新加坡年底迎来一波 IPO大潮！2只房地产投资信托基金 (REIT)即将在新交所上市，目前正处于询价阶段。
鉴于收益率诱人，REIT已成为新加坡投资者青睐的主要投资对象。新交所拥有工业、物流、医疗保健等诸多不同种类的 REIT。
但纯数据中心 REIT可以让投资者享受到信息时代蓬勃发展带来的红利，因此最受投资者欢迎。
关于 Digital Core REIT的 IPO，以下是在投资前需要知悉的 7个重要事项。
#1 Digital Core REIT的发起人是谁？
Digital Realty（纽交所代码：DLR）是全球最大的数据中心、托管和互联解决方案供应商，提供云服务商中立和运营商中立数据中心，致力于为广泛的客户群体提供服务，包括各类企业、大型云服务供应商等等。
Digital Realty在六大洲 24个国家/地区的 47个城市拥有 291个数据中心设施，其前 20大客户平均拥有 40多个设施。Digital Realty（纽交所代码：DLR）是 10家最大规模的美国上市 REIT之一，市值约为 440亿美元，总企业价值约为 580亿美元。
作为对比，目前凯德集团市值约 153.4亿美元，Digital Realty的市值约为凯德集团的三倍。
#2待租数据中心数量可观
Digital Core REIT的 IPO资产组合包括 10个具有机构投资品质和永久产权的数据中心，且集中于美国和加拿大的主要市场，总估值为 14亿美元。
截至 2021年 6月 30日，该 IPO资产组合可租赁净面积 (NRSF)总计为 120万平方英尺，租户均为蓝筹客户，每家客户在发起人的全球平台均部署了大量设施。
上述 10个数据中心中有 9个位于美国，其中 4个位于世界科技发展中心——硅谷。数据中心的租占率高达 100%，这对于 REIT来说非常罕见。
资料来源：Digital Realty IPO招股说明书
#3加权平均租赁期限数据喜人，租赁期长
根据 2021年 6月的基础租金收入和 2021年 6月 30日的 NRSF计算，该 IPO资产组合的加权平均剩余租赁期限分别为 6.2年和 7.7年。
自 2017年以来，约 89.3%的 IPO资产组合已依据租赁协议出租或续租。IPO资产组合中的资产租赁到期日错峰情况良好。2022年和 2023年到期的租金均仅占 2021年 6月基础租金收入的 0.1%。
排除汇率影响，现金流的可预测性得以提升，有助于投资者准确衡量可能获得的股息收益。
资料来源：Digital Realty IPO招股说明书
#4发起人的在建数据中心前景广阔
在建及待租的数据中心设施提供了重要的增长支持，上市后的 Digital Core REIT可通过收购发起人新建的高质量开发性不动产扩大资产组合。
此外，过去几年，发起人在全球扩张业务，带来北美以外的业务增长机会。
截至 2021年 6月 30日，发起人的大规模全球开发项目储备至竣工时总价值约为 50亿美元，其中包括遍布欧洲、中东、非洲及亚太地区 220兆瓦规模的数据中心，占发起人全球开发项目储备的 76%。
发起人的在建储备项目提供了强有力的支持，投资者可以预期该 REIT未来有望实现增长。
#5适宜未来收购的低杠杆率
截至上市当日，Digital Core REIT的总杠杆率约为 27.0%，远低于同类产品。
因此，Digital Core REIT距离 35%、45%、50%的杠杆率分别有 1.6亿、4.24亿、5.96亿美元的债务空间，可用于为上市后投资筹集资金。
杠杆率是衡量新加坡上市 REIT的重要标准。目前，杠杆率最高可达 50%。鉴于 Digital Core REIT的杠杆率仅为 27%，其有充足的空间利用发起人的项目储备扩大资产组合并加大杠杆。此外，较少的配股会降低稀释风险，利好当前的投资者。
#6未来两年预期收益良好
预计 Digital Core REIT 2022年和 2023年的派息率分别为 4.75%和 5.00%，总回报率高达 10.01%，收益可观，其中 2022年及 2023年预计基础租金收入几乎全部来自现有合同租赁。
发行价格为每股 0.88美元。
目前，新加坡定期存款利率最高为每年 0.9%，锁定期三年。而 Digital Core REIT的预计派息率高出约 3-4%！相当于投资 10,000美元，每年多获得 300-400美元的收益。
#7一流的基石投资者
基石投资者提供资金，且须锁定一段时间。通常，基石投资者对于散户投资者来说很重要，因为基石投资者有助于提振对目标公司的投资信心。
知名基石投资者有：
1. 贝莱德集团
2. 星展银行有限公司
3. 瀚亚投资（新加坡）有限公司
4. 富敦资金管理有限公司
5. 利安资金管理公司
6. 日兴资产管理亚洲有限公司
7. TMB资产管理有限公司
8. 惠理基金管理香港有限公司
结论
Digital Core REIT（新交所代码：DCRU）上市首日暴涨约 20%，目前交易额已突破 10亿美元，成为 2021年最大规模的 IPO。
此番价格暴涨表明投资者普遍看好数据中心 REIT，如Keppel DC REIT（新交所代码：AJBU）和丰树工业信托（新交所代码：ME8U），市净率分别约为 2倍和 1.68倍。
鉴于 Digital Core REIT当前市净率约为 1.2倍，可能仍有进一步上涨空间。而投资者还面临未来低于 4%的派息率。
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