钱十三
2021-09-15
看看二手房挂牌量 那叫一个有意思
房企最艰难的时刻来了!谁最危险?
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精彩评论
莲城吴彦祖
2021-09-15
莲城吴彦祖
二手房现在卖的很多吗?
钱十三
:
看城市 炒房严重没人接盘的天量封单
什么也没有了~
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referrerpolicy=\"no-referrer\"></p>\n<p><b>债务高举,违约频发,今年成了房企暴雷年。</b></p>\n<p>据统计,今年上半年已经有12家房企出现债务违约,违约的规模高达191.92亿,是今年我国企业信用违约行业的第一位!</p>\n<p>最夸张的是,昔日百亿房企<b>三盛宏业</b>因为百亿债务违约,董事长被限制高消费51次,已经申请破产重组,<b>最近老板还以“悬赏通缉”的方式登上了人民日报的头条。</b></p>\n<p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/9316f5d1a1cdee02afd33be0ab81c023\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"981\" referrerpolicy=\"no-referrer\"></p>\n<p>三盛的老板陈建铭90年代下海进军地产,在浙江和宋氏绿城合作,创建“颐景园”系列广获好评而崛起,三盛成为中国地产百强的常客。</p>\n<p>但因为盲目多元化,大量举债甚至向员工发理财产品,到2019年危机爆发。拖欠员工薪资、项目大面积停工、资金被监管等问题出现。</p>\n<p>到今年1月,已到期的有息负债高达约105亿元,却无力偿还。随后企业申请破产,老板被全网悬赏通缉,一地鸡毛。</p>\n<p>近期,还有<b><a href=\"https://laohu8.com/S/00845\">恒盛地产</a></b>出现债务违约,上半年分别有8.88亿元的本金和4.44亿元的利息超时未兑付。</p>\n<p><b>前几年都还算是中小企业,但是从今年开始,危机已经蔓延到千亿房企。</b></p>\n<p><b>资本高手宝能</b>陷入债务泥潭,令人震惊。</p>\n<p>当年疯狂举牌想要入主万科的“野蛮人”,从9月至今,已经被法院3次列为被执行人,执行金额高达68.62亿元!</p>\n<p><b>阳光100</b>,8月有一笔2亿美元的债券没兑付;这笔违约又会触发2022年到期的2.196亿美元的优先绿色票据的交叉违约条款;</p>\n<p><b>四川地产一哥蓝光地产</b>,截至8月初有12只债券连环违约,涉及债务本息金额共约160亿元;</p>\n<p><b><a href=\"https://laohu8.com/S/600340\">华夏幸福</a></b>作为年初第一家暴雷的千亿房企,债务违约已超110亿元,一点也不幸福;</p>\n<p>更有曾是宇宙第一房企的<b>某大</b>,近期因为债务违约、股价暴跌、理财爆雷等闹得轰轰烈烈。昨天还爆出某大财富的高管已经提前套现跑了,我也是没想到......</p>\n<p>纵观目前为止的这一轮房企大洗牌,有这么几个特点:</p>\n<p>1、从过去的中小房企破产,如2018年的中弘股份,到2019年的银亿集团,再到去年的泰禾、福晟。</p>\n<p>今年暴雷的房企量级又更大了,到千亿房企,<b>过去“大而不倒”的神话真的要破灭了!</b></p>\n<p>2、行业洗牌已经从民企倒下,演变为谁也难以独善其身,<b>国企也要下场迎接挑战</b>。如绿地已经岌岌可危,项目停工、被曝裁员、传言被并购等风声四起。</p>\n<p>3、梳理房企们遭遇滑铁卢的根源,不是资不抵债,<b>而是流动性危机。</b></p>\n<p>最典型的,某大负债1.9万亿,但是资产有2.3万亿,公司的经营基本面还在。但资产的流动性疲弱,资金链紧张,才走到今天的地步。</p>\n<p><b>二</b></p>\n<p>暴雷的房企一个接一个,由点到面。</p>\n<p>很多人肯定关心,接下来还有哪些房企会面临危险呢?</p>\n<p>三道红线是一个非常重要的参考指标。