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@投研帮：REITs你不知道的事-全行业深度解读

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<p>自己挖的坑，哭着也得填上。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/3bf6f913282aa694c9414f8571267d66\"></p> <p>开始……</p> <p><strong>REIT这个东西，说白了就是，很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。</strong></p> <p>你可能发现，这不就是基金嘛……对，REIT的全称就叫“房地产投资信托基金”。</p> <p>那既然是基金，它的优势也跟基金很类似：</p> <p>- 像我这样买不起房子的，可以用少点的钱参与房地产投资。我买不起客厅，还买不起厕所吗？</p> <p>- 不懂得房地产投资的，可以把钱交给基金经理代管，人家毕竟专业，咱们省心省事，等着拿分红就行了；</p> <p>- 没有时间精力做房地产投资的，房产过个户都得好久。但买卖基金比买卖房子要简单多了，跟买股票差不多；</p> <p>&nbsp;</p> <p>除了这些，REIT本身还有一些独有的特点：</p> <p>- <strong>分红比例高。</strong>每个REIT按规定，90%的收入都必须分红，不得留存；</p> <p>- <strong>抗通胀之必备良药</strong>。过去20年里，REIT行业的分红只有2年没跑赢通胀；</p> <p>- <strong>回报率不输各大指数</strong>。过去40年，REIT作为一个整体，年复合增长率大多数跑赢了各项指数（如图）：</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/3cd3f88fa8f23150304e850c1bd01369\"></p> <p><strong>如果你想投资REIT，你最好得对它多了解一些。至少要知道REIT的几种行业类别。（后面有几类可能是你以前不知道的）</strong>：</p> <p><strong>1. 住房类</strong>。这种是最常见的了，就是买下房子，租出去，赚租金。这种REITs对就业率比较敏感，因为就业的人多了租房需求就高了。</p> <p>个股举例：$(RESI)$。市值5.48亿美元。</p> <p><img 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医疗类</strong>。这个我之前写过。这个优势就是，它的租户一般都是超长期的——医院跟你签合同基本都是10年20年的，而且收入不受经济环境影响（穷成狗也得看病）。当然医疗类REIT的住户并不只是医院，还有其他的，具体可以点进去那篇文章看。</p> <p>个股举例：$(HCN)$。市值267亿美元。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/758615fae011a5bb8850231c3c558b58\"></p> <p><strong>7. 仓储类</strong>。这类REIT就是专门搞仓库的，各式各样的仓库，满足各种需求。客户包括企业和个人。</p> <p>个股举例：$(PSA)$。市值371亿美元。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/0f0e8018f414da54bcb10323cfab5f66\"></p> <p><strong>8. 基础设施类</strong>。这种REIT包括铁路、电站、新能源（风能太阳能设施）、还有通讯信号塔等。在美国，通讯行业也是市场化的，通讯信号塔不是只有移动和联通能建。有些公司建了信号塔租给美国的电信运营商，比如AT&amp;T和Verizon。他们的租期也相当长。</p> <p>个股举例：$(CCI)$。市值307.1亿美元。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/7bbda19ab5da62d507ba5252b2e84578\"></p> <p><strong>9. 林地类</strong>。这种REIT可能知道的人比较少，它们的模式是，包下一大片林地，种树，然后砍掉卖钱，或者参与一些纤维类产品的销售。</p> <p>个股举例：$(PCH)$。