大家好，我是小贝导演，上一篇文章还挺火，冲上了老虎的热搜第一，很多人都表示打开了眼界，还没有看过的朋友可以点这个链接~希望能帮到更多朋友，今天会给大家科普一下副业投资【今天不聊股市，聊点骚操作】装修房子不花钱？买完新车就出租？
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经常有朋友私信我，说想做点副业，投资实体店，问我有没有什么建议。
还真别说，大家算是问对人了，我13年回国以后，除了主业以外，搞过很多副业投资。什么奶茶店、小吃店、餐饮店、密室逃脱……我都有研究过。
实体投资听起来没太大难度，其实深入进去，就会发现里面有很多门道，坑也非常多，要想赚到钱，还真不是那么容易。
今天呢，我就给大家排排雷，给大家分析分析其中的门道，全是独家干货，绝对有料
先说一下大家最关心的奶茶店。
我在2017年，闲的没事……在北京顺义华联B1开了一家快乐柠檬，为什么要开这家店呢？是因为我当时在亦庄住的时候，楼下就有一家快乐柠檬，生意贼好，我经常喝，喝着喝着吧就和哥们开始盘算这家店到底能赚多少钱，仔细算下来还真不少，于是就开始准备自己看一个，哪知道门道还挺多。整体下来这家店花费了45W，用了一年半回本了，后来觉得实在折腾，正好一个店员拆迁了，就以50W的价格转让给了他，接下来就给大家聊聊具体的操作。
为什么很多人都喜欢开奶茶店？
首先没什么技术门槛，谁都能做；其次有70%的毛利润，回本很快；此外，投入很少，但回报周期很快；再者，店铺很快就能转让。
大部分做快餐类的，最大的支出就是房租和人员成本，但奶茶店的好处在于，不需要很大的门面，只要3.5宽，面积超过12平米就可以搞定。
人员的话，加上兼职，只要超过三个人就能开起来。
听起来是不是非常简单？
很多人都以为开奶茶店，就是选一个品牌加盟，之后就可以撒手不管，躺着赚钱了。
这，纯粹是想多了。
奶茶店要想赚钱，选址非常重要，位置没选好，只能是亏本。
怎么选址呢？
不太建议在街边选址。
一方面，一旦碰上刮风下雨，就没有什么人买了，当天基本没收益。
另一方面，街边的房租一般都很贵，甚至比商场的租金还高。
此外，街边的商铺，基本上都是一签就是三年，周期都比较长。
所以呢，最好的位置就是在商场里边。商场自然会给你引流，刮风下雨也不担心没客人。
但是最大的门槛，就是进入好的商场，以及拿到好的商场好的位置。
商场的好位置，那绝对是香饽饽，谁都想要，所以特别难弄，甚至花钱都很难买。
人脉广的话，可以发朋友圈问问谁认识商场老板，牵线搭桥看看能不能拿到一个好位置。
要不呢，就是给招商部的负责人塞点钱，一般都要2万起，如果想要好位置，再加2万。
当然，即便收了钱，也不一定会给你选
在此之前，商场也会问你要进入的是什么品牌，商场都特别看重品牌。如果你是新手的话，建议第一家奶茶店最好选择加盟。
如果位置都搞定了，接下来就是品牌选择了。
奶茶品牌比较有知名度的，大概就这么几个：喜茶、CoCo、一点点、快乐柠檬等。
咱们一个个说。
首先喜茶是直营的，所以就甭想了。
CoCo的话比较特殊，它是区域加盟。就是一整个区都交给你，加盟费200W，剩下开多少店就是你自己的事。
北京目前只有平谷区还没有人代理，其他区域都有人代理了。
一点点大家加盟的时候要考虑清楚了，它有好几条霸王条款。
第一条，必须要有租赁合同。如果你想加盟的话，必须先把地租下来，接着一点点会评估是否给你加盟。
第二条，不允许合伙制度，必须是你独立经营。
第三条，法人每天必须要在店里待超过八小时，一个月休息四天。
只要这三条搞定了，其他都还行。
最后就是快乐柠檬了，这个其实还不错。但是自从最近他们领导换了，品控就极差。
快乐柠檬现在是哪个爆款卖得好，过了一个月就下架，咱也不知道为啥，反正剩下的都不好喝
投资奶茶店，面积小一点的，不需要休息区的20-40W能下来，需要休息区，那种面积大点，起码也需要50W了。
而且不同品牌加盟费不同，便宜点的比如蜜果儿，大概3-5W就搞定，贵的几十万也有。
就目前来看，本宫的茶稍微好一点，单店投资60W能搞定，品控还行，而且有不少明星站台，有噱头。
