朴承男
2019-12-17
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@捷克Jack:
比较一下保利物业和宝龙商业的打新价值和增长前景
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style=\"color:rgba(255,128,0,1);\"><b>保利物业,80%都是住宅社区的物业收入</b></span>,而今天的<span style=\"color:rgba(255,128,0,1);\"><b>宝龙则正好相反,80%以上是商铺的服务</b></span>。</p> <p>同时,看了招股书,宝龙商业的管理面积2016年就有14百万平, 2017年157百万平, 2018年也就16.6万平,面积并没有很大增长,毕竟商业用地总共也就那么多,跟住宅比起来小巫见大巫。</p> <p>另外再想想,近几年<span style=\"color:rgba(255,128,0,1);\"><b>电商持续高速增长的冲击下,实体商铺收到的冲击更大,还是住宅社区受到的冲击更大</b></span>??所以,从类型上来说,宝龙商业就已经败给保利了。</p> <p>此外,从估值上来说,<span style=\"color:rgba(255,128,0,1);\"><b>宝龙商业最高35倍市盈率已经站在了龙头估值位上</b></span>。大家估值水平一样的情况下,为什么不去买更大更有保障的公司呢?</p> <p>回过头来看看,今年涨得不错的物业股,碧桂园服务、佳兆业美好等,更多都是住宅类型的。</p> <p>同时,16-18年地产开发增速,去库存也很给力,卖出去了很多房子,这些房子摆在那里,每年物业公司都可以躺着收钱的(此处不评论物业服务好坏,相关的吐槽实在太多了)。<span style=\"color:rgba(255,128,0,1);\"><b>从收入的角度来说,住宅物业的还有更多被挖掘的潜力</b></span>。</p> <p>当然,宏观经济也是存在变量的,三十年河东三十年河西,说不定哪天人们厌倦了电商,返璞归真重新走向线下,商铺再次繁荣了起来,拿这些商铺物业服务公司,自然也能迎来第二春。</p> <p>但是对投资者来说,期盼那么久远的事,到时候在投资也来得及。眼下,我只能说, 宝龙商业这个模式,就不是一直能出现奇迹的物业公司。当然,物业公司的属性也决定了它不太可能大跌,以后为了分红,买来当做防御性投资也是不错。但要真的从打新的角度,可能比不上保利物业,不过如果认购热度高的话,也可以酌情参与。</p></body></html>","htmlText":"<html><head></head><body><p><i>不好意思,纯文字没配图。核心观点——同为物业新股,宝龙商业比不上保利物业。</i></p> <p>今年在香港上市的地产相关公司不少,且不少是大的地产集团分拆出来的物业服务公司。前不久刚刚结束申购的<a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/06049\">$保利物业(06049)$</a> 就是,今天又新来一只<a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/09909\">$宝龙商业(09909)$</a> ,隶属宝龙地产。</p> <p>地产公司的物业集团,往往资产质量比地产公司更优质一些, 主要是国内地产公司的负债都较高,且宏观经济以及政策倾向都是要“去杠杆”防风险的,因此<span style=\"color:rgba(255,128,0,1);\"><b>,轻资产的物业股,反而比地产公司本身更具有投资价值</b></span>。从今年上市的几家物业股中也能看出来,<a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/02606\">$蓝光嘉宝服务(02606)$</a> 、<a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/002968\">$新大正(002968)$</a> ,以及更早上市的<a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/06098\">$碧桂园服务(06098)$</a> 、<a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/02168\">$佳兆业美好(02168)$</a> 、<a target=\"_blank\" 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宝龙商业这个模式,就不是一直能出现奇迹的物业公司。