它是央行针对所有的开发商划出的三个标准,分别是:</p>\n<blockquote>\n 1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;\n</blockquote>\n<blockquote>\n 2、净负债率大于100%;\n</blockquote>\n<blockquote>\n 3、现金短债比小于1。\n</blockquote>\n<p>这三道红线说的是啥?</p>\n<p>前两个就是衡量房企的用了多大的杠杆,借了多少钱去搞发展,最后一个就是看企业的现金流,短期的偿还能力。</p>\n<p>这三道红线,我认为出的非常及时,本质是希望对于这样一个玩重资产,高周转的行业,用来督促企业健康经营的。</p>\n<p>按三道红线,房企被划分成四档,安全性从红到绿逐渐增加:</p>\n<blockquote>\n <b>红色档:</b>三条红线全中招,接下来 \n <b>不得</b>增加有息负债;\n</blockquote>\n<blockquote>\n <b>橙色档:</b>踩到到了两条红线则有息负债规模年增速 \n <b>不得超过 5%</b>;\n</blockquote>\n<blockquote>\n <b>黄色档</b>:只有一条红线超出阈值,有息负债规模年增速 \n <b>不得超过 10%</b>;\n</blockquote>\n<blockquote>\n <b>绿色档</b>:即便全部指标都及格,有息负债规模年增速也 \n <b>不得超过 15%</b>。\n</blockquote>\n<p>对于购房者来说,想知道哪家企业能不能买,就是最简单的就是看档位和档位变化趋势。</p>\n<p><b>第一,看档位定性。</b></p>\n<p>据<a href=\"https://laohu8.com/S/BEKE\">贝壳</a>研究院统计,监测的85家房企里,只有有32家房企实现了“三道红线”都达标,属于“绿档”;</p>\n<p>32家房企踩中一条红线,是“黄档”;</p>\n<p>13家踩中两条红线,属于“橙档”;</p>\n<p>剩下的8家房企,三个指标都不合格,被归为“红档”。</p>\n<p><i>(不贴了,大家自己在后台回复“三道红线”可获取贝壳统计资料,自己去查看关心的房企吧,记得要关注才可以留言)</i></p>\n<p>其中,位于“红档”的房企,岌岌可危。它们其实也主要是目前已经暴雷的房企,如蓝光、泰禾、华夏幸福,大家多数都已经知道了。</p>\n<p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/e809cd2513196feff143738d1daba2af\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"60\" referrerpolicy=\"no-referrer\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/a12e71b3ad4fee305fb9f6cb3cf4a77c\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"189\" referrerpolicy=\"no-referrer\"></p>\n<p>因为踩中了三道红线,意味着债务高。</p>\n<p>要解决这个问题,最直接就是降价卖房回血。</p>\n<p>但是,现实是现在房子不好卖,降价卖房更不被允许。加上踩中红线就不让增加有息贷款,造血+输血都受阻,流动性被锁得死死的。</p>\n<p>同时“橙档”的房企也不排除未来暴雷的可能。</p>\n<p>随着资金、土地等资源向“绿档”房企倾斜,位列四档中相对劣势地位的房企,要获取资源的难度大大增加,一个不注意很容易滑入“红档”的深渊。</p>\n<p><b>第二,看档位变化定调。</b></p>\n<p>在85家房企中,有7家房企成功实现降挡,包括万科、雅居乐、佳兆业等房企降一挡进入“绿档”;恒大、绿地等降一档从“红线”进入“橙线”;</p>\n<p>随着“三线四档“融资新规的影响越来越大,房企“降负”是一个大趋势。</p>\n<p>然而有4家房企不降反升,包括<b><a href=\"https://laohu8.com/S/600466\">蓝光发展</a></b>升两档、<b><a href=\"https://laohu8.com/S/600683\">京投发展</a></b>升一档,都晋升红档;<b><a href=\"https://laohu8.com/S/600208\">新湖中宝</a>、<a href=\"https://laohu8.com/S/600748\">上实发展</a></b>各升一档,落入“黄档”。