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2023-05-20

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src=\"https://static.tigerbbs.com/5ec5b5d2eea7748c740a6cc8391b87c1\" tg-width=\"640\" tg-height=\"360\"/>这种模式在低利率和房价上涨时看似两全其美。但问题是，房东拿到押金继续买房，过度的杠杆把房价炒到了过高的水平。租客靠着银行贷款，低息租房本以为可以攒点钱自己买房，但越来越高的房价始终超过可承受范围。就在双方不停加杠杆的基础上，加息永远是一剂后劲十足的猛药。2021年8月至2022年7月，韩国六次加息。随着贷款利率上升，一方面房东的还贷成本增加，同时租客贷款的负担也日益加重。当租客想要回押金时，很多房东却由于连环炒房（A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……），或者无法寻到新的租客，无法退回押金，只能选择卖房，卖房的越来越多，房地产泡沫便开始破裂。2022年韩国发生了2073起全租房保证金并吞案，涉及金额达到7千多亿韩元。手握巨额押金的房东们资金链断裂，拿不回押金的租客们却还要继续高息还贷。韩国有专家预计今年的全租押金损失最多将达到1兆8千亿韩元的损失，房价雪崩的势头难以扼制。<h2>冰山下的黑影</h2>而历来的地产危机告诉我们，购房者资金断裂，租客血本无归从来不是楼市噩梦的全部。冰山下更深的黑影，还有地产金融链条的崩塌和实体房企的破产。1、银行贷款拖欠2021年末韩国家庭信贷总额创下新高，达到1863万亿，两年新增262万亿。其中住房贷款要占到一半以上。而韩国房贷利率已经上调至7~8%的高位。上次韩国各银行房贷利率超过7%，还是在2007年。<img src=\"https://static.tigerbbs.com/0d2576fc1d3e21234a49dbcf7cdc5151\" tg-width=\"472\" tg-height=\"297\"/>韩国家庭几乎80%的未偿贷款采用浮动利率，因此这对于普通购房人都已经是非常承重的压力，更不用说放杠杆的全租房买家了。韩国房源网站Zigbang计算，当抵押贷款年利率为4%，首尔公寓的月供将占城市居民平均可支配收入的45%。而当年利率上升到7%，月供将增加到可支配收入的60%-70%。韩国金融监管机构也预计，随着平均抵押贷款利率7%，拖欠贷款的人数或将增加50万至190万。2、开发商资不抵债随着创韩国楼市下跌的历史之最，同样大肆举债的房地产开发商开始陷入困局。韩国媒体援引调查指出，韩国30家大型建筑企业中有11家的负债率超过200%。韩国银行调查亦显示，已有约36％的房地产上市开发商的营业利润完全无法偿还利息，韩国房地产已经陷入流动性危机。而被地方政府担保、被视为没有风险的乐高乐园项目的违约，点燃了市场对开发商融资的全面担忧，甚至蔓延到整个企业债市场。韩国信贷市场迅速恶化，企业贷款难度直线上升。三个月内，评级最高的三年期韩国企业债券和国债的利差飙升至149个基点。韩国商业票据收益率也飙升至13年最高水平。企业融资一度陷入僵局。<img src=\"https://static.tigerbbs.com/3e355734b83b1796f2aa1fc23d48cb18\" tg-width=\"640\" tg-height=\"444\"/>3、冰山下的影子金融韩国金融研究院报告显示，由于利率长期保持在低位，房地产影子金融已经达到750万亿韩元，刷新历史最高纪录，比2018年末增加88.6%之多。房地产影子金融是指游离于银行系统之外，不受健全法规制度限制的房产基金、信托和项目融资（PF）贷款等房产金融投资产品。PF甚至一度被投资者称为“下金蛋的鹅”。可随着市场景气急转直下和利率飙升影响，韩国银行表示，影子金融的风险敞口约占到总资产的30%左右，在100万-200万亿韩元。主要为各类保险、资产公司、证券公司、甚至退休基金等。其中保险在PF贷款上的风险敞口极大。