导读：每一次号称史上最严的新政之后，等来的总是房价的又一轮上涨。
8月2日凌晨，东莞市住建局官宣了东莞房地产史上最严调控的“莞八条”，其中宣布了出台二手房指导价格的内容。这是国内继深圳、无锡、西安、上海等6个城市之后，第七个宣布实行二手房指导价格的城市。
有意思的是，截止到目前为止，除了深圳的房价在6月份环比下降了0.1%之外，其余5城依然保持着稳定上涨趋势，其中上海更是紧随北京，成了6月榜单上的榜眼。
就在一周之前，一份名为“上海二手房成功挂牌小区名单”在网上悄然流传，其中公布了上海4305个小区的二手房官方指导价格。
虽然关于这份名单和所谓指导价格的真伪，官方迄今为止不置一词，但更多人愿意相信它的真实性，原因无他，就是因为其中的指导价格与目前各小区二手房的均价几乎如出一辙，而这也从另一个侧面反映出市场对房地产价格依然维持着看多的大趋势。
7月28日下午，上海市十五届人大常委会召开第三十三次会议，会上市发改委主任华源做了“关于上海市2021年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告”，其中指出，全市市场化新建商品房、二手存量住房成交量同比增速较一季度明显回落，房地产市场量价齐升上涨势头得到初步抑制。但同时，购房需求较旺盛，供求矛盾仍较突出，下阶段稳房价仍面临不少压力。
无论是民间还是官方，面对史上又双叒叕最严新政不要说下跌，对稳定往往也显示出信心不足，为何再利的政策之剑却难以斩断房价的上涨之路。
谁在推动房价涨涨涨
在最基本的经济学理论中，决定商品价格的涨跌首要因素是市场的供需关系，那我们就以上海为例，看一下过去五年房地产市场的供求数据。
根据上海市统计局的数据显示，从2016年到2020年上海商品房（仅指住宅部分，本文中相关统计数据都只采用住宅部分，包含一二手房，但不包含商办）的成交量分别是：5180.46、2520.80、2562.94、3159.77、3680.30万平方米，5年的平均值为：3420.85万平方米。
依照今年4月上海社科院调查中心社会学研究所发布的《上海居民住房及物业状况最新调查报告》中，上海常住居民户均居住建筑面积为71.04平方米，人均居住建筑面积为24.16平方米，那么在过去5年，上海房地产仅成交量就能满足481538户，1415914人的居民住房需求，大概占到上海常住人口中总户数的4.99%，总人口的5.69%，也就是说每年平均有5%-6%的人口和家庭通过住房市场达到住房面积的平均数，而这只是成交量，市场的实际供应量肯定会大于这个数值，也就是说供应量能够支撑更多的需求。同时结合易居研究院上海房地产市场存销比基本维持在6-10个月之间，上海住房自有率达到62.3%这两个数据，基本可以判断，上海房地产市场供需相对比较稳定，需略大于求，但不至于成为价格持续上涨的主要原因。
说实话，这样的统计方式对于房地产而言不是不科学，基本就是扯淡，所以其得出的结论也势必与现实情况大相径庭，房子不是手纸、猪肉，供需关系只是其价格变化中的一个参考因素而已，绝非决定性因素。
事实上，预期才是房价变化真正的幕后推手，“当所有人都觉得价格要涨，那么价格一定会涨”正是在这种心态的控制下，许多原本不应该在这个时间点入场的人入场了，打破了应该的供需平衡，造成了价格的上涨，而越是上涨越是推高这种预期，导致越来越多不该入场的人入场，这才是房价高企的主要原因之一。
在这个逻辑下，针对房地产市场的调控也陷入一个怪圈：调控的背景是因为房价太高，调控的目的是抑制房价过快上涨，但每次调控却犹如官宣一般坐实了上涨预期，其结果则是在更大程度上引发市场恐慌，导致更多人入场推高房价，这就是为何每每史上最严的政策利剑却始终斩不断房价上涨之路的根本原因。
用政策的不公平来调节市场的公平