</p>\n<p>这说明什么呢?</p>\n<p>恒大、绿地等降档,但不一定安全;</p>\n<p>而包括蓝光在内,升档的房企则相当危险。</p>\n<p><b>第三,警惕钻“永续债”空子的房企。</b></p>\n<p>这个行业内的人会稍微关注的多一些。</p>\n<p>永续债在会计政策下放到权益部分,看起来就给房企增加了资金,起到了降杠杆的作用。</p>\n<p>实质上永续债是负债,如果放到负债里看,资产负债率会出现变化。另一方面,它的融资成本一般会比普通债权高,也有规定收回时限,如果长时间不收回债务,它产生的利息支出会影响利润。</p>\n<p>比如<b><a href=\"https://laohu8.com/S/000671\">阳光城</a></b>,引入泰康战投其实已经说明它缺钱,加上永续债的话,2022年或将会面临比较大的偿债压力。</p>\n<p>还有<b><a href=\"https://laohu8.com/S/KIM\">金科</a>,</b>也是利用永续债还不受监管的漏洞,打擦边球。</p>\n<p><b>三</b></p>\n<p>那么,有哪些房企是相对安全的呢?</p>\n<p>在top50房企中,从三道红线的指标看:</p>\n<p><b>首先,中海、万科、龙湖最出挑。</b></p>\n<p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/f2a9ee60fd3cb5c48f8511e285163a7a\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"528\" referrerpolicy=\"no-referrer\"></p>\n<p>按这三个指标,分别挑指标出色的大房企看。</p>\n<p><b>剔除预收款后资产负债率最低的是中海,数值是53.4%。</b></p>\n<p>在绿档房企里,包括万科、龙湖、保利等优秀房企,大多数是堪堪停留在70%的边缘,勉强入围。中海这么低,在于它经历过跌宕的周期,有很强的风险管控意识。</p>\n<p><b>净负债率最小的是万科,是20.2%。</b>万科的净负债率已经连续20年低于40%,这是他们内部设置的红线。</p>\n<p><b>龙湖的现金短债比最高,为5.48。</b>龙湖的现金不仅可以完全覆盖短期债务,而且资金链相当充裕。作为一家民企,能做到这个程度真的很了不起。</p>\n<p><b>招商、保利、金地、华润、仁恒等,也是相对安全的房企。</b></p>\n<p>它们是相对稳健的房企,坚持做好主业,又有绿档加持,在资源获取上优势,比如保利、华润在上半年的融资成本低于4%,远低于前50强房企中35家揭露了融资成本——5.79%的平均水平,这让它们能更轻松拥有更多优质资源继续发展。</p>\n<p>最后总结一下:</p>\n<p><b>1、地产行业分化和洗牌不可避免。</b></p>\n<p>不仅是中小房企会被淘汰,巨头房企依然面临强劲的挑战。</p>\n<p><b>2、未来没有黑马,只有千里马。</b></p>\n<p>三道红线,四档划分,决定了要根据企业的生存情况,限制融资,控制规模扩张。过去那种加杠杆,快速实现规模扩张的方案已经不可行了,快速翻倍增长的神话成为过去,未来黑马罕见,房地产来到真正的长期主义时代。</p>\n<p><b>3、现金为王,造血能力是关键。</b></p>\n<p>一切的发展都生发于自身的强大之上,尤其当货币不放松,借钱难度增加,如果自身造血能力弱,房企很容易就会发生资金链断裂的情况,轰然倒下。</p>\n<p>可以预期,未来只有具备财务稳健、深耕主业、产品力强等优势的房企,才能实现长续发展。</p>\n<p>比如中海、万科、龙湖、招商、保利、金地等,大家买房要尽量挑选这类房企。</p>\n<p>“黄档”中的阳光城、中南、花样年、新力等房企的房子则要慎重选择;</p>\n<p>绿地、华发、富力现在也很危险,而华夏幸福、蓝光、泰禾等已经暴雷的,大家千万不要碰。</p>\n<p>其他的“红档”和“橙档”的房企,也最好避开,避免可能遭遇停工、烂尾等糟心事。</p>","source":"lsy1631676702417","collect":0,"html":"<!DOCTYPE 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1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;\n\n\n 2、净负债率大于100%;\n\n\n 3、现金短债比小于1。