b0d5565288c40a7018ab9425bd31025","width":"640","height":"480"},{"img":"https://static.tigerbbs.com/8796889054c206189d3d43af260e639e","width":"427","height":"280"},{"img":"https://static.tigerbbs.com/6fa6465021de8f27db4cd73b91f0b5d0","width":"466","height":"326"},{"img":"https://static.tigerbbs.com/44fb307f9701a6de80ec3aeb375b7bc9","width":"500","height":"300"},{"img":"https://static.tigerbbs.com/bfd9e544cc6ba07489ca8fa06dfd5b1c","width":"640","height":"326"}],"coverImages":[{"img":"https://static.tigerbbs.com/47a4003d90608285edf0d6203a031761","width":"400","height":"239"},{"img":"https://static.tigerbbs.com/2c16c47872fc6ada06e6c2d8d81f7288","width":"1080","height":"720"},{"img":"https://static.tigerbbs.com/c741e8a090473abd5d6be1763f1b0a99","width":"640","height":"426"}],"title":"原中金CEO:花高价买的房子,将来可能卖不出去","extraTitle":"","html":"<html><head></head><body><p><i>本文关于房价的内容来自于**先生2017年出席财富论坛时的发言。</i></p> <p><i>**,1957年出生,是原国务院总理**之子。1977年至1981年就读于南京气象学院大气物理学专业,毕业后进入中国气象局工作,后赴美国深造。1994年毕业于美国威斯康星大学,修读大气科学。曾任中国国际金融有限公司总裁兼首席执行官。</i></p> <p>正文:</p> <p>按人均30平米计算,中国的商品房已经足够十亿人居住。而中国目前城镇人口只有七亿人,这意味着中国目前空置的住房足够三亿人居住。</p> <p><span style=\"color:rgba(255,138,0,1);\">“中国的城市化率已经比较夸张,多盖了三亿人住的房子。”</span>**认为,炒房人最终会发现持有房产不划算,持有的房产不增值,只有利息的消耗,维修的消耗。房产最终需要刚需来接盘,届时房价将调整至刚需族“兜里有多少钱的地步”。</p> <p>“2020中国财富论坛”于2020年8月22日-23日在青岛召开。金融专业人士**出席并演讲。</p> <p>**称,<span style=\"color:rgba(255,139,0,1);\">2020年对全球最突出的影响因素就是新冠疫情,疫情也提醒了很多经济学家,“经济”是一个非常精密的周转和循环系统,“突然有了一个不可抗力后,只要一隔离、一封区,经济就陷入停滞,这时你就会发现经济受到的冲击非常大”</span>。</p> <p>**还表示,这种冲击直接与时间相关。“停一个月就少8.3%,再停一个月又少8.3%,当然这是假定经济的影响程度是百分之百”,“算下来这个数字是很惊人的”。</p> <p>谈及中国,**认为,政府快速的对疫情做出了应对措施,调整得还是不错的,但总归还是有影响。</p> <p>**还提及,各国有一个比较长期的“通病”——全世界都在印钱。自从2008年金融危机以后,各国都开始了长期刺激。他认为,低通胀、低利率都是因为货币放水造成的,“不断地扩大货币供应,通过贷款,钱多了利率就上不去。利率上不去,带来的很多投资使得产能过剩,产能过剩造成价格上不去,所以就低通胀”,其结果就是低增长。</p> <p>**透露,根据自己的分析得出结论,应重视提高资产的产出效率,而过度的投资会使得产出更进一步降低。<span style=\"color:rgba(255,139,0,1);\">“比方说一个城市,原来酒店不够,那个时候酒店投资的回报很好,大家都愿意去投酒店,收益非常好。但是新盖了十个以后,原来那个酒店的生意就越来越不好了,它原来是优质资产,最后也变成非优质资产了,这就是投资过度的潜在风险”。</span></p> <p>**强调,一方面,短期肯定要积极地纾困,用积极的政策来保持经济的稳定,特别是在新冠疫情的冲击下。但是辩证法的另一面是,总讲高质增长,什么是高质量?说到底是经济的效率最高,同样的资产,产出的回报最高。</p> <p>“财富是什么?财富是你可以持有的一种有价值的东西,未来可以支撑你的生活,未来可以有收益。它的收益就取决于经济的效率。如果经济效率越来越低,你持有的东西的价值也会越来越低。经济发展最终的结果就是最终以财富形式表现出来”,**表示。</p> <p>**最后强调,应该尽量增加居民收入,提高消费需求,“扩大内需主要是靠提高收入,没有收入就不可能(增加消费)”。</p> <p>而是否需要如此大规模的投资?**称,至少不是一个唯一追求的目标。</p> <p><b>以下内容来自2017年**先生参加青岛财富论坛时的发言:</b></p> <h2><img src=\"https://static.tigerbbs.com/44fb307f9701a6de80ec3aeb375b7bc9\" tg-width=\"500\" tg-height=\"300\">1</h2> <h2><b>钱总是在逐利,总要找机会</b></h2> <p>金融的话题,确实是大家总是争论来争论去。其实我觉得这恐怕更多应该还是来谈经济整体发展的方向。</p> <p>所谓脱实向虚,其实脱虚返实也好,经济问题本质不是虚实的问题,本质问题是货币扩张过大,不断扩大投资范围,扩大货币供应,是由这些东西引起的。</p> <p>因为实体,其实从投资赚钱的角度来讲,我想投资人是不会管虚和实的,你只要赚钱,他一定投,你不赚钱,你再说实体经济,他也没法投。所以我觉得<b>本质问题,是经济发展本身是否良性,是否货币供应总体过大,跟现有的经济和在现有经济中能够找到的发展机会。</b></p> <p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/6fa6465021de8f27db4cd73b91f0b5d0\" tg-width=\"466\" tg-height=\"326\"></p> <p>因为投资总是高,大量投资,投资多了,不一定长远对经济一定是好事。