股海只渡有缘人,地产股的投资逻辑

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2017-05-24

17年初至今,不到半年时间,恒大中国涨幅141%,碧桂园涨幅92%,融创中国涨幅91%。

有幸参与到这次地产股的大机遇当中,也是借机梳理下自己的逻辑,我就这么一写,你就那么一看。

讨论地产股,一个问题很重要,房价是否会下跌?如果你认为房价太高一定会跌,那就不用看了,房价如果跌30%,所有地产商全部Game Over。

记住,全部。

房地产从来不像我们认识中的暴利行当,绝没有像游戏行业动辄60%、70%的毛利,地产界龙头万科的毛利也就在20%左右。尤其是在16年、17后年热衷于拿地王的房企,在国家政策趋严下,随便一个限价就能使你的毛利降到很低或者干脆为负。地产的崛起从来都是依靠规模、依靠从银行借来的钱通过杠杆效应获得最大收益。当然,在现如今的情况下,其中又有了些变化。

很多观点都认为中国房价已经危若累卵,支撑他们的观点大多是货币超发严重、房价租售比世界第一、大妈也在疯狂炒房等等。想了解这些你可以去看看姜超。

但是,我要认真告诉你,那些全是扯淡的,不用看、不用理、不用听。

1998年之后,国家全面取消福利分房,住房制度彻底市场化,房子立马变商品。记住,是商品。

只要是商品就有定价权和定价人群,由金钱来决定谁拥有。这个东西很可怕,简单的说就是由钱建立了一套金字塔系统,谁钱多谁就拥有最高定价权。

逻辑也很好理解,房子就像女人,尤其是一线房产就像校花,他的价格是由强者决定的,而争夺校花的人群又是庞大无比。所以高房价也好,买不起房也好,这是正常的市场溢价,就像LV的价格从来不是**丝决定的。我也同样认为一线城市房价不存在价值泡沫。

我们国家之前一直保持高速发展。只要是发展就会产生财富,你总不能让十几亿人白忙活几十年吧?国民资产几十年还是白菜价这样的发展有什么意义?你总得告诉老百姓,你的努力是有价值的,是有回报的,你看你住的房子值大几百万,这就是你的回报呀!房子就是你资产的锚,而且因为他是不动产,最具可比性。

现在的房价,国家每次放开随后紧接限购,等于强制人为按住。在按住这几年,国家发展速度是6.7%,国家财富增加、居民收入增加,这些东西都需要沉淀下来,需要找一个“锚”来定住。也就意味着只要你去买房,你就享受了国家发展红利,跟上了国家发展列车。

国家每年GDP增速6.7%,5年的复利就是37%,你要仔细计算下你的收入有增长37%么?你已有的资产有增长37%么?如果没有,对不起,你跑输了国家。祝你幸福!

前段时间看过股社区的一篇文章很有意思,核心论点是“中产阶级买房产是在赌国运”,假如房价继续上涨,他们是最大的受益者,因为你存钱在银行是跑不赢通胀的,跑不赢通胀意味着你在贬值,在贬值就意味着你是落后的,落后就要挨打这是铁律。

如果房价大跌,他们同样也是受益者。地产是百业上游,房价暴跌连带着下游的钢铁、建材、水泥乃至空调等等所有行业都要忍受比地产更难熬的凛冬。这些实体行业最终的变现一定是依靠房子来进行的,所谓无恒产者无恒心,你会为租赁的房屋装修置办么?同理地产业在上游,房价暴跌还能喝口汤,那下游企业呢?