\n\n这三道红线说的是啥?\n前两个就是衡量房企的用了多大的杠杆,借了多少钱去搞发展,最后一个就是看企业的现金流,短期的偿还能力。\n这三道红线,我认为出的非常及时,本质是希望对于这样一个玩重资产,高周转的行业,用来督促企业健康经营的。\n按三道红线,房企被划分成四档,安全性从红到绿逐渐增加:\n\n红色档:三条红线全中招,接下来 \n 不得增加有息负债;\n\n\n橙色档:踩到到了两条红线则有息负债规模年增速 \n 不得超过 5%;\n\n\n黄色档:只有一条红线超出阈值,有息负债规模年增速 \n 不得超过 10%;\n\n\n绿色档:即便全部指标都及格,有息负债规模年增速也 \n 不得超过 15%。\n\n对于购房者来说,想知道哪家企业能不能买,就是最简单的就是看档位和档位变化趋势。\n第一,看档位定性。\n据贝壳研究院统计,监测的85家房企里,只有有32家房企实现了“三道红线”都达标,属于“绿档”;\n32家房企踩中一条红线,是“黄档”;\n13家踩中两条红线,属于“橙档”;\n剩下的8家房企,三个指标都不合格,被归为“红档”。\n(不贴了,大家自己在后台回复“三道红线”可获取贝壳统计资料,自己去查看关心的房企吧,记得要关注才可以留言)\n其中,位于“红档”的房企,岌岌可危。它们其实也主要是目前已经暴雷的房企,如蓝光、泰禾、华夏幸福,大家多数都已经知道了。\n\n因为踩中了三道红线,意味着债务高。\n要解决这个问题,最直接就是降价卖房回血。\n但是,现实是现在房子不好卖,降价卖房更不被允许。加上踩中红线就不让增加有息贷款,造血+输血都受阻,流动性被锁得死死的。\n同时“橙档”的房企也不排除未来暴雷的可能。\n随着资金、土地等资源向“绿档”房企倾斜,位列四档中相对劣势地位的房企,要获取资源的难度大大增加,一个不注意很容易滑入“红档”的深渊。\n第二,看档位变化定调。\n在85家房企中,有7家房企成功实现降挡,包括万科、雅居乐、佳兆业等房企降一挡进入“绿档”;恒大、绿地等降一档从“红线”进入“橙线”;\n随着“三线四档“融资新规的影响越来越大,房企“降负”是一个大趋势。\n然而有4家房企不降反升,包括蓝光发展升两档、京投发展升一档,都晋升红档;新湖中宝、上实发展各升一档,落入“黄档”。\n这说明什么呢?\n恒大、绿地等降档,但不一定安全;\n而包括蓝光在内,升档的房企则相当危险。\n第三,警惕钻“永续债”空子的房企。\n这个行业内的人会稍微关注的多一些。\n永续债在会计政策下放到权益部分,看起来就给房企增加了资金,起到了降杠杆的作用。\n实质上永续债是负债,如果放到负债里看,资产负债率会出现变化。另一方面,它的融资成本一般会比普通债权高,也有规定收回时限,如果长时间不收回债务,它产生的利息支出会影响利润。\n比如阳光城,引入泰康战投其实已经说明它缺钱,加上永续债的话,2022年或将会面临比较大的偿债压力。\n还有金科,也是利用永续债还不受监管的漏洞,打擦边球。\n三\n那么,有哪些房企是相对安全的呢?\n在top50房企中,从三道红线的指标看:\n首先,中海、万科、龙湖最出挑。\n\n按这三个指标,分别挑指标出色的大房企看。\n剔除预收款后资产负债率最低的是中海,数值是53.4%。\n在绿档房企里,包括万科、龙湖、保利等优秀房企,大多数是堪堪停留在70%的边缘,勉强入围。中海这么低,在于它经历过跌宕的周期,有很强的风险管控意识。\n净负债率最小的是万科,是20.2%。万科的净负债率已经连续20年低于40%,这是他们内部设置的红线。\n龙湖的现金短债比最高,为5.48。龙湖的现金不仅可以完全覆盖短期债务,而且资金链相当充裕。作为一家民企,能做到这个程度真的很了不起。\n招商、保利、金地、华润、仁恒等,也是相对安全的房企。\n它们是相对稳健的房企,坚持做好主业,又有绿档加持,在资源获取上优势,比如保利、华润在上半年的融资成本低于4%,远低于前50强房企中35家揭露了融资成本——5.79%的平均水平,这让它们能更轻松拥有更多优质资源继续发展。\n最后总结一下:\n1、地产行业分化和洗牌不可避免。\n不仅是中小房企会被淘汰,巨头房企依然面临强劲的挑战。\n2、未来没有黑马,只有千里马。\n三道红线,四档划分,决定了要根据企业的生存情况,限制融资,控制规模扩张。过去那种加杠杆,快速实现规模扩张的方案已经不可行了,快速翻倍增长的神话成为过去,未来黑马罕见,房地产来到真正的长期主义时代。