中报解读 | 中骏集团：稳健经营，守品质兑承诺

8月30日，中骏集团如期发布2022年上半年业绩报告，报告显示，上半年实现合约合同销售金额326亿元，收益154亿元，期内溢利15亿元，应占核心溢利12亿元，已售未结转金额1227亿元。

2022上半年，行业下行压力持续，市场整体的供求和成交都未有明显转暖的迹象。凭借稳固的发展基本盘，中骏保持安全可控的财务结构，其“三道红线”持续绿档，债务结构进一步优化，显示出企业较强的经营韧性。同时，得益于“一体两翼”战略带来的差异化竞争力，今年以来，中骏深耕一二线城市的精准投资取得了良好的收益，其在一二线城市的超级TOD综合体的热销，为企业带来了稳健的现金流。

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“零违约”房企稳健代表，三道红线持续稳定绿档

今年上半年，受市场环境下行和新冠疫情影响，房企的业绩表现不及近年同期。在房企资金和业绩普遍承压的情况下，中骏守住了企业财务安全的底线，保持“零违约”记录的同时，整体业绩表现优于行业平均水平。随着监管层进一步支持房企合理融资，没有违约纪录出现的优质民营房企有望获得更多融资发展的机会。

安全可控的财务结构，是中骏稳健发展的缩影。据半年报数据显示，中骏在今年上半年持续保持“三道红线”零踩线，稳居绿档。其中，其非受限现金与短期债务的覆盖率为1.1倍，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，净负债率为79.8%，远低于“三道红线”指标要求。

从债务方面来看，中骏通过审慎的财务管理，持续调整改善债务结构。今年1月，中骏成功增发2024年到期的1.5亿美元优先票据，年利率为5.95%；2月，中骏准时偿还5亿美元境外债，在此之后，年内已无其他到期的美元债务；7月，中骏如约就“20中骏02”公司债券完成9.54亿元回售兑付。经过上述系列举措，中骏的债务结构更加合理，短期偿债压力变小，安全边际不断提升。

深耕一二线城市，明星项目销售理想

2022年上半年，中骏集团实现合同销售金额约人民币325.81亿元，合同销售面积约259万平方米。

从销售金额的区域分布来看，在中骏核心布局的五大区域中，海峡西岸、长三角及粤港澳大湾区这三大核心经济圈的总占比达69%。按城市级别划分，中骏今年上半年销售金额集中在一、二线城市，占比65%，反映出中骏持续深耕一二线城市的战略前瞻布局。

其中，中骏在一二线城市的超级TOD综合体明星项目销售理想，包含杭州中骏鼎湖未来云城、北京中骏金辉未来云城、合肥中骏世界城等项目，分别在1-7月实现了51亿元、34亿元、21亿元的销售业绩。

图：北京中骏金辉未来云城、杭州中骏鼎湖未来云城效果图

超级TOD综合体已成为中骏的王牌之一，其在北京、杭州、福州、合肥等多个核心一二线城市布局了超级TOD综合体，累计TOD项目开发面积近400万平米。超级TOD综合体模式在今年上半年取得了亮眼的市场表现。如择址北京大兴核心区的中骏金辉未来云城，以多元复合业态打造40万平方米双铁TOD综合体，开启“北京首个双铁TOD超级综合体”的造城实践。今年1-7月，中骏金辉未来云城取得了34亿元的销售额，成为北京热销楼盘的代表。

此外，面对复杂多变的市场环境，中骏坚持灵活的供销策略，在经营上强化现金流导向，实施“一盘一策”的销售策略，综合考虑每个项目的各个经营要素，据其受众群和核心优势提出解决方案。例如中骏在近期抢先在市场中推出“现房节”活动，根据市场环境的变化，以所见即所得的优质现房产品，抓住客户的痛点，取得了不错的市场反响。

截至上半年，中骏总土地储备面积3665万平方米，总货值3900亿元。其中三大经济圈土储成本占比达66%，包括长三角经济圈占比为36%，海峡西岸及粤港澳大湾区土储占比为30%。三大经济圈充足的土地储备为中骏集团长远发展提供了强有力的支撑。