但是因为在投资有债务支撑所造成的,债务太多了,早晚恐怕有问题。我先简单说这些。</p> <p>我想讲讲我的几点基本理解:</p> <p>首先,你要深刻理解什么是市场经济,如果市场经济是参与的市场主体根据每个主体经济利益的计算,决定这个东西做还是不做,这个本身已经自然形成了经济。</p> <p>你现在说每一个参与的主体,也会根据他自己的计算,遵守规则,就是跟规则应该是没有直接的关系,你平常原来已经形成一套规则,按照这个规则。如果不按照这个规则,本来就应该做某种解决的,或者你规则错了,你把规则改了,或者必须应该遵守的规则,才使公众利益最大化。因此你必须让他遵守这个规则。</p> <p>这个跟规则没有关系,可能在实际生活当中,可能更希望快点发展经济,因此很容易讲形成一些项目去投,通过这些项目扩张贷款,扩张贷款之后实际不赚钱,很多人不了解,在你贷款过程中,你创造了货币,这个货币即便是你为了这个项目做的这个钱,你只要不收回这个贷款,<span style=\"color:rgba(255,138,0,1);\">这个钱通过经济交易过程,投资一方把钱交给了提供的一方,提供的一方可能是提供一部分或者是中间的作用,又转给下一个人,所以</span><span style=\"color:rgba(255,138,0,1);\"><b>这个钱一直在里面转,越来越多,这个钱总是要逐利,总是要找机会。</b></span></p> <p>所以我们看到很多,不是说你可以脱实向虚,脱虚向实,不是这样一个规律。我们从宏观经济发展,从大的角度来看,这样的背景下,我们的贷款规模是不是够,是太大了,还是太小了?</p> <p>这是看机会,在早期发展阶段,世界经济进行调整,给中国很好的机会,你去投资建设出口的工厂。现在世界此一时彼一时,已经又变了好多年,十年二十年了,情况变了,你怎么做?前面有住房的建设,在开始起到很好的作用,现在又是此一时彼一时。</p> <p>现在建房总量比十年前增加了可能两三倍,这个数量大到一定程度的时候,它就是问题了。<b>你现在再去做这种大量的地产投资,可能就有问题了。所以我觉得可能是我们需要审慎考虑一下经济的发展方式。</b></p> <p><b>我们一直在讲发展要转变方式,但事实上,我们过去看到的过去这些年发展的方式,其实基本没变,除了这个钱印的幅度越来越大,其它的方式没有改变。可能这样的经济状况下,需要一个审慎的重新的审查和考虑,来调整经济的发展方式。</b></p> <p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/bfd9e544cc6ba07489ca8fa06dfd5b1c\" tg-width=\"640\" tg-height=\"326\"></p> <h2>2</h2> <h2><b>脱实向虚是因为钱多了</b></h2> <p>市场经济,<b>市场机制会决定这个钱,是钱多的问题,不是主体应该决定往哪儿去</b>,比如合法的规定,这是原来都已经说的,你还能说做违法的吗?既然是非法的,原来有什么法该怎么管怎么管,这没有关系,在原有条件没有变的情况下,为什么觉得现在钱更多脱实向虚了?</p> <p>其实是因为钱更多了,过去也没有这个钱,也不会往那里去,不赚钱不会去的。<b>现在反过来说,有些投资者拿了钱,给应该投实体,回报才2%、5%,不准人家投金融,那个金融15%、20%的回报,怎么能这样呢?你是赞成市场经济,还是不赞成呢?如果必须都安排钱投到哪里去,不就变成计划经济了吗?</b>那就不用讨论了。</p> <h2>3</h2> <h2><b>中国要走自己的路</b></h2> <p>各个国家的监管,其实我觉得总体来说,西方像美国、欧洲这些国家的经济,发展得比较早,所以相对比较系统,但不是说没有问题,但是我们自己的问题,我们可以有借鉴,但是真正<b>中国的问题和这些国家的问题不太一样,恐怕我们必须走自己的路</b>,但是我觉得可能自己需要一个更为清晰的思维。</p> <p>就是你到底面临什么样的问题,你怎么样去解决它?应该在一个制度体系,原来我讲一个可能过去,需要一些顶层设计,其实这个是对之前的一些实际的做法,就是各个部门,各自为战,实际上都是根据自己的基础的情况,从底下往下做起来的一些规则。</p> <p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/47a4003d90608285edf0d6203a031761\" tg-width=\"400\" tg-height=\"239\"></p> <p>一行三会这么多的金融领域,相互之间是有相当的密切的联系,但是你又是<b>分别去制定规则,甚至也是分别去执行。遇到很多问题,可能就很难协调。</b></p> <p>但是这些问题,恐怕我们需要把它系统来看。但是你的基本规则是说什么样是一个合理的规则体系,什么该管,什么不该管,该管的也要讲究怎么个管法。</p> <p>要通过这些研究,形成一定的共识,要把它明确化。我们习惯于把这些规则,<b>今天出了一个什么事,头痛医头,脚痛医脚,这些规则本身不细化。暂时解决这个问题,明天又引起另外一个问题,就看我们房屋调整政策,这三五年,这十年,改了多少回了。有用吗?每一次都改完了之后,又出来下面一个问题,农产品也是一样,今天肉价涨了,就来个新政策,刺激肉生产,明天又跌得一塌糊涂,没法做了,等开始做了,又开始涨了。</b></p> <p>这都是经济的规律,我们要学习什么是市场经济的基本规律,要根据这个市场规律来正确做,甚至有的时候我们觉得,这是中国的一种文化习惯,资本逐利,虽然大家现在多少能接受,但是实际感觉上还是有点鄙视。</p> <p>后来我在想,逐利不是说不好,是必须的,国有企业不逐利,不挣钱,那就是对的吗?它要逐利,因为这是全民所有财产,全民才能得到利益,这是最大的利益,它必须逐利,必须盈利。</p> <p>所以<b>其实盈利是没有错的,市场主体根据盈利的规则,就会做它经济的判断和选择。</b>不是突然一下,你认为这个领域,这个实业好,它的就要应该赚钱,其实为什么你认为好的这个实业,它的利润这么低?就说明它实际是过剩的,你要听从市场的道理,你肯定是因为过剩了,才会不赚钱。</p> <p>那么你金融赚钱,当然也不一定对,但是它的原因是什么?正因为你印了这么多的钱,他们在分钱的过程中,他当然赚钱。所以这实际上是说,中国的发展,还是要真正把这些基本问题分析清楚,我们讨论清楚,我们可能不能一下子做到位,这个可能很难,至少把这个问题抓到它的本质,放在系统里面,所以我说需要一个系统设计,各种市场制度。</p> <p>本来是有一个比较好的体系,原来我们在说,你在出台一个制度之前,要在系统内进行讨论,后来做得好像越来越形式化了,一拍脑袋就定了,对体制要更为系统,这样对发展更为良好。