$华润万象生活(01209)$华润万象生活，其实大家都不陌生。前几天越女笔下“打中一签，赚500万”的魔幻楼盘，就是华润旗下的深圳润府四期，售卖一千套房，有上万人参与认筹，先交350万诚意金才有资格摇号。

发源于深圳的万象城，背靠华润置地的强大实力，已经开遍一二线城市，成为各个城市的高端顶级综合体，包括商场、写字楼、住宅等业态，构成了华润万象生活管理的核心项目。

华润万象生活 （HK 1209）

招股日期：11月25日-12月1日

上市日期：12月9日

公开发行：不回拨情况下，甲组、乙组各68750手

每股售价：18.6-22.3港币

每手股数：200股

每手费用：4504.94港元

发行市值：409-490亿港元

所属行业：物业管理

保 荐 人：建银国际、中金、花旗、高盛

基 石：高瓴资本、GIC、平安等合计认购约44.8%

绿 鞋：有

公司简介

华润万象生活，华润置地分拆而来，是中国领先的物业管理及商业运营服务提供商，包括提供物业管理、增值服务、管理以及运营购物中心和写字楼等商业资产。2019年物管服务收入排名第五；2019年购物中心物管服务收入，排名第二。

财务状况

2017-2019财年，华润万象生活营业收入分别为31.3亿元、44.3亿元和58.7亿元，复合增长率23.3%；同期净利润3.88亿元、4.23亿元、3.65亿元、3.39亿元。

截至2020年6月30日，华润万象生活总收入为31.34亿元，其中商业运营及物业管理服务占比为46.4%。

优缺点分析

优点一：基石亮眼

基石队伍包括高瓴资本、GIC、平安等大机构，合计认购约44.8%。近两年GIC参与基石认购的股票，目前还没有出现破发，也许万象生活就是来纪录的大神。

优点二：公开发售比例低

认购倍数15倍以内，公开发售比例只有5%，如果破发，绿鞋基本可以兜得住。

缺点一：规模受限，后劲不足

合约面积/在管面积比为137%，在整个物业板块当中处于较低水平，如果未来不加快开拓第三方面积，营收增速难以保障。

缺点二：盈利能力低于行业平均水平

2019年营收增幅32.4%，低于行业平均增幅40.33%。

缺点三：估值过高

按照发行中间价算，公司估值450亿，2020年上半年净利润3.39亿，动态市盈率达到66倍，在行业中估值偏贵。