虽然之前抖音爆火的答案茶也算网红品牌，但是由于味道太差，导致大家新鲜感过了，不到一年品牌就黄了，坑了一大波加盟商。
正常情况下，奶茶店1-2年就可以回本。
但是，也存在一个很大的问题，那就是设备老化。厂家保修只有一年，所以必须自己花钱翻修。
翻修的话，一是影响营业，二是修理费也比较贵。
不修的话，过滤水机器经常因为水垢过多，导致堵塞，下水道还容易堵，遇到工商部门抽检，不合格，还罚你钱，让你停业整顿。
此外一般商场还规定，三年就要换一次门头，你就需要重新装修，增加新鲜感。
商场的房租每年都会涨，一直涨到你承受不了为止，受不了那你就走吧。
还有些商场特别过分，就拿北京某爆火商场来说，如果看你经营得很好，第二年续签的话，他们会要50W纯好处费
不给的话，就不给你续签了。因为商场合同都是一年一签，所以人家不续签你也没办法……
总的来说，如果你是想打发时间，顺便赚点钱，奶茶店是非常好的选择，成本不高，也不太累，但是一定要选好的地段以及不错的品牌，否则一定赚不到钱。
还一个要注意的，看看周边写字楼，居民区多不多，外卖也要考虑进去，外卖一般占整体流水的20-30%。
如果你是新手，一开始一定要加盟，做个两三年再创立自己的品牌。
品牌创建起来以后，基本就能躺着赚加盟费了
再来说说小吃店。
2018年，我又闲的在北京回龙观华联开了一家弹丸滋地……这家店赔了……被房租拖累了，当初觉得拐角位置好，加上门面大，有自己的休息区，就没有考虑的那么清楚，后来发现每天都是各种排队的人，但是还在微赔，最后的结果是赔了十万转让出去了。
小吃店很多都是买了，就要找地坐着吃，所以就需要店铺有休息区，需要有一定的面积，房租成本就是一个必须要考虑的问题。
不过小吃店最大的问题还是客单价和产出比不成正比。
就拿章鱼小丸子来说吧，大家一看，一份20多块钱，成本可能就6块钱，而且也有挺多人排队，肯定赚翻了。
但是做一份需要3-5分钟，而且一次性只能产出四盒，产出比严重不足，很多人等着等着可能就走了……
奶茶的话，一杯基本上30秒就做完了。
小吃5分钟卖一份20块钱；奶茶30秒，卖一份也是20块钱，在相同的时间，明显是奶茶创造的利润价值更高。
炸薯条、炸鸡排等各种小吃都是这样的，看起来很多人排队，流水也还行，但利润比没有那么大。
开小吃店也比较辛苦，还需要进货、准备各种材料，没有奶茶店那么省事。所以我的建议是奶茶店优于小吃店。
还有很多人对餐饮感兴趣，我再来说说火锅店和日料店……
2018年，我和其他朋友一起在北京日坛开了日料店，以及高碑店开了火锅店。为了吸取之前的教训，改为了众筹模式，结果惨败。日料店选址出现问题，那条街人气大不如前，最后不到一年闭店收场。火锅店生意其实很好，但是由于店长中饱私囊，加上众筹模式退出机制没有聊好，又碰到了疫情，最后无奈投资200W的店，50W转让。
如果实在要我给个建议的话，那就是：别做
今年受疫情影响，很多餐饮店都经营不下去了。我一哥们花1800W投资的一家前门餐饮店，现在每个月亏损50W
此外餐饮店，除了面积较小的那种，一般有点规模的起码也要投资100W以上，我还没见过比这还少的。
除非是特别小的餐饮店或者是快餐店，80W也能搞定。
抛开房租和人员成本，餐饮店最难的地方在于品控。
如果菜价每天涨一毛，每个月的利润就会少1万，一点都不夸张，因为餐饮店进货量特别大，所以必须严格把控每一天的产品。
比如拿火锅店为例，羊肉的切片机卡尺多一毫米或者少一毫米，切出的羊肉卷的厚度就不一样，如果你的卡尺多了一毫米，每天都这么切，每月至少至少少赚1.5W以上。
做餐饮是一个特别勤的活，什么都要亲力亲为。
很多人以为投了钱，找一个职业经理人帮忙打理，自己就可以干别的去了。如果你这样想，一定亏钱。
往往最大的问题就出现在职业经理人身上。如果进货你不管的话，他会吃你很多回扣。
如果你想经营好一家餐馆的话，必须亲力亲为，偷流水事件经常存在，进货价格再做点手脚，再谎报经营情况，根本就相当于你在替别人开店。
亦庄某著名音乐餐吧，一年流水800W，店铺面积也就300平米，居然还在亏损，后来发现就是经营团队做手脚，后来完全换了一家公司去管理，老板又开始亲力亲为，从每月亏损10W，变为盈利15W。