</p> <p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/c741e8a090473abd5d6be1763f1b0a99\" tg-width=\"640\" tg-height=\"426\"></p> <h2>4</h2> <h2><b>房子为什么会这么贵?</b></h2> <p>今天讨论所谓这个主题是实还是虚,房地产是一个非常有意思的东西,你说房地产,你问的问题是实体经济还是虚拟经济,你说还有什么东西,能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济?</p> <p>你觉得它的实体经济,你别笑,太早了,这个房子都是拿钱堆出来的,一切都是跟钱相关的,你说它是虚的,是不是也跟这个都很相关的,就所谓的金融,哪个房地产商不要金融来支持?<b>但是我觉得恰巧这个问题不在于实和虚,而在于你到底这个房子盖了多少,盖了有什么用,到底能不能买得起这个房子?</b></p> <p>你看看现在房子盖了这么多,其实根据国家统计局的年鉴,<span style=\"color:rgba(255,130,0,1);\">历年统计你只要算算数就知道了,现在深圳住房总体面积已经够支撑按人均30平米这样的标准来计算,已经能够支撑10亿人,实际上我们的城市化率已经是比较夸张了,其实这里面还有很多乡镇里的,也都算进去了,也只有7亿人,你多了3亿,你说这叫库存吗?是什么库存?是在开发商手里还没有卖出去的,卖出去的就不是库存了吗?</span></p> <p><b>或者更准确讲,</b><span style=\"color:rgba(255,138,0,1);\"><b>它是一种闲置</b></span><b>,因为虽然被人买了,但是没有被人住,他之所以买是为了将来卖,其实他仍然在这个市场。</b></p> <p>所以我认为,总量本来已经很高了,算算价格,平均7千元,而收入一年平均只有3万,平衡收支之后,剩下的大约一万,一万块钱买一个一平米六七千,将近一万的,现在可能更高,按照统计平均的概念来说,老百姓总共没有这么多钱能够买得起这么贵的房子,房子为什么会这么贵呢?</p> <p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/8796889054c206189d3d43af260e639e\" tg-width=\"427\" tg-height=\"280\"></p> <p>就因为你纯粹的金融,所谓的脱实向虚的虚,货币存量160万亿,因为这个数不断提升,所以房价一定会跟着涨,因为这叫资产价格通胀,因此这个房价,就越来越高,<b>问题是你这么高的房价,真正需要住房的大多数的人的收入,平均收入又这么低,30年结余才能够买得起一个房子。</b></p> <p>所以这显然是经济里面扭曲了。<b>短期的人看不清长期的结果,所以大家会有习惯性的预期,觉得房子总是在涨价的,因为你觉得房子在涨价,所以每个人以前都买房子,因为大家都去买房子,所以都去买,就强化了房子的自我预期。</b></p> <p><span style=\"color:rgba(255,148,0,1);\"><b>最终意识到,即便挺有钱买得起房子,你买了这个房子,其实将来卖不出去</b></span>,因为你真正需要的大众,他的那个基础收入没到,他不可能买,他确实想买,但是不可能买,最终你时间长了发现,这个房子你买了也没有意义,最终还有很多的利息的消耗,维修的消耗,各种消耗,这样你资产持有不增值,最终可能就被迫放弃,把它卖掉,那时候价格会下来。</p> <p>到那时候,价格会调整,绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱,更高的我出不来,除非抢钱去。</p> <p>所以要看到实和虚都在一起,说到底是一个经济,没有听说我们把经济学分成两半,一半叫做实体经济怎么研究,一半虚拟经济怎么研究,不可能,经济学就是一个,确实实际上金融的过程,是说经济里面的一部分,但是确实是很重要的一部分,是把经济里面有一些赢余转移到有需求、有发展的地方去,去促进经济的发展。所以从这方面来讲,对经济促进作用很重要。</p> <p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/3b0d5565288c40a7018ab9425bd31025\" tg-width=\"640\" tg-height=\"480\"></p> <h2>5</h2> <h2><b>增长质量比增长速度更重要</b></h2> <p>所以现在我们看到,这些表象可能不是我们想的这么简单,问题更深层次,<b>总体来讲国家经济有一个合理的增长的速度,合理的增长方式,这些不调整的话,长期发展,可能会越来越多的问题</b>,所以现在我觉得应该是改革开放将近40年了,也是应该是一个系统总结,修复,然后改变。</p> <p>因为其实我们政策大政方针其实早也定过,我认为是挺正确的,就是你<b>要转变发展方式,要升级,要继续完善市场经济的体制框架,让市场起更重要的决定性作用。</b></p> <p>所以我觉得这也是很好的例子,而且其实某种意义上来说,我们的地产经济,在整个经济里面,比重占得也是非常之大的,我们看了一下,大概从广义一点的,包括所有的建筑,占了经济至少是1/3甚至更多。</p> <p>所以应该说这个比重是比较大的,问题是比较重的。怎么才能调整好,恐怕增长速度应该不是那么重要,相比我们的增长质量,如果我们增长速度很高,但是增长的质量是不高的,甚至是可能有很多的引起长期的过剩和亏损的,<b>那我们宁愿首先关注的是增长质量</b>,谢谢。</p> <p>“我们的经济长远看潜力巨大,需要一点耐心和时间,所以希望大家能够淡定、气定神闲地进行系统调整,这样未来国家会走得更好。”金融专业人士**在在以“财富助力航运贸易金融创新”为主题的2019中国财富论坛上如此表示。</p> <p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/2c16c47872fc6ada06e6c2d8d81f7288\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"></p> <p>以上文字摘自凤凰财经</p> <p><a href=\"https://laohu8.com/FUT/ESmain\" target=\"_blank\">$SP500指数主连(ESmain)$</a> <a href=\"https://laohu8.com/FUT/YMmain\" target=\"_blank\">$道琼斯指数主连(YMmain)$</a> <a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/TAO\">$中国房地产指数ETF-Guggenheim(TAO)$</a></p></body></html>","htmlText":"<html><head></head><body><p><i>本文关于房价的内容来自于**先生2017年出席财富论坛时的发言。