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@曹邦训：从生产资料的角度看房价趋势

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马克思说，生产资料是指人们从事物质资料生产所必需的一切物质条件，即劳动资料和劳动对象的总和。 我总结了现代社会的生产资料，主要有这么几种：土地资产、工业资产、金融资产、能源矿藏、航运资产、电信通讯资产、电厂水厂、“互联网平台土地”等——放眼全球，我们会发现这些生产资料主要掌握在各国政府（国家是垄断生产资料的典型例子）和寡头们手中。 生产资料的共性，是与劳动力结合后可以产生源源不断的正向现金流：比如田地上种粮食可以产生粮食收入、建筑用地上盖房屋可以产生收入、工业资产制造工业品可以产生收入、金融资产可以获得利息或股利收入、油田可以开采获得原油收入、互联网平台可以产生“数字土地租金”收入。 从生产资料角度来看，人们自住的私有房产不是生产资料：在持有期间无法通过它获得收入，反而要每年还房贷或支付房产税——每年要为该项资产净流出现金，是典型的负债型资产。如要通过它获利，你只能希望以高于购入价格卖出。 关于这一点，《马克思恩格斯全集》中是这么说的：“劳动者通过房贷拥有私人住房，但他们的房子不会成为资本，没有收益。他们将人生所有的东西都献给了这个巨大的包袱。” ——而对外出租的房产，如果租金收入大于房贷+房产税等支出，那么可以产生净现金流入，就属于生产资料。 当然过去三十年中国房价的上涨大家有目共睹，看起来和上面的观点相悖，但深层次的原因却是相通的：生产资料的交易价格会随着货币的不断发行而水涨船高，虽然房产对自住业主来说无法产生稳定净现金流入，不是生产资料，但城市土地对政府而言是非常优质的生产资料，可以通过出让土地使用权源源不断获得地租收入（土地出让金本质上是未来数十年地租收入的单笔折现，计划要推出的房产税也是政府的地租收入）。城市土地可以用来建造住房、办公楼、商场、工厂等建筑从而创造价值，随着国内城镇化的不断推行和经济的稳步发展，商人们愿意为城市土地支付的地租费用越来越高，所以三十年来国内土地价格一直伴随货币增发而上涨——房产价格中真正上涨的不是水泥砖瓦的房屋，而是城市土地。 当经济环境、人口趋势、供需市场等因素变化，导致商人们愿意支付的地租费用开始下降时，城市土地和房产的价格也会相应下跌。 从生产资料的角度，也可以解释为什么在多年的货币增发下房价大涨而A股不涨：因为股市整体分红太少、融资太多，对整体持有者来说，并不是一个可以持续产生净现金流入的生产资料。","highlighted":1,"essential":1,"paper":2,"link":"https://laohu8.com/post/617694605","repostId":0,"isVote":1,"tweetType":1,"commentLimit":10,"symbols":[],"verified":2,"subType":0,"readableState":1,"langContent":"CN","currentLanguage":"CN","warmUpFlag":false,"orderFlag":false,"shareable":true,"causeOfNotShareable":"","featuresForAnalytics":[],"commentAndTweetFlag":false,"andRepostAutoSelectedFlag":false,"upFlag":false,"length":2008,"xxTargetLangEnum":"ZH_CN"},"isVote":1,"tweetType":1,"viewCount":782,"commentLimit":10,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false,"reportStatus":false,"symbols":[],"verified":2,"subType":0,"readableState":1,"langContent":"CN","currentLanguage":"CN","warmUpFlag":false,"orderFlag":false,"shareable":true,"causeOfNotShareable":"","featuresForAnalytics":[],"commentAndTweetFlag":false,"andRepostAutoSelectedFlag":false,"upFlag":false,"length":6,"xxTargetLangEnum":"ZH_CN"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"isTiger":false,"isWeiXinMini":false,"url":"/m/post/617631872"}