餐厅的流水大也不代表利润大。
很多餐饮店卖的流水其实都在肉类，肉类成本都比较高，但是餐厅又不能提高肉类价格，太贵的话没有人会过来用餐。
所以大部分餐馆肉菜是不赚钱的，利润点都在饮料和素菜。一份拍黄瓜18，成本2块；一扎饮料68，成本6.8，基本都是纯利润。
但是肉类的话，可能卖38块，但成本就要28了。所以大部分餐饮店都是靠肉类把顾客吸引过来，然后通过素菜、凉菜以及饮料来赚钱。
如果顾客都点纯肉的话，那绝对是赔钱的。
万一亏损的话，餐饮店转让也特别麻烦，店里的装修、设备，根本没有人要，如果转让不出去，就砸在自己手里了，而且房租押金还不退，最后只能是血本无归。
如果大家看到有人转让餐饮店，一定要记住我的话：别接，肯定赔。
你想，如果他经营得好，还会转让吗？所以甭管多低的价格，都别接
如果你接过来了，重新签了合同，就要履行每个月交房租的义务，可能最后房租都会把你压死。
永远记住，好店不会转让，只有不赚钱的店才会转让，看到再低的转让费，也别占这个便宜。
另外，做餐饮，切记合伙人不要超过三个，我和很多做餐饮的聊过，超过三个以上的合伙人基本都赔了。
合伙人之前心不齐，搞内讧经常发生，最后明明一家还不错的店，因为合伙人打架，导致关门的太多了……
不过还是奉劝大家别进入餐饮行业，如果你副业做这个还行，主业做餐饮，如果还是快餐，会让人格局变的越来越小，开始计较菜价，油价，分毫必争。所以别做~
还有不少人想投资儿童乐园、密室逃脱，这种盈利还算凑活。
没有错，还是我……我在2017年和4个朋友一起在双井开了一家密室逃脱，纯粹就是自己爱玩，干脆开了一家，口碑和质量都不错，投资也不大，但是也是由于房租问题，一直没啥盈利，最后闭店了。
很多人想在商场里开这类游乐场，但问题还是在于，得有关系才能抢到商场好的位置。
即便进去了，关系维护也特别麻烦。
商场都是一年一签，如果你第一年做得还不错，商场老板看到盈利还行，转念一想，让我家亲戚做这个不也行吗。
所以为了赶你走，就会涨房租，扛不住你自己就走了，扛住了的，到期了可能也不会给你续签。
第二年你要想续签，要不就是塞钱，要不就是找关系，总之打点起来特别麻烦，耗钱耗精力。
据我了解，商场基本上只对几个品牌很友善，一个是喜茶，一个是海底捞，其余没了……
海底捞和喜茶，好多商场都是免三年房租，三年后才会收房租。
还有的稍微大牌点的商场，价格给的都特低，或者抽佣的模式，所以海底捞、喜茶都发展那么快
如果没有特别硬的关系和硬的品牌，基本很难赚到钱，商场的水真的特别深。
实在想开店的话，我的建议是：奶茶店＞小吃店＞餐饮店。
其实讲了这么多，我真觉得开店还不如炒股，炒股没有那么复杂的关系需要打点，还能及时止损，省心省力
只要搞清楚大方向，选好股票，足够耐心，都会有较好收益。或者选择基金，很多不错的操盘手，打理的基金年化都超过了40%。
是不是看完了上面我开过的店以后，觉得我特别惨……就奶茶店赚钱了。其实赔钱不怕，搞懂为什么就行了。我在29岁以前觉得我自己有无穷的精力，什么都想干，结果发现隔行如隔山。每个人心中都有一个梦，希望朋友可以来自家的店玩耍或者吃饭，但是往往为了这个梦想，很多人掏空了钱包。所以29岁以后，我没有再开什么店了。把自己的精力，都投到了自己擅长的领域。根据80，20法则，我们往往都把80%的精力扔到了那20%收入的地方。而能带给你80%收益地方，我们往往都只用了20%的精力。
所以现在专心炒股，做做金融理财，写写文章。2020年和朋友又开了一家食品商贸公司，给各大超市供货，收益很稳定，还有上篇文章提到的租车。把各种生意都变成了自己能把控的领域。空闲时间开始陪陪家人，锻炼下身体，防止炒股脱发，完后就是希望通过自己的努力，让大家一起致富，我坚信身边人都富起来的话，那么我过的一定不差。
好了这篇文章就到这里了，希望能给想做副业的你，带来帮助，欢迎各位订阅我的空间站，感谢各位的支持@小虎AV
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