孟晓苏说的是实话，但并非良言

“ 如果楼市复燃，刚需消费者还能掏的出钱吗？摆在各级政府面前的一道难题是：我们对楼市的信心，已不似往昔。想重振‘楼市重资产’的家庭投资理念，我们还有相当长的一段路要走。 ”

作者/玄青

中房集团原董事长孟晓苏在第三届南方财富峰会上表示，2022年中国老百姓存款增加了15万亿元，如果拿出三分之一的存款，恢复对房子的购买、装修和其他的购买，中国经济就能恢复。此言论一出，引来民众嘲讽：“要不这位大佬替我们养孩子吧，还嫌现在生育率不够低吗？”“能不能改改卖地才有经济低质量发展模式，不然最后还是民众买单，恶性循环。”“想必全国拿得出三分之一存款就能买上房的也是少数人，我拿得出，但你卖我几平米？”

由此可见，“苦地产”的厌恶情绪早已深植百姓心中。

01

救市的曙光

不得不承认，在中国目前的经济环境下，“保交房——保房企——稳地产——提升拿地信心——补血地方经济”是最快复苏经济的路子之一，也是部分地方财政短期续命的关键。

延续三年的疫情、大规模减税降费的实施，已然让很多地方财政收支平衡难以维系。去年上半年，只有内蒙古、陕西、江西、山西、新疆等5个省份实现财政收入增速正增长，而它们都是典型的资源型地区。

去年很多地方都在“举债”过日子，甚至减少或延发地方公务员薪资。比如，江苏公务员减薪三分之一；行政公费一压再压，重庆去年大力度调减非急需、非刚性支出预算，调减共50亿元。

各地许多大型创收企业在保留留抵退税后并未延续生产，支撑政府账面收入，反而开始“躺平”，选择防御性经营策略。

税收、发债、卖地是地方财政的主要来源。其中，土地财政可以脱离本身经济基本面独立运行，也就是说即使一个地方的GDP较弱，实体经济与税收乏力，但不影响地产市场的蓬勃发展。

随着12月中央工作经济会议的召开，“保交房，稳房企”的信号明显释放，各地都希望地产这把火可以烧起来，以提高财政收入。孟晓苏在这个时刻发声，显然体会到了政策“信号”的深意，看到了中央救市的曙光。

但解决地产问题，显然不是一朝一夕的，要“清理创面，去腐生肌肤”，还要避免投机资本再次搅乱“中国最大的民生市场”。这道坎如果还跨不过去，挤不掉泡沫，“土地财政”无异于饮鸩止渴，无法收场。

孟晓苏说的是实话，但并非良言。

02

地产腐肌隐患多

时间再往前推几天，遵义城投“20年还债”一事揭开地产行业隐秘的一角。

贵州省遵义市最大的城投公司——遵义市道桥建设(集团)有限公司所欠的155.94亿元银行贷款，展期20年归还，前10年仅付息不还本，后10年分期还本。贷款的利息也从原来的7.5%降至3.00%。

这一操作被不少业内人士称为“前所未有”。另外也被不少知情人士证实，是银行无奈却不得不接受的选择：城投贷款还不上，但也不能纳入地方债，如果不展期，最终将会成为银行坏账。更可怕的是，遵义城投“20年还债”的事情并非个例。

这里要明确两个概念：

地方债——2015年修改的《预算法》第35条是明确规定，地方建设投资的部分资金，可以在国务院确定的限额内，通过发行地方政府债券举借债务的方式筹措。因此，地方债是由地方政府信用背书并兜底，并由地方财政进行支付。

城投债——2009年3月，央行和银监会联合提出“支持有条件的地方政府组建投融资平台，发行企债中期票据等融资工具。”开始允许把公用企事业单位的资产纳入城投，比如自来水公司、公交公司、热力公司，燃气公司等。城投企业有了可抵押资产，向银行贷款、发债，也开启当年的“基建狂潮”。

城投债虽然也是以“地方政府建设意志”为核心动力的举债机制，但不是由地方财政兜底，即一旦土地的抵押物价格大跌，城投债无法兑现，银行就会出现坏账。

然而城投债出现问题，也会连带政府信誉以及真正的地方债信誉“双跌”。特别是近年来银行理财一改“刚性兑付”规则，实则也是对大量银行理财中的城投债暴雷风险进行的防御设计。

从城投债再看地产，很多地方房企在拿不动地时，城投公司就开始拿地，但也拦不住2022年多数区域土地出让金收入大幅下滑态势，这就会出现恶性循环——城投以基建项目的名义，把钱从银行借出来，修建宽阔的马路、美丽的公园、政府大楼……但“自卖自夸”没能拉升地价，致使裸奔债务激增。

想让地产市场恢复清明，首先要把城投债烂账、暴雷毒瘤与土地财政剥离干净，减少无效投资，增加土地及公共服务项目现金流，让地产回暖带来的新增收入不再填入低效城投的“无底洞”。

03

房地产进入“存量时代”

从市场反馈看，民众并非一味排斥房地产，至少存量房交易依然有所期待。仅降低首付和房贷利息，到底能解决多少刚需燃眉之急，尚未可知。“我国家庭已经有九成半以上的有了自己的房子，指望刚需们拉动房地产非常无望，楼市的结构已经发生巨大变化，新房市场已经让渡给存量房的不间断释放。”业内人士指出。

一手要开发新土地，一手也要做好去库存。一出一进才能保证房市的健康持续。

目前，多地政府已想办法通过收购、发房票，鼓励将开发商及居民持有的存量房源转化为保障性租赁住房等举动盘活市场。这样不仅可以妥善安置拆迁户群体，保证居民的合法权益，更能提振市场信心，重塑民众购房观。

长沙市的做法或值得借鉴。长沙市全面打通了新房、二手房、租赁住房市场“通道”，规定已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。这样既刺激了楼市，推动了房屋租赁市场发展，也腾出了购房指标，而不是一味鼓动大家掏钱“买买买”，薅光年轻人的“羊毛”。这里也是为什么长沙一直是楼价企稳的模范生，调控政策低调高明。

相比起一套天价房产生的阶级固化和储蓄鸿沟，让中低收入人群在住房上切实得到保障，或者开辟保障租赁等新路径，夯实年轻人安家立业的根本，才能在储蓄上进阶，为自身或下一代买房支出打下基础，推动楼市的持续良性发展。