</i></p> <p><i>**,1957年出生,是原国务院总理**之子。1977年至1981年就读于南京气象学院大气物理学专业,毕业后进入中国气象局工作,后赴美国深造。1994年毕业于美国威斯康星大学,修读大气科学。曾任中国国际金融有限公司总裁兼首席执行官。</i></p> <p>正文:</p> <p>按人均30平米计算,中国的商品房已经足够十亿人居住。而中国目前城镇人口只有七亿人,这意味着中国目前空置的住房足够三亿人居住。</p> <p><span style=\"color:rgba(255,138,0,1);\">“中国的城市化率已经比较夸张,多盖了三亿人住的房子。”</span>**认为,炒房人最终会发现持有房产不划算,持有的房产不增值,只有利息的消耗,维修的消耗。房产最终需要刚需来接盘,届时房价将调整至刚需族“兜里有多少钱的地步”。</p> <p>“2020中国财富论坛”于2020年8月22日-23日在青岛召开。金融专业人士**出席并演讲。</p> <p>**称,<span style=\"color:rgba(255,139,0,1);\">2020年对全球最突出的影响因素就是新冠疫情,疫情也提醒了很多经济学家,“经济”是一个非常精密的周转和循环系统,“突然有了一个不可抗力后,只要一隔离、一封区,经济就陷入停滞,这时你就会发现经济受到的冲击非常大”</span>。</p> <p>**还表示,这种冲击直接与时间相关。“停一个月就少8.3%,再停一个月又少8.3%,当然这是假定经济的影响程度是百分之百”,“算下来这个数字是很惊人的”。</p> <p>谈及中国,**认为,政府快速的对疫情做出了应对措施,调整得还是不错的,但总归还是有影响。</p> <p>**还提及,各国有一个比较长期的“通病”——全世界都在印钱。自从2008年金融危机以后,各国都开始了长期刺激。他认为,低通胀、低利率都是因为货币放水造成的,“不断地扩大货币供应,通过贷款,钱多了利率就上不去。利率上不去,带来的很多投资使得产能过剩,产能过剩造成价格上不去,所以就低通胀”,其结果就是低增长。</p> <p>**透露,根据自己的分析得出结论,应重视提高资产的产出效率,而过度的投资会使得产出更进一步降低。<span style=\"color:rgba(255,139,0,1);\">“比方说一个城市,原来酒店不够,那个时候酒店投资的回报很好,大家都愿意去投酒店,收益非常好。但是新盖了十个以后,原来那个酒店的生意就越来越不好了,它原来是优质资产,最后也变成非优质资产了,这就是投资过度的潜在风险”。</span></p> <p>**强调,一方面,短期肯定要积极地纾困,用积极的政策来保持经济的稳定,特别是在新冠疫情的冲击下。但是辩证法的另一面是,总讲高质增长,什么是高质量?说到底是经济的效率最高,同样的资产,产出的回报最高。</p> <p>“财富是什么?财富是你可以持有的一种有价值的东西,未来可以支撑你的生活,未来可以有收益。它的收益就取决于经济的效率。如果经济效率越来越低,你持有的东西的价值也会越来越低。经济发展最终的结果就是最终以财富形式表现出来”,**表示。</p> <p>**最后强调,应该尽量增加居民收入,提高消费需求,“扩大内需主要是靠提高收入,没有收入就不可能(增加消费)”。</p> <p>而是否需要如此大规模的投资?**称,至少不是一个唯一追求的目标。</p> <p><b>以下内容来自2017年**先生参加青岛财富论坛时的发言:</b></p> <h2><img src=\"https://static.tigerbbs.com/44fb307f9701a6de80ec3aeb375b7bc9\" tg-width=\"500\" tg-height=\"300\">1</h2> <h2><b>钱总是在逐利,总要找机会</b></h2> <p>金融的话题,确实是大家总是争论来争论去。其实我觉得这恐怕更多应该还是来谈经济整体发展的方向。</p> <p>所谓脱实向虚,其实脱虚返实也好,经济问题本质不是虚实的问题,本质问题是货币扩张过大,不断扩大投资范围,扩大货币供应,是由这些东西引起的。</p> <p>因为实体,其实从投资赚钱的角度来讲,我想投资人是不会管虚和实的,你只要赚钱,他一定投,你不赚钱,你再说实体经济,他也没法投。所以我觉得<b>本质问题,是经济发展本身是否良性,是否货币供应总体过大,跟现有的经济和在现有经济中能够找到的发展机会。</b></p> <p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/6fa6465021de8f27db4cd73b91f0b5d0\" tg-width=\"466\" tg-height=\"326\"></p> <p>因为投资总是高,大量投资,投资多了,不一定长远对经济一定是好事。但是因为在投资有债务支撑所造成的,债务太多了,早晚恐怕有问题。我先简单说这些。</p> <p>我想讲讲我的几点基本理解:</p> <p>首先,你要深刻理解什么是市场经济,如果市场经济是参与的市场主体根据每个主体经济利益的计算,决定这个东西做还是不做,这个本身已经自然形成了经济。</p> <p>你现在说每一个参与的主体,也会根据他自己的计算,遵守规则,就是跟规则应该是没有直接的关系,你平常原来已经形成一套规则,按照这个规则。如果不按照这个规则,本来就应该做某种解决的,或者你规则错了,你把规则改了,或者必须应该遵守的规则,才使公众利益最大化。因此你必须让他遵守这个规则。</p> <p>这个跟规则没有关系,可能在实际生活当中,可能更希望快点发展经济,因此很容易讲形成一些项目去投,通过这些项目扩张贷款,扩张贷款之后实际不赚钱,很多人不了解,在你贷款过程中,你创造了货币,这个货币即便是你为了这个项目做的这个钱,你只要不收回这个贷款,<span style=\"color:rgba(255,138,0,1);\">这个钱通过经济交易过程,投资一方把钱交给了提供的一方,提供的一方可能是提供一部分或者是中间的作用,又转给下一个人,所以</span><span style=\"color:rgba(255,138,0,1);\"><b>这个钱一直在里面转,越来越多,这个钱总是要逐利,总是要找机会。</b></span></p> <p>所以我们看到很多,不是说你可以脱实向虚,脱虚向实,不是这样一个规律。我们从宏观经济发展,从大的角度来看,这样的背景下,我们的贷款规模是不是够,是太大了,还是太小了?</p> <p>这是看机会,在早期发展阶段,世界经济进行调整,给中国很好的机会,你去投资建设出口的工厂。现在世界此一时彼一时,已经又变了好多年,十年二十年了,情况变了,你怎么做?