截至去年9月底，银子金融系统的房地产项目融资拖欠率在9个月内上涨了2倍以上，证券公司的拖欠率上升到了8.2%。这些影子<a href=\"https://laohu8.com/S/FISI\">金融机构</a>和银行系统也存在大量的过桥交易，一旦出现问题，风险可能传导至整个金融体系。<h2>韩国政府万亿救市</h2>随着乐高乐园违约事件的发酵和房地产金融链的枯竭，韩国金融当局于去年10月出台了50万亿救市计划（约合2534亿元人民币）。以扩大实施流动性供应，稳定国内的金融市场稳定。包括：在扩大2万亿低评级公司债购买的基础上，将20万亿韩元的稳定债券中注入1.6万亿韩元基金，与房地产项目相关的资产支持商业票据成为目标之一。把国有银行经营的公司债券购买额度的上限提高一倍，达到16万亿韩元（110亿美元）等，以恢复企业债券融资市场的流动性。同时韩国政府在去年年底至今年年初，放松了房地产市场的多项监管。包括：对首次购房者和拥有一套住房的人放宽贷款规定；对低总价购房人实施固定利率的贷款优惠；计划减免针对多套住宅拥有者的综合房地产税重课税率。将把首尔及其周边地区从密切关注的投机地区中删除；取消首都圈的“预售价格上限制度”等等。随着韩国当局及时介入，地产融资市场已经出现好转的迹象，今年3月企业债和国债的利差已经回落到去年初的较低水平。房价也有所企稳。据韩国不动产厅消息，3月首尔公寓实际成交价格指数环比上涨1.61%。（实际成交价格指数是仅汇总实际成交的公寓价格变动的统计数据。）尤其是江南3区（江南、瑞草、松坡）所属的东南地区涨幅最大。全国17个省市中，世宗市涨幅最大。不过，今年首尔的公寓交易了9795套，虽比年初有所复苏，但仍远低于往年同期，且集中在一些大面积地区。大部分公寓仍处于“0交易”状态。而挂牌待售房屋却显著增长，达到8年来的高点。专家表示，判断公寓价格触底交易量需要超过5000套/月均，这是过去五年的均值。<img src=\"https://static.tigerbbs.com/abf117108ca6a1246eb2e5e6ef347ca7\" tg-width=\"551\" tg-height=\"345\"/><h2>韩国楼市噩梦结束了嘛？</h2>韩国楼市能不能平复取决于两个方面。一个是地产影子融资链的稳定，其次是购房需求的回暖。从地产融资链来看，目前地产开发建筑商负债率较高，盈利能力走弱是现实，需要不断地有资金补充进来，直到销售复苏。与此同时，地产影子金融近几年增长过快，一旦再度出现企业或项目违约，便极易诱发影子融资链的断裂。而从终端的购房需求来看，目前韩国的家庭负债杠杆（占GDP）已经达到了108%，远高于美国、中国、日本、欧元区76-60%左右的水平。据韩国银行资料，2020年以来的“恐慌性购房”，使得三十岁一档年轻人的家庭贷款剧烈增长。家庭贷款占收入比率大幅提升24个百分点至260%以上。严重透支了未来的消费的需求。在高企的债务和利率水平下，楼市成交量要显著复苏似乎更像是无根之木，无薪之火。<img src=\"https://static.tigerbbs.com/da75a8ad838b2c03a048bb446cd316ca\" tg-width=\"640\" tg-height=\"314\"/>而居民杠杆率过高时，总是要迎来清算的一天。是像美国那样通过次贷危机去杠杆，还是通过出口复苏增加收入去杠杆，亦或是通过货币宽松继续苟延残喘？因此，尽管当前在政府的大力救助下，韩国房地产危机暂时被掩盖了起来，但背后深层次的居民杠杆、开发商困局、影子金融等问题并没有任何改变。韩国的房地产市场不得不怀揣时刻爆雷的噩梦，直到去杠杆那一天的到来。</body></html>","source":"wallstreetcn_api","collect":0,"html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=1.0,maximum-scale=1.0,user-scalable=no\"/>\n<meta name=\"format-detection\" 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