久期财经讯，9月23日，惠誉确认了万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK，000002.SZ)的“BBB+”长期外币和本币发行人违约评级(IDR)，展望为“稳定”。
惠誉还确认了万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Ltd.，简称“万科香港” )的长期外币IDR、高级无抵押评级及其未偿高级票据的评级为“BBB+”。IDR的展望为“稳定”。万科香港是万科企业的全资子公司。
评级的确认反映了万科企业领先的市场地位和强大的财务状况，尽管它正在增加对非住宅业务的投资。根据惠誉的《母子公司评级关联性标准》，采用自上而下的方法，根据两家实体之间“中等”的法律关系以及“强”的运营和战略关联性，得出万科香港的评级与其母公司的评级持平。
评级依据
稳健的战略，低杠杆率：惠誉预计，万科企业的杠杆率(以净债务/调整后库存的比来衡量)在中期内将保持在20%以内。万科企业自2019年起放缓了其销售增长和土地收购，2019年和2020年，新收购的土地面积与售出合同面积的土地补充率降至1.0倍以下。然而，惠誉预计，截至2020年底，该公司未出售的土地储备可支持两年以上的销售，管理层承诺维持2-2.5年的土地储备。
惠誉认为，尽管销售增长放缓，但万科企业对市场的谨慎态度使该公司在保持其在中国住宅建筑市场的领先地位方面处于有利地位。万科企业有规模庞大、执行力强、财务状况良好的运营优势，使其能够在中国竞争激烈、周期性强的住宅建筑行业里灵活控制业务风险。
持续的利润压力：万科企业的核心房地产开发和相关资产运营的毛利率从2019年的36%降至2020年的29%，并在2021年上半年进一步下降至23%。房地产开发业务的营业利润率从2020年的31%降至2021年上半年的25%。政府的价格限制和土地价格的快速上涨已经并将在短期内持续挤压万科企业的利润。惠誉认为，房地产开发业务的利润率将在中期趋于稳定，尽管低于2018年和2019年的水平。
万科企业的并表利润率也将被非开发性房地产(non-DP)业务的增长所稀释，包括物业管理服务、长期租赁、物流和其他商业地产，截至2020年底，这些业务占万科企业总收入的9%。除房地产服务外，大多数此类业务的营业利润率较低。
非开发性房地产业务的管理投资：由于高额折旧费用，万科企业的非开发性房地产(non-DP)业务的营业利润率较低，但它们通常产生正值营业现金流。惠誉认为，随着公司正在调整其扩张战略，并继续考虑资产轻业务模式和战略伙伴关系的组合，以提高其资本效率，继续投资这些新业务，将对万科企业的信贷指标产生有限的影响。
万科香港的IDR与母公司持平：根据惠誉的《母子公司评级关联性标准》，万科香港的IDR与万科企业的IDR在惠誉的“母公司强和子公司弱”方法下持平。惠誉认为，万科企业和万科香港之间的整体关系为“强”，“中等”的法律关系、“强”的运营关联性和“强”的战略关联性。
行业风险限制其评级：惠誉认为全球房地产行业具有高度的周期性。此外，中国住宅市场仍由政策和监管驱动，政府的目标是为普通公众提供负担得起的住房，并遏制投机需求。
评级推导摘要
万科企业的评级反映了其作为中国顶级住宅建筑商之一的销售状况和良好的财务状况，杠杆率保持在20%以下。
万科企业强劲的业务状况与中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，简称“中国海外发展”，00688.HK，A-/稳定;独立信用状况：bbb+)及华润置地有限公司(China Resources Land Ltd，简称“华润置地”，01109.HK，BBB+/稳定)相似。中国海外发展的杠杆率同样较低，约为20%，且中国海外发展和华润置地均具有较高的财务灵活性以履行债务。华润置地具有更高的杠杆率和更小的合同销售规模，但其在中国各大城市建立的零售投资房地产投资组合减轻了这一影响;而万科企业和中国海外发展正处于建立投资性房地产敞口的早期阶段。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
-2021年合同销售额增长0%，2020-2024年间复合年增长率为3%(2020年：12%)
-以面积计算的土地补充率约为1.0倍(2020年：0.7倍)
-2021-2024年间EBITDA利润率为19%-21%(2020年：25%)
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：
- 鉴于中国房地产行业具有较强的周期性且监管风险高企，惠誉预计未来12至18个月内不会对万科企业采取正面评级行动
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：
-净债务/净资产的比保持在30%以上(2020年：20%)
-回报率持续低于15%(2020年：21%)
-对于万科香港而言，如果其与万科企业的联系减弱，其评级可能会被下调
流动性与债务结构
充足的流动性：截至2021年上半年末，万科企业拥有1410亿元人民币的可用现金，不包括460亿元人民币的受监管预售基金，这足以覆盖其860亿元人民币的短期债务。万科企业的杠杆率较低，债务到期日分布良好，短期债务约占其总债务的三分之一。
发行人概况
万科企业是中国合同销售额排名前三的开发商之一，并在全国范围内占有一席之地。其主要业务是房地产开发和物业服务。万科香港由万科企业全资拥有，是母公司的主要离岸筹资实体。
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