股海只渡有缘人，地产股的投资逻辑

17年初至今，不到半年时间，恒大中国涨幅141%，碧桂园涨幅92%，融创中国涨幅91%。

有幸参与到这次地产股的大机遇当中，也是借机梳理下自己的逻辑，我就这么一写，你就那么一看。

讨论地产股，一个问题很重要，房价是否会下跌？如果你认为房价太高一定会跌，那就不用看了，房价如果跌30%，所有地产商全部Game Over。

记住，全部。

房地产从来不像我们认识中的暴利行当，绝没有像游戏行业动辄60%、70%的毛利，地产界龙头万科的毛利也就在20%左右。尤其是在16年、17后年热衷于拿地王的房企，在国家政策趋严下，随便一个限价就能使你的毛利降到很低或者干脆为负。地产的崛起从来都是依靠规模、依靠从银行借来的钱通过杠杆效应获得最大收益。当然，在现如今的情况下，其中又有了些变化。

很多观点都认为中国房价已经危若累卵，支撑他们的观点大多是货币超发严重、房价租售比世界第一、大妈也在疯狂炒房等等。想了解这些你可以去看看姜超。

但是，我要认真告诉你，那些全是扯淡的，不用看、不用理、不用听。

1998年之后，国家全面取消福利分房，住房制度彻底市场化，房子立马变商品。记住，是商品。

只要是商品就有定价权和定价人群，由金钱来决定谁拥有。这个东西很可怕，简单的说就是由钱建立了一套金字塔系统，谁钱多谁就拥有最高定价权。

逻辑也很好理解，房子就像女人，尤其是一线房产就像校花，他的价格是由强者决定的，而争夺校花的人群又是庞大无比。所以高房价也好，买不起房也好，这是正常的市场溢价，就像LV的价格从来不是**丝决定的。我也同样认为一线城市房价不存在价值泡沫。

我们国家之前一直保持高速发展。只要是发展就会产生财富，你总不能让十几亿人白忙活几十年吧？国民资产几十年还是白菜价这样的发展有什么意义？你总得告诉老百姓，你的努力是有价值的，是有回报的，你看你住的房子值大几百万，这就是你的回报呀！房子就是你资产的锚，而且因为他是不动产，最具可比性。

现在的房价，国家每次放开随后紧接限购，等于强制人为按住。在按住这几年，国家发展速度是6.7%，国家财富增加、居民收入增加，这些东西都需要沉淀下来，需要找一个“锚”来定住。也就意味着只要你去买房，你就享受了国家发展红利，跟上了国家发展列车。

国家每年GDP增速6.7%，5年的复利就是37%，你要仔细计算下你的收入有增长37%么？你已有的资产有增长37%么？如果没有，对不起，你跑输了国家。祝你幸福！

前段时间看过股社区的一篇文章很有意思，核心论点是“中产阶级买房产是在赌国运”，假如房价继续上涨，他们是最大的受益者，因为你存钱在银行是跑不赢通胀的，跑不赢通胀意味着你在贬值，在贬值就意味着你是落后的，落后就要挨打这是铁律。

如果房价大跌，他们同样也是受益者。地产是百业上游，房价暴跌连带着下游的钢铁、建材、水泥乃至空调等等所有行业都要忍受比地产更难熬的凛冬。这些实体行业最终的变现一定是依靠房子来进行的，所谓无恒产者无恒心，你会为租赁的房屋装修置办么？同理地产业在上游，房价暴跌还能喝口汤，那下游企业呢？

论调由此产生：即使房价暴跌，买房的中产阶级还是可以保住自己在这个社会的相对富裕位置。需要担心的不是这些买房人，而是那些真正的“无产阶级”。

以上费了大片笔墨只是印证一下地产的核心逻辑：价稳量跌。只要房价稳得住，地产股就有投资价值。量跌没关系，现在是地产龙头的时代，前十房企会占据更多份额，强者恒强。

千万别拿日本、香港地产崩盘的例子和我讲道理，地产周期的临界点在城市化率75%左右，中国目前的城市化率仅46%。

下面说到正题，为什么优质的地产股更具投资价值。

一、 便宜

二、 地产整合大时代，优质房企崛起大时代

三、 哥喜欢，哥愿意买

讨论房企优劣最主要看三个原则。

• 第一，拿地能力。谁能在同样的价钱拿到更好的地，谁就是获胜者，这点大家没疑问吧？
• 第二，操盘能力。啥叫操盘能力？同区域同样价钱买的楼盘，等我建造完毕，我卖的就比你贵，卖的比你快，这就是操盘能力。
• 第三，周转能力。今年各类政策频出不穷，要说对房产没影响那是不可能的，对地产行业周转回款能力是一项巨大的挑战，我前文说过了，地产是高杠杆行业，比的就是规模，拼的就是出货量，谁能更好的去库存快速周转，谁就能赢得桂冠。拿地六个月出新房和拿地九个月出新房的结果是完全不一样的。

拿出这三点一比较，目前港股市面上就剩下三家企业，融创，碧桂园，恒大。其中我最喜欢融创。问题最多的是恒大，恒大现在就是一庄股，我曾经满仓杠杆做恒大，在回调前的高位全部卖出。之前我的文章也讲了，投机而已。恒大回购，我敢重仓拼，因为在我的能力圈之内，我看的明白，这个钱我该赚。之后回调高涨在我的能力圈之外，这个钱我赚不到，也看不明白。

对于融创，满怀期待，等你展翅。

• 首先，融创在操盘能力毋庸置疑，北京海淀的融创壹号院，当年和万科的如园同时出售，价格比万科卖的还贵，但是卖的比万科多，牛逼的操盘能力可以让企业价值最大化，可以拿一些其他企业不敢拿的土地。这就是差距。
• 其次，融创在土地价格大涨之前，以极其便宜的价格获得了大量的土地，在济南、郑州、石家庄这些地方就超过了1500万方。便宜货多了，房价涨了，意味着赚的更多了。
• 最后要说一个小现象，不知道大家注意到没有。08年地产行情启动的时候不论哪行哪业都在疯狂涌入地产行当，比如雨润，卖火腿肠的跑去卖房。格力，卖空调的跑去卖房。我记得老家有一个开地方性连锁超市的企业也跑去卖房了。
• 但是15年地产启动并没有那么多各行各业涌入了，为什么？因为房地产业形成了他自己的门槛，前面说到的拿地能力、操盘能力，快速周转能力，房子品质等等都是一道无形的护城河，而在现有的房企中，也将决出胜利者。

我前文说过了，这是一个强者恒强的时代，互联网有了BAT三巨头，家电有了格力美的，消费品有了茅台。这些龙头无一不是杀出重重血海，让投资者获得了高额的回报。

融创也具有这样的品质。

下面放张对比图，不懂你就去百度，这都看不懂你还能干个啥？

三分天定、七分靠拼。我的逻辑全在这里，剩下看天意。

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