当然,物业公司的属性也决定了它不太可能大跌,以后为了分红,买来当做防御性投资也是不错。但要真的从打新的角度,可能比不上保利物业,不过如果认购热度高的话,也可以酌情参与。</p></body></html>","text":"不好意思,纯文字没配图。核心观点——同为物业新股,宝龙商业比不上保利物业。 今年在香港上市的地产相关公司不少,且不少是大的地产集团分拆出来的物业服务公司。前不久刚刚结束申购的$保利物业(06049)$ 就是,今天又新来一只$宝龙商业(09909)$ ,隶属宝龙地产。 地产公司的物业集团,往往资产质量比地产公司更优质一些, 主要是国内地产公司的负债都较高,且宏观经济以及政策倾向都是要“去杠杆”防风险的,因此,轻资产的物业股,反而比地产公司本身更具有投资价值。从今年上市的几家物业股中也能看出来,$蓝光嘉宝服务(02606)$ 、$新大正(002968)$ ,以及更早上市的$碧桂园服务(06098)$ 、$佳兆业美好(02168)$ 、$新城悦服务(01755)$ 等。 同时,越是大的地产商,其物业服务公司,无论是商业还是住宅,就越有保障。碧桂园、保利、佳兆业什么的就不用说了,大的商圈也基本被这些大公司将流量最佳的位置垄断。只要业主继续在小区住着,商铺继续在商场开着,这物业费就像高速公路收费一样,源源不断。当然,这也同时说明,这样的业务,在相同地区不具备“暴涨”的能力,物业公司就算想薅羊毛也不能薅得太狠。 美股和港股都有专门的一类REITs,也就是房地产投资信托 Real Estate Investment Trusts,种类非常丰富,从商业地产、住宅物业、工厂仓库、电子数据存储、医疗养老等等应有尽有。REITs一直都是一个不错的投资分类,它的特点有 1. 专业管理。 2. 现金流充裕。包括来自租金、房产升值等收益 3. 分红高。美股的REITs分红比例不能低于90%。 那其实说白了,房地产投资信托的拥有人,就是真正的“收租婆”。 既然是收租婆,那就又回到了原始的问题。你的地产面积多大?位置如何?业主资源怎样?收租成本高不高? 由于国内大部分的住宅盘开发商都能顺利清盘(毕竟买方市场),住宅物业费相对稳定,即便业主是二套三套的备胎,该交的物业费还是要交,而且成本也相对稳定。 但是商业地产服务就变化多一些了,商铺很讲究位置,也跟实体经济息息相关,法律政策什么的影响也大,而且成本开支还更大,维护成本高。虽然总的来说毛利率会比住宅高一些,但净利率也不见得高。更重要的是,两极分化严重,黄金地段的商圈自然更赚钱,但稍微差一点的地段则自身难保。 前几天招股的保利物业,80%都是住宅社区的物业收入,而今天的宝龙则正好相反,80%以上是商铺的服务。 同时,看了招股书,宝龙商业的管理面积2016年就有14百万平, 2017年157百万平, 2018年也就16.6万平,面积并没有很大增长,毕竟商业用地总共也就那么多,跟住宅比起来小巫见大巫。 另外再想想,近几年电商持续高速增长的冲击下,实体商铺收到的冲击更大,还是住宅社区受到的冲击更大??所以,从类型上来说,宝龙商业就已经败给保利了。 此外,从估值上来说,宝龙商业最高35倍市盈率已经站在了龙头估值位上。大家估值水平一样的情况下,为什么不去买更大更有保障的公司呢? 回过头来看看,今年涨得不错的物业股,碧桂园服务、佳兆业美好等,更多都是住宅类型的。 同时,16-18年地产开发增速,去库存也很给力,卖出去了很多房子,这些房子摆在那里,每年物业公司都可以躺着收钱的(此处不评论物业服务好坏,相关的吐槽实在太多了)。从收入的角度来说,住宅物业的还有更多被挖掘的潜力。 当然,宏观经济也是存在变量的,三十年河东三十年河西,说不定哪天人们厌倦了电商,返璞归真重新走向线下,商铺再次繁荣了起来,拿这些商铺物业服务公司,自然也能迎来第二春。 但是对投资者来说,期盼那么久远的事,到时候在投资也来得及。眼下,我只能说, 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