市值15.56亿美元。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/550b494764f9b17c4f14fd82f6b6f697\"></p> <p><strong>10. 数据中心</strong>。这种REIT就很特殊了，它“租客”是数据。现在大数据越来越膨胀，很多企业都需要专门的地方存放这些庞大的数据库。它们要保障数据和服务器的安全，确保电力供应，干燥凉爽的环境，甚至还包括人肉保安。（我觉得，未来比特币挖矿设备也可以考虑放这里？）</p> <p>个股举例：$(DLR)$。市值137亿美元。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/a4db98b234a69c45fe1e23e89dc744b7\"></p> <p>这些基本已经涵盖了所有REITs的行业领域了。它们各自的占比大概是这样的：</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/78a1e44ac07d253542be8ae80016306a\"></p> <p>但上面说的这些，都是做实物资产的REITs，也就是他们手里握着实际的产权，然后经营和投资。</p> <p><strong>还有另一种完全不一样的REITs，它不做实物房地产投资，而是投资房地产相关的债券。</strong>它们会从银行借钱，投资到这些债券里，从中赚取利差。</p> <p>那这种REITs投资的是什么呢？</p> <p>一般就是房地产抵押债券。比如我把我的房子抵押给银行，银行借给我一笔钱，也许是房贷，也许是其他用途。然后银行如果不想承担这个风险，就会转手把我这笔债卖掉。</p> <p>除了银行之外，发这种债券的还有房利美和房地美，两家政府背景的机构。</p> <p><strong>而这种债券类REITs就会买下这些债券，赚一笔利息。只要这利息高于它的融资成本，它就获利了。</strong></p> <p>说到这你可能觉得，这种模式肯定负债特别高，都是用借来的钱去投资。其实不然，它们也会做股权融资，就是卖股票给你我这样的投资者。而且，截至2016年6月30日，<strong>这种REITs的股权融资比例甚至比商业银行要高。</strong></p> <p>这类REITs通常分红率非常高，但盈亏同源，它内在隐藏的风险也比较多，我给你列一下：</p> <p><strong>利率风险。</strong>这种债券类REIT就对利率非常敏感，如果它的借贷成本大幅上涨，利润就缩水了。</p> <p><strong>违约风险。</strong>如果像2008年那种房地产大崩盘，肯定吃不了兜着走。</p> <p><strong>预付风险</strong>。如果债务人提前偿还了债务，你就只能把这笔钱用当时的利率水平再投资出去。而当时的利率水平如果低于之前，你就亏了。</p> <p><strong>周转风险</strong>。这种REITs买的债券通常是长期持有的。但它借的贷款有可能是短期的。所以，如果你有个短期债务必须偿还，但手里的长期债券都不能赎回，你流动性枯竭就破产了。这种时候你就得利用各种短期融资工具来让自己周转下去。</p> <p>这种债券类REITs数量不多，大概只占全部REITs的10%。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/97ba4919c4a04accbda1db0574ab937c\"></p> <p>整个REIT领域的分类基本就这些了。</p> <p>REITs这个东西比较适合作为整体资产配置中的一部分。比如你100块用作投资，30块买股票，20块买债券，10块买黄金，10块买REITs，这样可以平衡你的整体资产。</p> <p><strong>REIT在低利率环境下，特别受追捧（就像现在）。</strong>因为基准利率太低，有的国家甚至是负的，资本就倾向于追逐更高的收益。所以REITs这个行业目前正处在牛市中。</p> <p>但如果美国进入加息周期，美国股市整体下跌的话，REITs行业也会承受压力。所以任何REITs都不要贸然买入，除非你想一直拿到退休，只赚分红滚**。</p> <p>后续我会就个别REITs进行深入分析，如果某个标的的估值比较合理，我会提示出来。</p> <p>关于REITs有什么问题，在下面留言提出来，我会解答。</p> <p>好了，坑填完了，小伙伴们还满意么？