前面有住房的建设,在开始起到很好的作用,现在又是此一时彼一时。</p> <p>现在建房总量比十年前增加了可能两三倍,这个数量大到一定程度的时候,它就是问题了。<b>你现在再去做这种大量的地产投资,可能就有问题了。所以我觉得可能是我们需要审慎考虑一下经济的发展方式。</b></p> <p><b>我们一直在讲发展要转变方式,但事实上,我们过去看到的过去这些年发展的方式,其实基本没变,除了这个钱印的幅度越来越大,其它的方式没有改变。可能这样的经济状况下,需要一个审慎的重新的审查和考虑,来调整经济的发展方式。</b></p> <p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/bfd9e544cc6ba07489ca8fa06dfd5b1c\" tg-width=\"640\" tg-height=\"326\"></p> <h2>2</h2> <h2><b>脱实向虚是因为钱多了</b></h2> <p>市场经济,<b>市场机制会决定这个钱,是钱多的问题,不是主体应该决定往哪儿去</b>,比如合法的规定,这是原来都已经说的,你还能说做违法的吗?既然是非法的,原来有什么法该怎么管怎么管,这没有关系,在原有条件没有变的情况下,为什么觉得现在钱更多脱实向虚了?</p> <p>其实是因为钱更多了,过去也没有这个钱,也不会往那里去,不赚钱不会去的。<b>现在反过来说,有些投资者拿了钱,给应该投实体,回报才2%、5%,不准人家投金融,那个金融15%、20%的回报,怎么能这样呢?你是赞成市场经济,还是不赞成呢?如果必须都安排钱投到哪里去,不就变成计划经济了吗?</b>那就不用讨论了。</p> <h2>3</h2> <h2><b>中国要走自己的路</b></h2> <p>各个国家的监管,其实我觉得总体来说,西方像美国、欧洲这些国家的经济,发展得比较早,所以相对比较系统,但不是说没有问题,但是我们自己的问题,我们可以有借鉴,但是真正<b>中国的问题和这些国家的问题不太一样,恐怕我们必须走自己的路</b>,但是我觉得可能自己需要一个更为清晰的思维。</p> <p>就是你到底面临什么样的问题,你怎么样去解决它?应该在一个制度体系,原来我讲一个可能过去,需要一些顶层设计,其实这个是对之前的一些实际的做法,就是各个部门,各自为战,实际上都是根据自己的基础的情况,从底下往下做起来的一些规则。</p> <p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/47a4003d90608285edf0d6203a031761\" tg-width=\"400\" tg-height=\"239\"></p> <p>一行三会这么多的金融领域,相互之间是有相当的密切的联系,但是你又是<b>分别去制定规则,甚至也是分别去执行。遇到很多问题,可能就很难协调。</b></p> <p>但是这些问题,恐怕我们需要把它系统来看。但是你的基本规则是说什么样是一个合理的规则体系,什么该管,什么不该管,该管的也要讲究怎么个管法。</p> <p>要通过这些研究,形成一定的共识,要把它明确化。我们习惯于把这些规则,<b>今天出了一个什么事,头痛医头,脚痛医脚,这些规则本身不细化。暂时解决这个问题,明天又引起另外一个问题,就看我们房屋调整政策,这三五年,这十年,改了多少回了。有用吗?每一次都改完了之后,又出来下面一个问题,农产品也是一样,今天肉价涨了,就来个新政策,刺激肉生产,明天又跌得一塌糊涂,没法做了,等开始做了,又开始涨了。</b></p> <p>这都是经济的规律,我们要学习什么是市场经济的基本规律,要根据这个市场规律来正确做,甚至有的时候我们觉得,这是中国的一种文化习惯,资本逐利,虽然大家现在多少能接受,但是实际感觉上还是有点鄙视。</p> <p>后来我在想,逐利不是说不好,是必须的,国有企业不逐利,不挣钱,那就是对的吗?它要逐利,因为这是全民所有财产,全民才能得到利益,这是最大的利益,它必须逐利,必须盈利。</p> <p>所以<b>其实盈利是没有错的,市场主体根据盈利的规则,就会做它经济的判断和选择。</b>不是突然一下,你认为这个领域,这个实业好,它的就要应该赚钱,其实为什么你认为好的这个实业,它的利润这么低?就说明它实际是过剩的,你要听从市场的道理,你肯定是因为过剩了,才会不赚钱。</p> <p>那么你金融赚钱,当然也不一定对,但是它的原因是什么?正因为你印了这么多的钱,他们在分钱的过程中,他当然赚钱。所以这实际上是说,中国的发展,还是要真正把这些基本问题分析清楚,我们讨论清楚,我们可能不能一下子做到位,这个可能很难,至少把这个问题抓到它的本质,放在系统里面,所以我说需要一个系统设计,各种市场制度。</p> <p>本来是有一个比较好的体系,原来我们在说,你在出台一个制度之前,要在系统内进行讨论,后来做得好像越来越形式化了,一拍脑袋就定了,对体制要更为系统,这样对发展更为良好。</p> <p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/c741e8a090473abd5d6be1763f1b0a99\" tg-width=\"640\" tg-height=\"426\"></p> <h2>4</h2> <h2><b>房子为什么会这么贵?</b></h2> <p>今天讨论所谓这个主题是实还是虚,房地产是一个非常有意思的东西,你说房地产,你问的问题是实体经济还是虚拟经济,你说还有什么东西,能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济?</p> <p>你觉得它的实体经济,你别笑,太早了,这个房子都是拿钱堆出来的,一切都是跟钱相关的,你说它是虚的,是不是也跟这个都很相关的,就所谓的金融,哪个房地产商不要金融来支持?<b>但是我觉得恰巧这个问题不在于实和虚,而在于你到底这个房子盖了多少,盖了有什么用,到底能不能买得起这个房子?</b></p> <p>你看看现在房子盖了这么多,其实根据国家统计局的年鉴,<span style=\"color:rgba(255,130,0,1);\">历年统计你只要算算数就知道了,现在深圳住房总体面积已经够支撑按人均30平米这样的标准来计算,已经能够支撑10亿人,实际上我们的城市化率已经是比较夸张了,其实这里面还有很多乡镇里的,也都算进去了,也只有7亿人,你多了3亿,你说这叫库存吗?是什么库存?是在开发商手里还没有卖出去的,卖出去的就不是库存了吗?</span></p> <p><b>或者更准确讲,</b><span style=\"color:rgba(255,138,0,1);\"><b>它是一种闲置</b></span><b>,因为虽然被人买了,但是没有被人住,他之所以买是为了将来卖,其实他仍然在这个市场。