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✎最近,不少朋友都在问我关于不动产投资私募基金的事情,今天就来讲一讲!
前天,证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作。投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。也就是,可以直接用来买房。
投资者的主体主要是机构,但是自然人也可以申购,按照我们私募的门槛,应该还是100万。
作为投资基金,一个重要的好处,是可以垮地区买房,而且不受各地限购政策的影响。另外,100万虽然对于普通人而言,是不小的数据,但是对于投资房产而言,本质上是降低了门槛的。要知道100万,在一线城市连首套房的首付都不够。
这两年,房地产的利好不断出现,昨天还提到,不少城市都直接刺激上了。但是,无论政策如何变化,从2017年,提出“房住不炒”之后,这个关键词,就一直没有发生任何变化。几乎每次重磅会议,提到房地产行业的时候,都要继续强调“房住不炒”。
我看到有专家说,这些私募基金,可以投资那些烂尾的楼盘,一方面是盘活了存量,另一方面,也解决了烂尾楼问题,没有违背“房住不炒”的原则。
实际上,炒和投资,没有本质的区别,都是为了赚差价,不同的可能是背后的心态吧。
的确,有部分烂尾楼盘应该可以通过这种手段缓解。但是之所以烂尾,不仅仅是资金链断裂这么简单的问题,大部分背后都还有一屁股烂账。要知道,这些烂账的偿债优先级,是远远高于购房者的住房产权的,所以如何解决这些烂账,才是解决烂尾楼的关键。
以前政府牵头出面解决烂尾楼,可以强制要求资金是必须用于修房子的,如果用市场化的手段解决,资金一到账上,可能就直接被划去还债了。
总体而言,我认为房地产投资私募基金的的风险还是比较高的。我们的国内募集,投向国外的那些基金,可以买股票,但是不能买不动产,一个重要的原因,就是这玩意儿,风险可能比股票更大。
国外其实有比较成熟的不动产私募金,大多在房地产牛市表现不错,但是碰到熊市,往往损失惨重。而在熊市能够抄底的,往往都是抄底的商业地产。这背后,不仅仅是投资那么简单的事情,更重要的是能够把这些商业地产盘活,这才是获利最关键的地方。
其中,最成功的案例,就是全球知名私募黑石抄底希尔顿酒店。人家抄底之后,是把整个管理层都来了个大换血,最终叠加了经济周期复苏,才大幅盈利的。
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