论调由此产生:即使房价暴跌,买房的中产阶级还是可以保住自己在这个社会的相对富裕位置。需要担心的不是这些买房人,而是那些真正的“无产阶级”。

以上费了大片笔墨只是印证一下地产的核心逻辑:价稳量跌。只要房价稳得住,地产股就有投资价值。量跌没关系,现在是地产龙头的时代,前十房企会占据更多份额,强者恒强。

千万别拿日本、香港地产崩盘的例子和我讲道理,地产周期的临界点在城市化率75%左右,中国目前的城市化率仅46%。

下面说到正题,为什么优质的地产股更具投资价值。

一、 便宜

二、 地产整合大时代,优质房企崛起大时代

三、 哥喜欢,哥愿意买

讨论房企优劣最主要看三个原则。

  • 第一,拿地能力。谁能在同样的价钱拿到更好的地,谁就是获胜者,这点大家没疑问吧?
  • 第二,操盘能力。啥叫操盘能力?同区域同样价钱买的楼盘,等我建造完毕,我卖的就比你贵,卖的比你快,这就是操盘能力。
  • 第三,周转能力。今年各类政策频出不穷,要说对房产没影响那是不可能的,对地产行业周转回款能力是一项巨大的挑战,我前文说过了,地产是高杠杆行业,比的就是规模,拼的就是出货量,谁能更好的去库存快速周转,谁就能赢得桂冠。拿地六个月出新房和拿地九个月出新房的结果是完全不一样的。

拿出这三点一比较,目前港股市面上就剩下三家企业,融创,碧桂园,恒大。其中我最喜欢融创。问题最多的是恒大,恒大现在就是一庄股,我曾经满仓杠杆做恒大,在回调前的高位全部卖出。之前我的文章也讲了,投机而已。恒大回购,我敢重仓拼,因为在我的能力圈之内,我看的明白,这个钱我该赚。之后回调高涨在我的能力圈之外,这个钱我赚不到,也看不明白。

 

对于融创,满怀期待,等你展翅。

  • 首先,融创在操盘能力毋庸置疑,北京海淀的融创壹号院,当年和万科的如园同时出售,价格比万科卖的还贵,但是卖的比万科多,牛逼的操盘能力可以让企业价值最大化,可以拿一些其他企业不敢拿的土地。这就是差距。
  • 其次,融创在土地价格大涨之前,以极其便宜的价格获得了大量的土地,在济南、郑州、石家庄这些地方就超过了1500万方。便宜货多了,房价涨了,意味着赚的更多了。
  • 最后要说一个小现象,不知道大家注意到没有。08年地产行情启动的时候不论哪行哪业都在疯狂涌入地产行当,比如雨润,卖火腿肠的跑去卖房。格力,卖空调的跑去卖房。我记得老家有一个开地方性连锁超市的企业也跑去卖房了。
  • 但是15年地产启动并没有那么多各行各业涌入了,为什么?因为房地产业形成了他自己的门槛,前面说到的拿地能力、操盘能力,快速周转能力,房子品质等等都是一道无形的护城河,而在现有的房企中,也将决出胜利者。

我前文说过了,这是一个强者恒强的时代,互联网有了BAT三巨头,家电有了格力美的,消费品有了茅台。这些龙头无一不是杀出重重血海,让投资者获得了高额的回报。

融创也具有这样的品质。

下面放张对比图,不懂你就去百度,这都看不懂你还能干个啥?

 

三分天定、七分靠拼。我的逻辑全在这里,剩下看天意。

 

股海只渡有缘人,言止于此。#地产股投资正当时# $(03333)$ #走进融创中国##畅玩港股# #港股大时代#

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精彩评论

  • 九格
    2017-05-24
    九格
    感谢总司令干货分享🙏

    特别喜欢这句——恒大回购,我敢重仓拼,因为在我的能力圈之内,我看的明白,这个钱我该赚。之后回调高涨在我的能力圈之外,这个钱我赚不到,也看不明白——这个心态好顶赞。
  • 一品黄山888
    2017-05-25
    一品黄山888
    你只看到恒大的一面,却没有看到他的格局、趋势以及更深层次的价值,可惜了。不妨告诉你,我不惜把英伟达的部分仓位转成了恒大,为什么?!至于融创,对不起,其他先不说,首先孙宏斌的面相就让我不放心了。呵呵,见仁见智吧。
  • 涨啊扑仔
    2017-09-15
    涨啊扑仔
    今天回来重新读一下丁总的分析,可谓全是感慨
    • Jason188
      我今天又来拜读…期待丁总18年更上一层楼!@火箭军总司令
  • SummerRest
    2017-05-25
    SummerRest
    赞,玩科技股我可能勉强跟得上你,这些,只能拜读了。说到房地产说句题外话,tg当年就不应该学什么香港搞这种房地产政策,累积至今天的危局。
  • 个人简介
    2020-02-29
    个人简介
    只渡有缘人!一语点醒梦中人。
  • T0000025235
    2017-05-25
    T0000025235
    敬礼!剑指香江、刀割韭菜之后,再现雄文
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