</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/36ce0f5df20e4db142c262ea3eba425d\"></p> <p>&nbsp;</p> <p>【本人所有文章都是原创，转载必须经过本人同意，否则视为侵权】</p> 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住房类</strong>。这种是最常见的了，就是买下房子，租出去，赚租金。这种REITs对就业率比较敏感，因为就业的人多了租房需求就高了。</p> <p>个股举例：$(RESI)$。市值5.48亿美元。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/7a22de6ff1d69991a746792f58523ae0\"></p> <p><strong>2. 办公楼类</strong>。这个也一样，买下办公大楼，或一部分，然后租给企业用来办公。这种REIT就对经济发展比较敏感，经济蒸蒸日上的时候企业的租房需求就增加。</p> <p>个股举例：$(CIO)$。市值3.06亿美元。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/1e4a03cb8d58072d6f53d8fa26726ebe\"></p> <p><strong>3. 商业类</strong>。也叫零售类REIT，就是商场物业，一般就是大型购物商城啊，小型街区店铺啊什么的。这种REIT当然就对消费水平比较敏感了，人们花得越多越好。</p> <p>个股举例：$(NNN)$。市值67.06亿美元。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/dcd902f79b1336e1d4f021555334a53e\"></p> <p><strong>4. 工业类</strong>。生产厂房啊、工业园区啊、工业仓储啊、货物配送中心啊什么的。这种房产就比较定制化了，生产衣服的车间不可能租给生产手机的厂商。</p> <p>个股举例：$(EGP)$。市值22.35亿美元。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/624fcff59964f6ad9012d5c22c672e7d\"></p> <p><strong>5. 寄宿类</strong>。说白了就是做酒店的，通常是买下一整栋酒店，长期租给某个酒店品牌。从如家级别到希尔顿级别，什么档次都有。</p> <p>个股举例：$(APLE)$。市值31.49亿美元。</p> <p><img 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<p><strong>违约风险。</strong>如果像2008年那种房地产大崩盘，肯定吃不了兜着走。</p> <p><strong>预付风险</strong>。如果债务人提前偿还了债务，你就只能把这笔钱用当时的利率水平再投资出去。而当时的利率水平如果低于之前，你就亏了。</p> <p><strong>周转风险</strong>。这种REITs买的债券通常是长期持有的。但它借的贷款有可能是短期的。所以，如果你有个短期债务必须偿还，但手里的长期债券都不能赎回，你流动性枯竭就破产了。这种时候你就得利用各种短期融资工具来让自己周转下去。</p> <p>这种债券类REITs数量不多，大概只占全部REITs的10%。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/97ba4919c4a04accbda1db0574ab937c\"></p> <p>整个REIT领域的分类基本就这些了。</p> <p>REITs这个东西比较适合作为整体资产配置中的一部分。比如你100块用作投资，30块买股票，20块买债券，10块买黄金，10块买REITs，这样可以平衡你的整体资产。</p> <p><strong>REIT在低利率环境下，特别受追捧（就像现在）。</strong>因为基准利率太低，有的国家甚至是负的，资本就倾向于追逐更高的收益。所以REITs这个行业目前正处在牛市中。</p> <p>但如果美国进入加息周期，美国股市整体下跌的话，REITs行业也会承受压力。所以任何REITs都不要贸然买入，除非你想一直拿到退休，只赚分红滚**。</p> <p>后续我会就个别REITs进行深入分析，如果某个标的的估值比较合理，我会提示出来。</p> <p>关于REITs有什么问题，在下面留言提出来，我会解答。</p> <p>好了，坑填完了，小伙伴们还满意么？