（VX公众号：花街量子猫 ; 美股数据共享平台： www.smartoption.tech）在2024年夏季，Realty Income (纽约证券交易所代码：O) 从52周低点50.65美元反弹，攀升至10月中旬的64.88美元，上涨了14.23美元（28.09%），随后又回调超过14%。目前，Realty Income的股价低于56美元，股东刚刚收到0.2%的每月股息增长。尽管对于寻求资本增值的投资者而言，房地产可能不如人工智能或量子计算令人兴奋，但对于收入投资者而言，Realty Income似乎是一个黄金机会。许多投资者忽略了较低的企业税率将如何间接使Realty Income受益，以及较低的利率将如何对其产生积极影响。我认为，这里有很多令人兴奋的地方，2025年可能是Realty Income非常看涨的一年。在疫情前，Realty Income的股价超过了80美元，而疫情后，其股价在60至70美元之间波动了相当长的时间。随着宏观经济环境的变化，我相信Realty Income已经见底。目前在60美元以下交易的Realty Income非常具有吸引力，我认为它能够在未来产生资本增值并提供强劲的收入。
Realty Income的后续分析
今年对Realty Income来说并不理想，因为尽管股价在几个月的反弹中表现强劲，但随后回撤了不少。在8月初撰写的上一篇文章中（阅读原文），Realty Income的股价在之后继续反弹至10月，但最终回落。目前，与标普500指数相比（上涨16.07%），Realty Income的股价下跌了-7.47%。在加上股息后，其总回报仍为-5.84%。在那篇文章中，我分析了其第二季度财报，并与同行进行了比较。由于宏观经济形势自8月以来发生了重大变化，我决定跟进撰写新文章。尽管有些人可能将其第三季度业绩解读为利弊参半，但我认为数据稳健。我预计Realty Income将在2025年表现良好，目前在60美元以下的股价被严重低估。
投资Realty Income的风险
尽管我看好Realty Income，但投资者需要考虑以下风险因素：
1. 零售空间的需求变化：Realty Income拥有15,457个商业地产，总面积超过3.37亿平方英尺，客户包括Walgreens、AMC和CVS等20大租户。在电子商务和流媒体娱乐日益普及的文化下，可能会导致实体门店需求的根本性下降。如果客户因消费者行为的转变而缩减实体业务，Realty Income的入住率可能会受到影响。
2. 经济条件变化：宏观经济逆风可能导致消费者支出减少，尤其是在Amazon等巨头的竞争下，中小企业可能面临更大压力，从而影响Realty Income的租金收入。
3. 高负债水平：Realty Income拥有255.3亿美元的长期债务。如果未来入住率下降，偿债能力可能会受到挑战。
Realty Income被低估的原因
1. 独特的规模优势
Realty Income的业务规模几乎无可比拟——其经营历史超过50年，基础设施无法复制，且从未出现过入住率低于96%的情况。当前98.7%的入住率以及49亿美元的年度基础租金展示了其韧性。此外，2024年其每股调整后运营资金（FFO）预计将在4.16至4.21美元之间，而投资额预计将达到35亿美元。
2. 利率下降的积极影响
Realty Income在过去12个月中支付了9.571亿美元的利息，预计2025年将达到10.5亿美元。然而，随着美联储降息的推进，其平均债务利率为3.8%，而20年后到期的部分债务利率达到6%。根据CME集团的预测，美联储利率预计将在2025年底降至3.5%，2026年底降至3%。Realty Income可以发行新债以偿还高利率债务，这将为其每年节省1亿至2亿美元的利息支出，直接提升每股FFO。
3. 企业税率的间接影响
尽管作为房地产信托（REIT），Realty Income直接的税收负担有限，但如果企业税率降至15%（正如特朗普政府的政策主张），将改善商业环境，促进租户业务扩张，从而间接推动Realty Income的收入和入住率。
为何选择投资Realty Income而非实体房地产
投资Realty Income可以避免个人购买和管理实体房地产的各种麻烦，同时获得高质量商业地产的敞口。作为一个长期稳定的股息支付者，Realty Income每月支付股息，当前股息收益率为5.6%，远高于12个月期美国国债4.22%的收益率。随着美联储降低利率，市场寻求收益的资本可能会涌入REITs，从而推动Realty Income股价上涨。
结论
Realty Income是管理最优秀的REIT之一，目前股价被市场低估。与同行相比，Realty Income的估值更具吸引力，其FFO倍数仅为13.34，而同行平均为14.38。随着美联储持续降息，Realty Income不仅将进一步巩固其5.6%的股息吸引力，还能通过债务再融资提升FFO并推动股息增长。作为长期稳定的收益来源，Realty Income在2025年有望实现资本增值和强劲的股息收益。
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