</b></p> <p>所以我认为,总量本来已经很高了,算算价格,平均7千元,而收入一年平均只有3万,平衡收支之后,剩下的大约一万,一万块钱买一个一平米六七千,将近一万的,现在可能更高,按照统计平均的概念来说,老百姓总共没有这么多钱能够买得起这么贵的房子,房子为什么会这么贵呢?</p> <p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/8796889054c206189d3d43af260e639e\" tg-width=\"427\" tg-height=\"280\"></p> <p>就因为你纯粹的金融,所谓的脱实向虚的虚,货币存量160万亿,因为这个数不断提升,所以房价一定会跟着涨,因为这叫资产价格通胀,因此这个房价,就越来越高,<b>问题是你这么高的房价,真正需要住房的大多数的人的收入,平均收入又这么低,30年结余才能够买得起一个房子。</b></p> <p>所以这显然是经济里面扭曲了。<b>短期的人看不清长期的结果,所以大家会有习惯性的预期,觉得房子总是在涨价的,因为你觉得房子在涨价,所以每个人以前都买房子,因为大家都去买房子,所以都去买,就强化了房子的自我预期。</b></p> <p><span style=\"color:rgba(255,148,0,1);\"><b>最终意识到,即便挺有钱买得起房子,你买了这个房子,其实将来卖不出去</b></span>,因为你真正需要的大众,他的那个基础收入没到,他不可能买,他确实想买,但是不可能买,最终你时间长了发现,这个房子你买了也没有意义,最终还有很多的利息的消耗,维修的消耗,各种消耗,这样你资产持有不增值,最终可能就被迫放弃,把它卖掉,那时候价格会下来。</p> <p>到那时候,价格会调整,绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱,更高的我出不来,除非抢钱去。</p> <p>所以要看到实和虚都在一起,说到底是一个经济,没有听说我们把经济学分成两半,一半叫做实体经济怎么研究,一半虚拟经济怎么研究,不可能,经济学就是一个,确实实际上金融的过程,是说经济里面的一部分,但是确实是很重要的一部分,是把经济里面有一些赢余转移到有需求、有发展的地方去,去促进经济的发展。所以从这方面来讲,对经济促进作用很重要。</p> <p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/3b0d5565288c40a7018ab9425bd31025\" tg-width=\"640\" tg-height=\"480\"></p> <h2>5</h2> <h2><b>增长质量比增长速度更重要</b></h2> <p>所以现在我们看到,这些表象可能不是我们想的这么简单,问题更深层次,<b>总体来讲国家经济有一个合理的增长的速度,合理的增长方式,这些不调整的话,长期发展,可能会越来越多的问题</b>,所以现在我觉得应该是改革开放将近40年了,也是应该是一个系统总结,修复,然后改变。</p> <p>因为其实我们政策大政方针其实早也定过,我认为是挺正确的,就是你<b>要转变发展方式,要升级,要继续完善市场经济的体制框架,让市场起更重要的决定性作用。</b></p> <p>所以我觉得这也是很好的例子,而且其实某种意义上来说,我们的地产经济,在整个经济里面,比重占得也是非常之大的,我们看了一下,大概从广义一点的,包括所有的建筑,占了经济至少是1/3甚至更多。</p> <p>所以应该说这个比重是比较大的,问题是比较重的。怎么才能调整好,恐怕增长速度应该不是那么重要,相比我们的增长质量,如果我们增长速度很高,但是增长的质量是不高的,甚至是可能有很多的引起长期的过剩和亏损的,<b>那我们宁愿首先关注的是增长质量</b>,谢谢。</p> <p>“我们的经济长远看潜力巨大,需要一点耐心和时间,所以希望大家能够淡定、气定神闲地进行系统调整,这样未来国家会走得更好。”金融专业人士**在在以“财富助力航运贸易金融创新”为主题的2019中国财富论坛上如此表示。</p> <p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/2c16c47872fc6ada06e6c2d8d81f7288\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"></p> <p>以上文字摘自凤凰财经</p> <p><a href=\"https://laohu8.com/FUT/ESmain\" target=\"_blank\">$SP500指数主连(ESmain)$</a> <a href=\"https://laohu8.com/FUT/YMmain\" target=\"_blank\">$道琼斯指数主连(YMmain)$</a> <a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/TAO\">$中国房地产指数ETF-Guggenheim(TAO)$</a></p></body></html>","text":"本文关于房价的内容来自于**先生2017年出席财富论坛时的发言。 **,1957年出生,是原国务院总理**之子。1977年至1981年就读于南京气象学院大气物理学专业,毕业后进入中国气象局工作,后赴美国深造。1994年毕业于美国威斯康星大学,修读大气科学。曾任中国国际金融有限公司总裁兼首席执行官。 正文: 按人均30平米计算,中国的商品房已经足够十亿人居住。而中国目前城镇人口只有七亿人,这意味着中国目前空置的住房足够三亿人居住。 “中国的城市化率已经比较夸张,多盖了三亿人住的房子。”**认为,炒房人最终会发现持有房产不划算,持有的房产不增值,只有利息的消耗,维修的消耗。房产最终需要刚需来接盘,届时房价将调整至刚需族“兜里有多少钱的地步”。 “2020中国财富论坛”于2020年8月22日-23日在青岛召开。金融专业人士**出席并演讲。 **称,2020年对全球最突出的影响因素就是新冠疫情,疫情也提醒了很多经济学家,“经济”是一个非常精密的周转和循环系统,“突然有了一个不可抗力后,只要一隔离、一封区,经济就陷入停滞,这时你就会发现经济受到的冲击非常大”。 **还表示,这种冲击直接与时间相关。“停一个月就少8.3%,再停一个月又少8.3%,当然这是假定经济的影响程度是百分之百”,“算下来这个数字是很惊人的”。 谈及中国,**认为,政府快速的对疫情做出了应对措施,调整得还是不错的,但总归还是有影响。 **还提及,各国有一个比较长期的“通病”——全世界都在印钱。自从2008年金融危机以后,各国都开始了长期刺激。他认为,低通胀、低利率都是因为货币放水造成的,“不断地扩大货币供应,通过贷款,钱多了利率就上不去。利率上不去,带来的很多投资使得产能过剩,产能过剩造成价格上不去,所以就低通胀”,其结果就是低增长。 **透露,根据自己的分析得出结论,应重视提高资产的产出效率,而过度的投资会使得产出更进一步降低。“比方说一个城市,原来酒店不够,那个时候酒店投资的回报很好,大家都愿意去投酒店,收益非常好。但是新盖了十个以后,原来那个酒店的生意就越来越不好了,它原来是优质资产,最后也变成非优质资产了,这就是投资过度的潜在风险”。 **强调,一方面,短期肯定要积极地纾困,用积极的政策来保持经济的稳定,特别是在新冠疫情的冲击下。但是辩证法的另一面是,总讲高质增长,什么是高质量?说到底是经济的效率最高,同样的资产,产出的回报最高。 “财富是什么?财富是你可以持有的一种有价值的东西,未来可以支撑你的生活,未来可以有收益。它的收益就取决于经济的效率。如果经济效率越来越低,你持有的东西的价值也会越来越低。经济发展最终的结果就是最终以财富形式表现出来”,**表示。 **最后强调,应该尽量增加居民收入,提高消费需求,“扩大内需主要是靠提高收入,没有收入就不可能(增加消费)”。 而是否需要如此大规模的投资?**称,至少不是一个唯一追求的目标。 以下内容来自2017年**先生参加青岛财富论坛时的发言: 1 钱总是在逐利,总要找机会 金融的话题,确实是大家总是争论来争论去。其实我觉得这恐怕更多应该还是来谈经济整体发展的方向。 所谓脱实向虚,其实脱虚返实也好,经济问题本质不是虚实的问题,本质问题是货币扩张过大,不断扩大投资范围,扩大货币供应,是由这些东西引起的。 因为实体,其实从投资赚钱的角度来讲,我想投资人是不会管虚和实的,你只要赚钱,他一定投,你不赚钱,你再说实体经济,他也没法投。所以我觉得本质问题,是经济发展本身是否良性,是否货币供应总体过大,跟现有的经济和在现有经济中能够找到的发展机会。 因为投资总是高,大量投资,投资多了,不一定长远对经济一定是好事。但是因为在投资有债务支撑所造成的,债务太多了,早晚恐怕有问题。我先简单说这些。 我想讲讲我的几点基本理解: 首先,你要深刻理解什么是市场经济,如果市场经济是参与的市场主体根据每个主体经济利益的计算,决定这个东西做还是不做,这个本身已经自然形成了经济。 你现在说每一个参与的主体,也会根据他自己的计算,遵守规则,就是跟规则应该是没有直接的关系,你平常原来已经形成一套规则,按照这个规则。如果不按照这个规则,本来就应该做某种解决的,或者你规则错了,你把规则改了,或者必须应该遵守的规则,才使公众利益最大化。因此你必须让他遵守这个规则。 这个跟规则没有关系,可能在实际生活当中,可能更希望快点发展经济,因此很容易讲形成一些项目去投,通过这些项目扩张贷款,扩张贷款之后实际不赚钱,很多人不了解,在你贷款过程中,你创造了货币,这个货币即便是你为了这个项目做的这个钱,你只要不收回这个贷款,这个钱通过经济交易过程,投资一方把钱交给了提供的一方,提供的一方可能是提供一部分或者是中间的作用,又转给下一个人,所以这个钱一直在里面转,越来越多,这个钱总是要逐利,总是要找机会。 所以我们看到很多,不是说你可以脱实向虚,脱虚向实,不是这样一个规律。我们从宏观经济发展,从大的角度来看,这样的背景下,我们的贷款规模是不是够,是太大了,还是太小了? 这是看机会,在早期发展阶段,世界经济进行调整,给中国很好的机会,你去投资建设出口的工厂。现在世界此一时彼一时,已经又变了好多年,十年二十年了,情况变了,你怎么做?前面有住房的建设,在开始起到很好的作用,现在又是此一时彼一时。 现在建房总量比十年前增加了可能两三倍,这个数量大到一定程度的时候,它就是问题了。你现在再去做这种大量的地产投资,可能就有问题了。所以我觉得可能是我们需要审慎考虑一下经济的发展方式。 我们一直在讲发展要转变方式,但事实上,我们过去看到的过去这些年发展的方式,其实基本没变,除了这个钱印的幅度越来越大,其它的方式没有改变。可能这样的经济状况下,需要一个审慎的重新的审查和考虑,来调整经济的发展方式。 2 脱实向虚是因为钱多了 市场经济,市场机制会决定这个钱,是钱多的问题,不是主体应该决定往哪儿去,比如合法的规定,这是原来都已经说的,你还能说做违法的吗?既然是非法的,原来有什么法该怎么管怎么管,这没有关系,在原有条件没有变的情况下,为什么觉得现在钱更多脱实向虚了? 其实是因为钱更多了,过去也没有这个钱,也不会往那里去,不赚钱不会去的。现在反过来说,有些投资者拿了钱,给应该投实体,回报才2%、5%,不准人家投金融,那个金融15%、20%的回报,怎么能这样呢?你是赞成市场经济,还是不赞成呢?如果必须都安排钱投到哪里去,不就变成计划经济了吗?那就不用讨论了。 3 中国要走自己的路 各个国家的监管,其实我觉得总体来说,西方像美国、欧洲这些国家的经济,发展得比较早,所以相对比较系统,但不是说没有问题,但是我们自己的问题,我们可以有借鉴,但是真正中国的问题和这些国家的问题不太一样,恐怕我们必须走自己的路,但是我觉得可能自己需要一个更为清晰的思维。 就是你到底面临什么样的问题,你怎么样去解决它?应该在一个制度体系,原来我讲一个可能过去,需要一些顶层设计,其实这个是对之前的一些实际的做法,就是各个部门,各自为战,实际上都是根据自己的基础的情况,从底下往下做起来的一些规则。 一行三会这么多的金融领域,相互之间是有相当的密切的联系,但是你又是分别去制定规则,甚至也是分别去执行。遇到很多问题,可能就很难协调。 但是这些问题,恐怕我们需要把它系统来看。但是你的基本规则是说什么样是一个合理的规则体系,什么该管,什么不该管,该管的也要讲究怎么个管法。 要通过这些研究,形成一定的共识,要把它明确化。我们习惯于把这些规则,今天出了一个什么事,头痛医头,脚痛医脚,这些规则本身不细化。暂时解决这个问题,明天又引起另外一个问题,就看我们房屋调整政策,这三五年,这十年,改了多少回了。有用吗?每一次都改完了之后,又出来下面一个问题,农产品也是一样,今天肉价涨了,就来个新政策,刺激肉生产,明天又跌得一塌糊涂,没法做了,等开始做了,又开始涨了。 这都是经济的规律,我们要学习什么是市场经济的基本规律,要根据这个市场规律来正确做,甚至有的时候我们觉得,这是中国的一种文化习惯,资本逐利,虽然大家现在多少能接受,但是实际感觉上还是有点鄙视。 后来我在想,逐利不是说不好,是必须的,国有企业不逐利,不挣钱,那就是对的吗?它要逐利,因为这是全民所有财产,全民才能得到利益,这是最大的利益,它必须逐利,必须盈利。 所以其实盈利是没有错的,市场主体根据盈利的规则,就会做它经济的判断和选择。不是突然一下,你认为这个领域,这个实业好,它的就要应该赚钱,其实为什么你认为好的这个实业,它的利润这么低?就说明它实际是过剩的,你要听从市场的道理,你肯定是因为过剩了,才会不赚钱。 那么你金融赚钱,当然也不一定对,但是它的原因是什么?正因为你印了这么多的钱,他们在分钱的过程中,他当然赚钱。所以这实际上是说,中国的发展,还是要真正把这些基本问题分析清楚,我们讨论清楚,我们可能不能一下子做到位,这个可能很难,至少把这个问题抓到它的本质,放在系统里面,所以我说需要一个系统设计,各种市场制度。 