</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/36ce0f5df20e4db142c262ea3eba425d\"></p> <p>&nbsp;</p> <p>【本人所有文章都是原创，转载必须经过本人同意，否则视为侵权】</p> <p>欢迎关注我的微信公众号：投研帮</p></body></html>","text":"有小伙伴希望我写一篇全面的REITs解读。我答应了……我竟然答应了…… 自己挖的坑，哭着也得填上。 开始…… REIT这个东西，说白了就是，很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。 你可能发现，这不就是基金嘛……对，REIT的全称就叫“房地产投资信托基金”。 那既然是基金，它的优势也跟基金很类似： - 像我这样买不起房子的，可以用少点的钱参与房地产投资。我买不起客厅，还买不起厕所吗？ - 不懂得房地产投资的，可以把钱交给基金经理代管，人家毕竟专业，咱们省心省事，等着拿分红就行了； - 没有时间精力做房地产投资的，房产过个户都得好久。但买卖基金比买卖房子要简单多了，跟买股票差不多； 除了这些，REIT本身还有一些独有的特点： - 分红比例高。每个REIT按规定，90%的收入都必须分红，不得留存； - 抗通胀之必备良药。过去20年里，REIT行业的分红只有2年没跑赢通胀； - 回报率不输各大指数。过去40年，REIT作为一个整体，年复合增长率大多数跑赢了各项指数（如图）： 如果你想投资REIT，你最好得对它多了解一些。至少要知道REIT的几种行业类别。（后面有几类可能是你以前不知道的）： 1. 住房类。这种是最常见的了，就是买下房子，租出去，赚租金。这种REITs对就业率比较敏感，因为就业的人多了租房需求就高了。 个股举例：$(RESI)$。市值5.48亿美元。 2. 办公楼类。这个也一样，买下办公大楼，或一部分，然后租给企业用来办公。这种REIT就对经济发展比较敏感，经济蒸蒸日上的时候企业的租房需求就增加。 个股举例：$(CIO)$。市值3.06亿美元。 3. 商业类。也叫零售类REIT，就是商场物业，一般就是大型购物商城啊，小型街区店铺啊什么的。这种REIT当然就对消费水平比较敏感了，人们花得越多越好。 个股举例：$(NNN)$。市值67.06亿美元。 4. 工业类。生产厂房啊、工业园区啊、工业仓储啊、货物配送中心啊什么的。这种房产就比较定制化了，生产衣服的车间不可能租给生产手机的厂商。 个股举例：$(EGP)$。市值22.35亿美元。 5. 寄宿类。说白了就是做酒店的，通常是买下一整栋酒店，长期租给某个酒店品牌。从如家级别到希尔顿级别，什么档次都有。 个股举例：$(APLE)$。市值31.49亿美元。 6. 医疗类。这个我之前写过。这个优势就是，它的租户一般都是超长期的——医院跟你签合同基本都是10年20年的，而且收入不受经济环境影响（穷成狗也得看病）。当然医疗类REIT的住户并不只是医院，还有其他的，具体可以点进去那篇文章看。 个股举例：$(HCN)$。市值267亿美元。 7. 仓储类。这类REIT就是专门搞仓库的，各式各样的仓库，满足各种需求。客户包括企业和个人。 个股举例：$(PSA)$。市值371亿美元。 8. 基础设施类。这种REIT包括铁路、电站、新能源（风能太阳能设施）、还有通讯信号塔等。在美国，通讯行业也是市场化的，通讯信号塔不是只有移动和联通能建。有些公司建了信号塔租给美国的电信运营商，比如AT&T和Verizon。他们的租期也相当长。 个股举例：$(CCI)$。市值307.1亿美元。 9. 林地类。这种REIT可能知道的人比较少，它们的模式是，包下一大片林地，种树，然后砍掉卖钱，或者参与一些纤维类产品的销售。 个股举例：$(PCH)$。市值15.56亿美元。 10. 数据中心。这种REIT就很特殊了，它“租客”是数据。现在大数据越来越膨胀，很多企业都需要专门的地方存放这些庞大的数据库。它们要保障数据和服务器的安全，确保电力供应，干燥凉爽的环境，甚至还包括人肉保安。（我觉得，未来比特币挖矿设备也可以考虑放这里？） 个股举例：$(DLR)$。市值137亿美元。 这些基本已经涵盖了所有REITs的行业领域了。它们各自的占比大概是这样的： 但上面说的这些，都是做实物资产的REITs，也就是他们手里握着实际的产权，然后经营和投资。 还有另一种完全不一样的REITs，它不做实物房地产投资，而是投资房地产相关的债券。它们会从银行借钱，投资到这些债券里，从中赚取利差。 那这种REITs投资的是什么呢？ 一般就是房地产抵押债券。比如我把我的房子抵押给银行，银行借给我一笔钱，也许是房贷，也许是其他用途。然后银行如果不想承担这个风险，就会转手把我这笔债卖掉。 