2023年是复苏之年,房地产本该起到重要的拉动作用,但目前部分房企的债务压力仍然较大,今年前三个季度就有5000多亿债务需要偿还,从当前各地情况来看,相对二手房的逐步转暖,供给侧的不足,已经严重影响了新房市场的恢复。
目前市场上的主导力量,来自央企和国企。但这些企业在三道红线的要求下,扩表能力受到很大限制,即便现在很多家已经发出了增发方案,但从净资产的增厚,传导到楼市销量,需要一个过程,成果大多要明后年才能体现了。
这个时候,倒是有一股被大家忽视已久的力量,开始显露出更多存在感,那就是港资房企。
从90年代到00年代,内地的房地产开发领域,港资地产一直在扮演着重要角色,可以说国内的地产企业,都是学习港资房企的经验,才一步步走到现在的。包括预售制、公摊面积等概念,也都是从香港楼市学来的。
在2010年之后,由于土地增值税征收办法的全面调整,内地房企纷纷举起高周转大旗,全力提升负债率,让习惯了稳健经营的港资房企很难拿到优质地块,市场份额越来越小。
但从2021年下半年开始,房企融资全面缩紧,导致大量房企爆发债务问题之后,原本看起来增速较慢的港资房企,却凭借负债率低、现金流充沛的优势,在这场大变革中安然无恙。
实际上,这些企业的经营时间比内地企业长得多,经历过的经济波动也多很多,他们的“稳健”是饱经风雨之后的一种生存态度,这方面确实还是值得很多只经历过顺境的内地房企,好好学习的。
前些日子,新世界发展率先披露了财报,我们可以通过了解这家老牌港资房企,来看一下这个曾经被忽略的地产板块,到底有多少投资机会。
$新世界发展(00017)$ 成立于1970年,1972年就已经在香港上市,历史悠久。其主要业务包括物业发展和物业投资等,旗下还有新创建集团(HK:0659)和新世界百货中国(0825.HK)两大上市平台,分别负责道路、航空、建筑、保险等多元业务与百货业务。
据最新财报披露,新世界发展2023财年上半年(即2022年下半年)实现营业收入401.9亿港元(同比上升13%),归母净利润12.09亿港元(同比下降15%),核心净利润33.6亿港元(同比下降14%)。尽管归母净利润和核心净利润是下降的,但考虑到去年下半年的特殊情况,相比业绩集体大幅跳水的内地房企来说,这已经是不错的表现了。
截止2022年12月31日,新世界发展在内地的总土储面积为525.6万平方米,主要分布在大湾区和长三角。在香港持有应占总楼面面积约881万平方呎土储,还持有约1639万平方呎待更改用途土地。
2022年,在很多内地房企忙于保交楼,无力购置新地的时候,新世界发展逆势而上,通过与招商蛇口、保利、广州地铁等央国企合作,不断增添优质项目。
公司前期布局已经开始不断创造价值,2022年杭州的新世界·城市艺术中心单盘累计销售额突破了110亿人民币,位于深圳龙岗区的188工业区城市更新项目现已动工,标志着新世界发展在城市更新项目上开始进入收获期。
同时旗下的商业品牌K11的发展步伐进一步加快,目前已经在11个城市布局了39个项目,总楼面面积为290.6万平方米,预计到2023年底,商业管理轻资产项目将增至10个。
相对较为激进的内地房企,港资房企更注重长期安全性,对现金流和负债压力方面一直都是更为重视的。截止到2022年年底,新世界发展的现金及银行存款约为570亿港元,预计将在2023年6月,会把净负债率控制在45%以下。
其财报中明确指出,“可预见的将来并没有供股或配股计划,亦没有向股东集资的需要”,这可以让当前正处于增发热潮中的地产股投资者,放心很多了,毕竟当下很多地产股的走势不佳,和其不断抛出增发方案直接相关。
过去3年,疫情对经济的影响不言而喻,尤其是对持有型物业较多的企业来说,影响巨大。目前,随着各方面秩序的全面正常化,尤其是香港恢复正常通关之后,新世界发展正在迎来一个全面向好的发展环境。无论是从现金能力、现有土储的数量和质量、商业运营的增速和品牌力来看,未来几年公司都拥有良好的发展机会。
随着一部分内地房企短期内失去购置土地能力之后,市场已经给港资房企留下了大量空间。2023年,我们应该很快就能看到这些商品房发展史上曾经的领先者,再次卷土重来。
由于经营理念的不同,港资房企始终是把安全放在第一位,基本不会看到从2011年到2021年,那些高周转房企猛进狂奔的局面。但它们的风格会更受稳健型投资者的喜欢,尤其是那些喜欢高股息的投资者。
2023年度中期股息,新世界发展每股派发0.46港元,加上去年的末期股息每股1.5港元,一年时间里合计达到了1.96港元。以22港元的股价来看,新世界发展的年化股息率已经达到了8.9%。这就是港资地产股的风格,在看遍了内地房企的同时,大家也可以多关注一下这些稳健经营者。
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