本来是有一个比较好的体系,原来我们在说,你在出台一个制度之前,要在系统内进行讨论,后来做得好像越来越形式化了,一拍脑袋就定了,对体制要更为系统,这样对发展更为良好。 4 房子为什么会这么贵? 今天讨论所谓这个主题是实还是虚,房地产是一个非常有意思的东西,你说房地产,你问的问题是实体经济还是虚拟经济,你说还有什么东西,能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济? 你觉得它的实体经济,你别笑,太早了,这个房子都是拿钱堆出来的,一切都是跟钱相关的,你说它是虚的,是不是也跟这个都很相关的,就所谓的金融,哪个房地产商不要金融来支持?但是我觉得恰巧这个问题不在于实和虚,而在于你到底这个房子盖了多少,盖了有什么用,到底能不能买得起这个房子? 你看看现在房子盖了这么多,其实根据国家统计局的年鉴,历年统计你只要算算数就知道了,现在深圳住房总体面积已经够支撑按人均30平米这样的标准来计算,已经能够支撑10亿人,实际上我们的城市化率已经是比较夸张了,其实这里面还有很多乡镇里的,也都算进去了,也只有7亿人,你多了3亿,你说这叫库存吗?是什么库存?是在开发商手里还没有卖出去的,卖出去的就不是库存了吗? 或者更准确讲,它是一种闲置,因为虽然被人买了,但是没有被人住,他之所以买是为了将来卖,其实他仍然在这个市场。 所以我认为,总量本来已经很高了,算算价格,平均7千元,而收入一年平均只有3万,平衡收支之后,剩下的大约一万,一万块钱买一个一平米六七千,将近一万的,现在可能更高,按照统计平均的概念来说,老百姓总共没有这么多钱能够买得起这么贵的房子,房子为什么会这么贵呢? 就因为你纯粹的金融,所谓的脱实向虚的虚,货币存量160万亿,因为这个数不断提升,所以房价一定会跟着涨,因为这叫资产价格通胀,因此这个房价,就越来越高,问题是你这么高的房价,真正需要住房的大多数的人的收入,平均收入又这么低,30年结余才能够买得起一个房子。 所以这显然是经济里面扭曲了。短期的人看不清长期的结果,所以大家会有习惯性的预期,觉得房子总是在涨价的,因为你觉得房子在涨价,所以每个人以前都买房子,因为大家都去买房子,所以都去买,就强化了房子的自我预期。 最终意识到,即便挺有钱买得起房子,你买了这个房子,其实将来卖不出去,因为你真正需要的大众,他的那个基础收入没到,他不可能买,他确实想买,但是不可能买,最终你时间长了发现,这个房子你买了也没有意义,最终还有很多的利息的消耗,维修的消耗,各种消耗,这样你资产持有不增值,最终可能就被迫放弃,把它卖掉,那时候价格会下来。 到那时候,价格会调整,绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱,更高的我出不来,除非抢钱去。 所以要看到实和虚都在一起,说到底是一个经济,没有听说我们把经济学分成两半,一半叫做实体经济怎么研究,一半虚拟经济怎么研究,不可能,经济学就是一个,确实实际上金融的过程,是说经济里面的一部分,但是确实是很重要的一部分,是把经济里面有一些赢余转移到有需求、有发展的地方去,去促进经济的发展。所以从这方面来讲,对经济促进作用很重要。 5 增长质量比增长速度更重要 所以现在我们看到,这些表象可能不是我们想的这么简单,问题更深层次,总体来讲国家经济有一个合理的增长的速度,合理的增长方式,这些不调整的话,长期发展,可能会越来越多的问题,所以现在我觉得应该是改革开放将近40年了,也是应该是一个系统总结,修复,然后改变。 因为其实我们政策大政方针其实早也定过,我认为是挺正确的,就是你要转变发展方式,要升级,要继续完善市场经济的体制框架,让市场起更重要的决定性作用。 所以我觉得这也是很好的例子,而且其实某种意义上来说,我们的地产经济,在整个经济里面,比重占得也是非常之大的,我们看了一下,大概从广义一点的,包括所有的建筑,占了经济至少是1/3甚至更多。 所以应该说这个比重是比较大的,问题是比较重的。怎么才能调整好,恐怕增长速度应该不是那么重要,相比我们的增长质量,如果我们增长速度很高,但是增长的质量是不高的,甚至是可能有很多的引起长期的过剩和亏损的,那我们宁愿首先关注的是增长质量,谢谢。 “我们的经济长远看潜力巨大,需要一点耐心和时间,所以希望大家能够淡定、气定神闲地进行系统调整,这样未来国家会走得更好。”金融专业人士**在在以“财富助力航运贸易金融创新”为主题的2019中国财富论坛上如此表示。 以上文字摘自凤凰财经 $SP500指数主连(ESmain)$ $道琼斯指数主连(YMmain)$ $中国房地产指数ETF-Guggenheim(TAO)$","highlighted":2,"essential":2,"paper":2,"link":"https://laohu8.com/post/973823190","repostId":0,"isVote":1,"tweetType":1,"commentLimit":10,"symbols":["YMmain","ESmain","HYM"],"verified":2,"subType":0,"readableState":1,"langContent":"CN","currentLanguage":"CN","warmUpFlag":false,"orderFlag":false,"shareable":true,"causeOfNotShareable":"","featuresForAnalytics":[],"commentAndTweetFlag":false,"upFlag":false,"length":10385,"xxTargetLangEnum":"ZH_CN"},"isVote":1,"tweetType":1,"viewCount":1935,"commentLimit":10,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false,"reportStatus":false,"symbols":[],"verified":2,"subType":0,"readableState":1,"langContent":"CN","currentLanguage":"CN","warmUpFlag":false,"orderFlag":false,"shareable":true,"causeOfNotShareable":"","featuresForAnalytics":[],"commentAndTweetFlag":false,"upFlag":false,"length":25,"xxTargetLangEnum":"ZH_CN"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"isTiger":false,"isWeiXinMini":false,"url":"/m/post/973609600"}
精彩评论