除了银行之外，发这种债券的还有房利美和房地美，两家政府背景的机构。 而这种债券类REITs就会买下这些债券，赚一笔利息。只要这利息高于它的融资成本，它就获利了。 说到这你可能觉得，这种模式肯定负债特别高，都是用借来的钱去投资。其实不然，它们也会做股权融资，就是卖股票给你我这样的投资者。而且，截至2016年6月30日，这种REITs的股权融资比例甚至比商业银行要高。 这类REITs通常分红率非常高，但盈亏同源，它内在隐藏的风险也比较多，我给你列一下： 利率风险。这种债券类REIT就对利率非常敏感，如果它的借贷成本大幅上涨，利润就缩水了。 违约风险。如果像2008年那种房地产大崩盘，肯定吃不了兜着走。 预付风险。如果债务人提前偿还了债务，你就只能把这笔钱用当时的利率水平再投资出去。而当时的利率水平如果低于之前，你就亏了。 周转风险。这种REITs买的债券通常是长期持有的。但它借的贷款有可能是短期的。所以，如果你有个短期债务必须偿还，但手里的长期债券都不能赎回，你流动性枯竭就破产了。这种时候你就得利用各种短期融资工具来让自己周转下去。 这种债券类REITs数量不多，大概只占全部REITs的10%。 整个REIT领域的分类基本就这些了。 REITs这个东西比较适合作为整体资产配置中的一部分。比如你100块用作投资，30块买股票，20块买债券，10块买黄金，10块买REITs，这样可以平衡你的整体资产。 REIT在低利率环境下，特别受追捧（就像现在）。因为基准利率太低，有的国家甚至是负的，资本就倾向于追逐更高的收益。所以REITs这个行业目前正处在牛市中。 但如果美国进入加息周期，美国股市整体下跌的话，REITs行业也会承受压力。所以任何REITs都不要贸然买入，除非你想一直拿到退休，只赚分红滚**。 后续我会就个别REITs进行深入分析，如果某个标的的估值比较合理，我会提示出来。 关于REITs有什么问题，在下面留言提出来，我会解答。 好了，坑填完了，小伙伴们还满意么？ 【本人所有文章都是原创，转载必须经过本人同意，否则视为侵权】 欢迎关注我的微信公众号：投研帮","highlighted":2,"essential":2,"paper":2,"link":"https://laohu8.com/post/34216","repostId":0,"isVote":1,"tweetType":1,"commentLimit":10,"symbols":["HCN","PCH","DLR","APLE","CCI","CIO","EGP","NNN","PSA","RESI"],"verified":2,"subType":0,"readableState":1,"langContent":"CN","currentLanguage":"CN","warmUpFlag":false,"orderFlag":false,"shareable":true,"causeOfNotShareable":"","featuresForAnalytics":[],"commentAndTweetFlag":false,"andRepostAutoSelectedFlag":false,"upFlag":false,"length":4664,"xxTargetLangEnum":"ZH_CN"},"isVote":1,"tweetType":1,"viewCount":2243,"commentLimit":10,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false,"reportStatus":false,"symbols":[],"verified":2,"subType":0,"readableState":1,"langContent":"CN","currentLanguage":"CN","warmUpFlag":false,"orderFlag":false,"shareable":true,"causeOfNotShareable":"","featuresForAnalytics":[],"commentAndTweetFlag":false,"andRepostAutoSelectedFlag":false,"upFlag":false,"length":17,"xxTargetLangEnum":"ZH_CN"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"isTiger":false,"isWeiXinMini":false,"url":"/m/post/892209699"}