中国房地产危机

风铃泡泡
2022-07-04
悬赏虎币悬赏500虎币

$贝壳(BEKE)$$我爱我家(000560)$

大家好,本人作为从业多年的房地产从业人员,发表一下我对中国房地产市场的观点以及趋势

中国主流房地产市场和方向都集中在一二线大城市为主,三四线城市的市场规模效应不明显,从国内几大中介公司的布局就可以看出,城市的房价也反应该地区经济发展水平,人才和资本集中成都,和人均可支配收入,所以关注重点在一线大城市。

关注一个城市的房价高低,就要看该地区人群的收入水平,这里涉及一个专业词汇,叫房价收入比,通俗解释就是家庭的年收入的平均值,在没有任何消费的条件下,多少年能在该城市购买一套刚需型住宅,合理范围是6~8之间,比较高的标准能到12~15,但是中国各地区平均房价收入比是13,其中还包括很多类似鹤岗等城市拉低数据,北京上海收入比已经超过30,深圳达到了40。

举个例子,北京的人均可支配年收入是7.5万,一个三口之家,夫妻高薪年收入一人一百万,一人五十万,扣除个人所得税和各项缴扣,实际所得不超过90万,这种收入在一线城市也是凤毛麟角,购买一套位置配套都中等的130平米三居室,市场价最低也要1000万,首付最低400万,父母和自己的积蓄凑齐,不用担心的情况下,需要600万房贷,还是在不考虑购房的税费和中介费的情况。高收入群体得保证一定品质的体面生活,忙于工作肯定需要保姆,孩子的开支也非常高,生活成本按每人一个月一万计算,保姆一年6万计算,还有养车旅行应酬等成本,一年最低50万开支,结余40万,算上房贷利息,勉强需要25年才能还清,而且贷款买房房子所有权是银行,如果有失业或者收入下降,就会被法院收房。这就是现在购房者面临的高门槛!

接下来说一下房产的收益,目前房产收益大致有两向,一个是租赁,一个是房价的上涨,众所周知,现在房产泡沫已经不可能支撑房价上涨,政府希望通过缓慢的通胀慢慢消化这些泡沫,而且房价涉及的利益群体太多,会在相当长一段时间维持一个相对平稳的价格,所以能预见的只有房租,这里又要引入专业词汇叫租售比,意思是房价和一个月的市场租赁价格比,正常值在200~300之间,但是北京上海等一线城市的租售比已经超过600了,等于出租50年才能收回购房成本。就目前的数据看,现在买房就是等于击鼓传花,完全是负收益,而且中国的房贷利率是世界最高的,有些人说购房贷款是你能借到利率最低的贷款,这只是无知的人大放阙词,如果你综合考虑到抵押登记,大额借贷和超长的时间成本,以及违约成本等因素,你会发现利率高的吓人!中国80的购房者选择贷款买房,银行将近50%的贷款是房产抵押,房地产占全国生产总值6.8%,如果算上上下游产业占比重接近25%,地方税收50%来源于房地产。而且实行分税制以后地方财政平均65%都是上缴中央。

现在需要房的人买不起房,更严重的是年轻人的观念问题,中国90后人均财产是负债12万,作为以后消费的主力人群,肯定告别买房了,现在疫情影响加剧贫富分化,阶层比例在下沉,普通工薪阶层消费能力下滑,精英阶层加快资本累积,进行新一轮不对称造富!最尴尬的中产阶层面对的危机最大,2017年全国法拍房9000套,到了2021年全国法拍房已经达到了168万套,很多中产阶级在大环境下面临破产或财产缩水风险,导致阶层下沉。而且目前这一趋势还再进一步加剧!

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精彩评论

  • 红骏马
    2022-07-06
    红骏马
    赢得20虎币
    这样普通老百姓更买不起房了 恶性循环了
  • 潇湘yeyu
    2022-07-06
    潇湘yeyu
    房地产任重道远!复苏需要时间,但不会倒下!
    • 风铃泡泡
      虽然咱这国家对经济调控能力很强,危机不是手段能阻止的,未来的结局很可能就是加剧分化,前几年开放的p2p理财,洗了多少中产阶级的财产?
  • Guyuns
    2022-07-05
    Guyuns
    不看好房地产,资金黑洞太大
    • 风铃泡泡
      涉及到的问题太多太大了,会引发经济危机,再严重点就是社会问题
  • 布鲁斯牛
    2022-07-06
    布鲁斯牛
    观点很对:1.房产市场向一二线城市集中;2.政府想通过通胀缓慢消化泡沫。提到说法拍房数量急剧增加,楼主有关于如何购买法拍房的文章吗?😬
  • 布鲁斯牛
    2022-07-06
    布鲁斯牛
    我很同意文中的观点:1.房地产市场主要向一二线城市集中;2.政府希望通过通胀缓慢消化泡沫。关于法拍房数量急剧增加,楼主有如何参与购买法拍房的文章吗?😬
  • 八千里路云和月莫等闲
    2022-07-09
    八千里路云和月莫等闲
    股票让韭菜们一直很干净,还是房子好,反正现在开始存钱等你儿子长大丈母娘肯定是要房子的。
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