坚守品质承诺兑现，高质量实景呈现

从今年初住建委提出的“保交楼、保民生、保稳定”目标，到7月**中央政治局会议正式提出的“保交楼”，保交付已成为政府今年的工作重心。在这种情况下，中骏积极响应政府号召，上半年实景呈现房源超17000套，以高品质产品持续兑现承诺。除了实景呈现的项目之外，中骏在北京、杭州、成都、厦门、合肥等地的全国项目，均在稳步施工建设中，多个项目主体结构已完成。

如期实景呈现的背后，是中骏多年来形成的高品质产品力。在住宅领域，中骏通过精准细分并客户，已形成了“天”字系为主的高端系列产品，包括厦门中骏天禧、北京中骏天宸、北京中骏西山天璟、上海中骏天悦等众多项目均已成为当地的高端住宅代表。

今年以来，中骏屡获产品力大奖，正是企业长期以来注重产品品质的成果展示。如东中骏世界城在今年3月荣获美国MUSE商业景观类别最高奖项铂金奖，体现出项目在景观、空间及生活营造的独到之处；成都中骏湾璟壹号获得了2022第四届日本IDPAAWARD国际先锋设计大奖，向市场展现出项目过硬的产品实力以及穿越周期的实力。

不断夯实“一体两翼”，发力TOD赛道

在稳固住宅开发基本盘的同时，购物中心和长租公寓作为中骏“一体两翼”战略中的“两翼”，近年来发展势头强劲，成长性持续向好。

半年报数据显示，中骏商管已在全国布局61个城市，实现264个已签约项目，管理面积2400万平方米。凭借数智赋能商业运营与管理的特色标签，中骏商管在今年上半年以高质量的规模化为前提，通过品质内容升级、数字化运营和新战略升级扩大品牌效应，显示出稳健的发展实力和韧性。中骏商管已在全国布局32个购物中心，即中骏世界城，截至目前，已经布局北京、福州、南昌、合肥等一二线核心城市的TOD项目，今年计划新开北京、高密、唐山三座中骏世界城。

值得关注的是，中骏“一体两翼”下复合开发的实力持续为超级TOD综合体的开发赋能。相对于传统房地产开发，TOD项目有其独特性，其复杂程度考验房企的综合实力，包括各种业态整合、商业招商和运营方面的复合开发能力。在行业下行压力下，具备“住宅+商业+长租”复合开发能力的房企，往往能够获取相对稳定现金流，长期发展更为稳健，具备抵御周期性低迷的实力。同时，复合开发能力也有助于房企获取更加优质的综合用地，为后续销售去化和综合开发能力建设打下良好基础，从而形成良性循环。

在这种良性的循环发展机制之下，中骏得以有更多的机会来获得优质地块。数据显示，2020年，中骏新增38幅土地，其中23幅为支撑“一体两翼”协同战略的综合性用地。2021年，这个占比进一步增加，中骏新增的25幅地块中，有22幅是通过“一体两翼”战略获得，占比超8成。这些项目都在今年保持了热销的态势，为企业提供了相对稳健的现金流。

践行社会责任，彰显民企担当

在遵循“以未来决定现在”战略理念的同时，中骏将企业使命融入日常运营，在民生领域不断为客户筑感动，为员工赋能，为社会创造价值。

自去年以来，中骏发布了“FUN心”客户服务体系，保持客户与中骏之间在多个场景下的双向沟通，服务覆盖了客户从选房到入住的全生命周期过程，为客户带来更加贴心、专业的体验感受。

中骏在企业管理方面遵循“先人后事”的特色理念，它强调任何事情要优先考虑人，营造出平等的工作环境，建立起一个和谐共融的团队。

在稳健发展的同时，中骏还积极投身社会公益事业，持续履行企业的社会责任，其公益慈善项目涉及教育、扶贫、医疗、文化、体育等各个领域，累计捐助各项公益事业超9亿元，并设立了助学基金、扶贫基金、医疗救助基金等慈善项目。

针对上半年疫情的影响，中骏商管还提出“为商户分忧，帮商户解难”的扶持政策，给商户减免租金减轻其经营压力，同时利用数字化的手段发挥线上商城优势，帮助供应商拓展销售渠道共度难关。

结语

2022年，中骏集团“一体两翼”战略进入第六个年头。得益于“一体两翼”战略带来的差异化竞争力，中骏在今年上半年依然保持稳中向好的发展态势。虽然房地产市场整体在当下还处于筑底阶段，但随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，中骏保持“零违约”记录，具备战略思维以及特长开发优势，有望在市场修复过程中赢得先机。