$恒大物业(06666)$不久的将来恒大物业被收购的消息一旦落地，其市值会是多少

恒大物业年初每股8.9元，截至9月24日跌至4.33，年初至今跌去51.57%；相比中间曾冲高到19.7元，跌幅高达78.1%。9月24日收盘后市盈率为10.95。这只股票当下是否值得关注呢？

不妨从以下几个问题中去找答案：

1、物业服务盈利模式和地产开发盈利模式的差异是什么？

恒大物业在众上市物业公司中跌幅最大，主要是因为它不仅在物业股跌的时候跟着跌，它还会在恒大系负面新闻爆出时跟着狠跌，这两个“跌”不断重叠，导致其成为年内跌幅最大的物业股。这就牵扯出一个问题，恒大物业跟着恒大地产一起跌又没有道理。要回答这个问题，得看恒大物业和恒大地产的盈利模式差异有什么异同。大家都知道，大陆地产公司盈利的模式，本质上是这些开发商老板把房子当作永远上涨的股票，然后不断加大杠杆、推高房价，最终把利润留给自己，把债务转化为购房者长达甚至几十年的贷款。那物业公司的盈利模式显然不是这样的，物业公司的利润来自基础物业服务利润加上附加的多种经营受益，而这两个利润要想放大，靠的是规模。这也是物业公司几乎不涉及地产业常见的金融杠杆问题。因此，物业公司盈利模式及增长逻辑和地产业完全不同，这两个行业完全是两个不同的世界。恒大物业跟着恒大地产一起跌，完全是情绪使然。

2、恒大物业在物业服务这个赛道是什么江湖地位？

一家物业公司好不好，主要看当下基本面、看未来增长。当下基本面主要指标为在管规模（主要指在管面积、营收）、在管项目优质程度（如单位面积收入水平）、盈利能力（主要指基础物业利润率、增值服务利润率、综合利润率），未来增长主要指标为签约面积、业态扩展、城市布局。

从规模上看，2021 年上半年恒大物业在管面积达4.5亿平米，营收78.7亿元，仅次于碧桂园服务的115.6亿元，高于雅生活、绿城及保利的62.5、56.0、51.5。

从增速及盈利能力上看，2021 年上半年恒大物业营收同比大增68.3%，在收入大增的情况下，毛利率和净利率均保持持平。

从未来发展看，其合约面积高达8.1亿平米，同比大增58%，覆盖317个城市，每个城市平均200万方，其强劲的发展动能，堪称大象跳舞。其合约项目中80%面积为住宅，20%为非住，给增值服务收入增长也带来更大的想象空间。

不足点有没有，有的。比如其78.7亿的收入中，有25.1%来自恒大地产给与的前期介入服务以及房修业务等等，鉴于地产目前这种情况，这个可能在结算方面会有一定的影响，涉及最大金额19.7亿，但是不排除许家印舍车保帅全额支付，以确保物业资产的优质度。

总体来看，恒大物业在上市物业公司中，综合实力在第二名，仅次于碧桂园是显然的。

3、恒大物业目前最大的风险是什么?

现有恒大物业服务的项目，是否会因当前事件受到影响，答案是否定的。一方面因为物业服务合同的解除程序是非常复杂的，另一方面此事对于具体的服务对象而言实际影响甚微。

那，合约面积中尚未开发完毕的小区，物业管理权是否有失去的风险呢？答案还是否定的。因为物业服务合同一经签订后，就会通过销售合同向购房人承诺，即便是开发公司股权变更也不会影响已经签订的物业服务合约继续到期履行。

4、恒大物业何去何存？

有人说许家印可能会最终自己继续持有恒大物业，我判断这种可能性不大，因为接手恒大烂摊子的相关方不会这么便宜许家印。那么恒大物业就只剩下一条路——被卖出。之前有消息传出碧桂园物业在接触，但成功的概率几乎为零。恒大家族的这次危机处理应该是一个整体方案，恒大物业的处置不会是一个孤立的股权交易，因此我判断很可能是一家国有背景的机构会买下恒大物业，甚至不排除万科物业买下恒大物业，趁机借壳取代碧桂园服务成为最大的上市物业公司。

综上，恒大物业服务年内跌去的51.57%中，有多少属于情绪性非理性下跌呢？一起来看一下差不多排位的碧桂园服务、恒大物业、雅生活、绿城服务、保利物业分别的市盈率：37.52、10.95、14.45、24.69、27.92。不久的将来恒大物业被收购的消息一旦落地，其市盈率又会变成多少呢？