\n3、现金为王,造血能力是关键。\n一切的发展都生发于自身的强大之上,尤其当货币不放松,借钱难度增加,如果自身造血能力弱,房企很容易就会发生资金链断裂的情况,轰然倒下。\n可以预期,未来只有具备财务稳健、深耕主业、产品力强等优势的房企,才能实现长续发展。\n比如中海、万科、龙湖、招商、保利、金地等,大家买房要尽量挑选这类房企。\n“黄档”中的阳光城、中南、花样年、新力等房企的房子则要慎重选择;\n绿地、华发、富力现在也很危险,而华夏幸福、蓝光、泰禾等已经暴雷的,大家千万不要碰。\n其他的“红档”和“橙档”的房企,也最好避开,避免可能遭遇停工、烂尾等糟心事。","news_type":1},"isVote":1,"tweetType":1,"viewCount":1720,"commentLimit":10,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false,"reportStatus":false,"symbols":[],"verified":2,"subType":0,"readableState":1,"langContent":"CN","currentLanguage":"CN","warmUpFlag":false,"orderFlag":false,"shareable":true,"causeOfNotShareable":"","featuresForAnalytics":[],"commentAndTweetFlag":false,"andRepostAutoSelectedFlag":false,"upFlag":false,"length":30,"xxTargetLangEnum":"ZH_CN"},"commentList":[{"id":5875070,"commentId":"5875070","gmtCreate":1631684658554,"gmtModify":1631684934223,"authorId":3547789248845622,"author":{"id":3547789248845622,"idStr":"3547789248845622","authorId":3547789248845622,"name":"莲城吴彦祖","avatar":"https://static.tigerbbs.com/a5b225ed364ceae4078ca6361b168e71","vip":1,"crmLevel":1,"crmLevelSwitch":0,"individualDisplayBadges":[]},"repliedAuthorId":0,"objectId":882636383,"objectIdStr":"882636383","type":1,"supId":0,"supIdStr":"0","prevId":0,"prevIdStr":"0","content":"二手房现在卖的很多吗?","text":"二手房现在卖的很多吗?","html":"二手房现在卖的很多吗?","likeSize":0,"commentSize":1,"subComments":[{"id":5875115,"commentId":"5875115","gmtCreate":1631685089083,"gmtModify":1631685089083,"authorId":3432347049839906,"author":{"id":3432347049839906,"idStr":"3432347049839906","authorId":3432347049839906,"name":"钱十三","avatar":"https://static.tigerbbs.com/89e834a642c5f22a8a2d0a3724dc6550","vip":1,"crmLevel":5,"crmLevelSwitch":0,"individualDisplayBadges":[]},"repliedAuthorId":0,"objectId":882636383,"objectIdStr":"882636383","type":1,"supId":5875070,"supIdStr":"5875070","prevId":0,"prevIdStr":"0","content":"看城市 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