回顾这场始于2003年针对房地产市场的宏观调控，尽管调控的手段以及政策水平都在不断提升，从一定程度上反映了政府执政能力的提升，但遗憾的是，我们的调控核心依然还是纠缠于价格难以自拔，总是试图通过指导价来控制和稳定房价，但殊不知用有形之手控制无形之手的方式，非但无法达到稳定市场的目标，相反可能进一步让市场陷入无序和混乱，从某种意义上，通过行政命令的方式直接干预价格，是在加速市场的崩盘。
所谓上帝的归上帝，撒旦的归撒旦，房地产市场的调控就应该针对不同人群区别对待，不仅仅从区域、城市，更要从不同人群的经济实力和实际需求上体现有保有压的政策灵活性，用政策的不公平去调节市场的公平。
比如在上海已经实行了多年的廉租屋、公租屋和经济适用房等政策，应该说这是一次非常有益且积极的尝试，如果细节和细则得当，应该可以成为调节市场供需关系的利器，但长久以来，这三类带有福利性质的住房与纯市场化的不动产之间的区分做得还不够。
这三类住房除了在准入、使用时间等基本条件中设置门槛和与商品房有明显区分之外，更为关键的是要在社区环境、人均面积计算、物业管理、以及包括落户、入学等权益上与商品房要有明显区别，说白了就是让这三类住房除了提供最基本的质量（房子符合国家安全标准）之外，几乎没有任何附加值可言。虽然，这样看起来好像对这三类住房的申请者非常不公平，但在更大范围上体现了市场的公平，如果每个月只要几百租金，或者只要市场价格40%甚至更低的住房，享有与几百万甚至上千万商品房相近的待遇和条件，那么对购买商品房的人而言就是极大不公平，所谓居者有其屋，只是说让人有房住，但不表示一定要住好，住舒服了。同时市场化非市场化产品趋近，也不利于建立多层次，梯度改善型的房地产市场机制。
另外更为重要的则是，凡是带有福利性质的住房，不管是租还是买，都不能在市场上正常流通，即便是购买的经济适用房也必须按照购买时的价格由政府统一回购，如果一定非要上市交易，必须按照当下市场价格（不是政府制定的标准）补足房价后方能按照普通商品房在市场上交易流通。
与此同时，购房者或者承租人在选择不同产品的时候，必须通过税收政策的调节付出相应的代价，才能获得相应的权益。
举例来说，如果有富豪想要在上海类似陆家嘴这样的地方购买一万平方米的住宅，供自己一家三口享用。虽然看起来这样的需求很骚包，甚至很讨打，但从法律层面上，这样的要求并无任何违规违法和过分的地方，法律没有明文禁止的从原则上就是许可，只要能够证明购房款项是合法所得，并按照购房所有规定履行程序，那就应该允许有钱人享受。但其中应该让购房者承担高昂的保有环节的税收，比如对于此类及其骚包的购房者，每年按照当年市场价格100%征收物业税，相当于该富豪每年都将这套房子重新购买一次。
虽然这属于极端案例，但从中不难看出，唯有从保有环节税收上进行调节，一方面这才是让每个人理性审视自己购房能力的决定性因素，毕竟更好的地段、更好的配套和更大的面积，对应的是每年更高的物业税。另一方面，将现在一次性收取的房价（其实是地价），也可以通过物业税分批计入，从而可以更有效缓解房价在短时期内的飞涨。与此同时，政府通过物业税的专款专用政策，则给为社会提供更多带有福利性质的物业，形成一个绝大多数人都能找到自己符合自己需求和经济实力的房屋。
市场的本质是不公平的，在任何市场中，朱门酒肉臭，路有冻死骨是常态，面对无形之手之下的不公平，有形之手所要做的不是通过行政命令的禁止朱门的酒肉消费，其实这样做非但对冻死骨没有任何帮助，相反抑制市场需求导致经济下行出现更多冻死骨。有形之手应该顺应无形之手的规律，通过不断鼓励甚至刺激朱门的消费推动经济发展，通过税收政策保障弱势群体不会成为这个时代的冻死骨，同时也为他们提供了改变命运的空间和时间。
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