(VX公众号:花街量子猫 ; 美股数据共享平台: www.smartoption.tech)在2024年夏季,Realty Income (纽约证券交易所代码:O) 从52周低点50.65美元反弹,攀升至10月中旬的64.88美元,上涨了14.23美元(28.09%),随后又回调超过14%。目前,Realty Income的股价低于56美元,股东刚刚收到0.2%的每月股息增长。尽管对于寻求资本增值的投资者而言,房地产可能不如人工智能或量子计算令人兴奋,但对于收入投资者而言,Realty Income似乎是一个黄金机会。许多投资者忽略了较低的企业税率将如何间接使Realty Income受益,以及较低的利率将如何对其产生积极影响。我认为,这里有很多令人兴奋的地方,2025年可能是Realty Income非常看涨的一年。在疫情前,Realty Income的股价超过了80美元,而疫情后,其股价在60至70美元之间波动了相当长的时间。随着宏观经济环境的变化,我相信Realty Income已经见底。目前在60美元以下交易的Realty Income非常具有吸引力,我认为它能够在未来产生资本增值并提供强劲的收入。
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Realty Income的后续分析
今年对Realty Income来说并不理想,因为尽管股价在几个月的反弹中表现强劲,但随后回撤了不少。在8月初撰写的上一篇文章中(阅读原文),Realty Income的股价在之后继续反弹至10月,但最终回落。目前,与标普500指数相比(上涨16.07%),Realty Income的股价下跌了-7.47%。在加上股息后,其总回报仍为-5.84%。在那篇文章中,我分析了其第二季度财报,并与同行进行了比较。由于宏观经济形势自8月以来发生了重大变化,我决定跟进撰写新文章。尽管有些人可能将其第三季度业绩解读为利弊参半,但我认为数据稳健。我预计Realty Income将在2025年表现良好,目前在60美元以下的股价被严重低估。
投资Realty Income的风险
尽管我看好Realty Income,但投资者需要考虑以下风险因素:
1. 零售空间的需求变化:Realty Income拥有15,457个商业地产,总面积超过3.37亿平方英尺,客户包括Walgreens、AMC和CVS等20大租户。在电子商务和流媒体娱乐日益普及的文化下,可能会导致实体门店需求的根本性下降。如果客户因消费者行为的转变而缩减实体业务,Realty Income的入住率可能会受到影响。
2. 经济条件变化:宏观经济逆风可能导致消费者支出减少,尤其是在Amazon等巨头的竞争下,中小企业可能面临更大压力,从而影响Realty Income的租金收入。
3. 高负债水平:Realty Income拥有255.3亿美元的长期债务。如果未来入住率下降,偿债能力可能会受到挑战。
Realty Income被低估的原因
1. 独特的规模优势
Realty Income的业务规模几乎无可比拟——其经营历史超过50年,基础设施无法复制,且从未出现过入住率低于96%的情况。当前98.7%的入住率以及49亿美元的年度基础租金展示了其韧性。此外,2024年其每股调整后运营资金(FFO)预计将在4.16至4.21美元之间,而投资额预计将达到35亿美元。
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2. 利率下降的积极影响
Realty Income在过去12个月中支付了9.571亿美元的利息,预计2025年将达到10.5亿美元。然而,随着美联储降息的推进,其平均债务利率为3.8%,而20年后到期的部分债务利率达到6%。根据CME集团的预测,美联储利率预计将在2025年底降至3.5%,2026年底降至3%。Realty Income可以发行新债以偿还高利率债务,这将为其每年节省1亿至2亿美元的利息支出,直接提升每股FFO。
3. 企业税率的间接影响
尽管作为房地产信托(REIT),Realty Income直接的税收负担有限,但如果企业税率降至15%(正如特朗普政府的政策主张),将改善商业环境,促进租户业务扩张,从而间接推动Realty Income的收入和入住率。
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为何选择投资Realty Income而非实体房地产
投资Realty Income可以避免个人购买和管理实体房地产的各种麻烦,同时获得高质量商业地产的敞口。作为一个长期稳定的股息支付者,Realty Income每月支付股息,当前股息收益率为5.6%,远高于12个月期美国国债4.22%的收益率。随着美联储降低利率,市场寻求收益的资本可能会涌入REITs,从而推动Realty Income股价上涨。
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结论
Realty Income是管理最优秀的REIT之一,目前股价被市场低估。与同行相比,Realty Income的估值更具吸引力,其FFO倍数仅为13.34,而同行平均为14.38。随着美联储持续降息,Realty Income不仅将进一步巩固其5.6%的股息吸引力,还能通过债务再融资提升FFO并推动股息增长。作为长期稳定的收益来源,Realty Income在2025年有望实现资本增值和强劲的股息收益。
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