我们之前在2024年8月分析过Realty Income（NYSE:O），讨论了其强大的核心投资组合表现以及在不确定的宏观经济环境下战略性地多元化进入博彩和数据中心领域。实际上，这家REIT能够以较低的资本成本融资，使管理层能够创造出稳健的投资收益差，并推动AFFO（调整后的每股运营资金）增长，从而支撑了其股息投资逻辑。再加上内在的折扣估值，当时我们重申了“买入”评级。
O年初至今的股价表现
自那以来，O的股价又下跌了6%，表现远逊于更广泛的市场（+6.8%），以及许多REIT同行，除了W.P. Carey（WPC）。近期的修正主要归因于2024年7月/8月市场从高增长股票向股息/价值型股票轮动后股价收益的正常化。这不必令投资者担忧，因为REIT迄今仍持续报告强劲的业绩。例如，O在2024财年第三季度报告中实现了双重超预期，收入总额为13.3亿美元（环比持平/同比增长29.1%），AFFO为每股1.05美元（环比下降0.9%/同比增长2.9%）。
投资表现与宏观经济环境
与REIT年初至今的投资情况相比，其初始加权平均现金收益率为7.7%（同比提高0.8个百分点），加权平均租赁期限为10.1年（同比下降36%），以及票据/债券的加权平均利率为3.8%（环比持平/同比提高0.1个百分点），我们相信它仍有能力产生可观的利润空间。这是一个令人印象深刻的成就，尽管当前借贷成本较高，且宏观经济环境存在不确定性。此外，O的82.1%的投资组合与CPI挂钩的租金增长，以及客户总销售额的一定百分比挂钩，确保了其长期收入的增长。在此基础上，其租金续租率达到105.0%（环比下降0.7个百分点/同比下降1.9个百分点/比2019财年水平的102.6%提高2.4个百分点），以及最新季度98.7%的出租率，体现了这家REIT的高质量资产和顶级租户。
提高的投资与收益指导
这些因素可能也是O管理层对其2024财年的投资量指导从20亿美元（同比下降78.9%）提高至35亿美元（同比下降63.1%），以及将AFFO每股指导从4.17美元（同比增长4.25%）提高到4.19美元（同比增长4.75%）的原因。这也凸显了股价近期调整的不合理性，尽管O的坏账支出因一家表现不佳的便利店租户违约而增加。这导致YTD（年初至今）信用损失为6980万美元，并对YTD AFFO每股产生了0.08美元的影响。即便如此，我们相信这家REIT仍有能力克服这一逆风，并在近期财报电话会议中提到可能实现超过100%的租金回收率。
O的估值
近期的回调也触发了O的远期价格/AFFO估值折扣，仅为13.91倍，低于5年均值16.53倍，10年均值17.87倍以及行业中位值17.09倍。类似的悲观情绪也出现在多元化REIT同行中，如Getty Realty（GTY）的远期价格/AFFO估值为14.27倍，W.P. Carey为12.28倍，但Agree Realty（ADC）的18.73倍除外，显示出过度的悲观情绪。
共识前瞻预测
特别是，O预计在2026财年实现+11%/ +4%的复合年增长率，优于GTY的+7.1%/ +3.5%，WPC的+0.9%/ +0.5%，以及ADC的+17%/ +4.7%。这些发展表明O的估值较低，为优秀的增长前景提供了更高的安全边际。
那么，O股票是买入、卖出还是持有？
目前，O的大部分第三季度收益已经回吐，但在2024年11月的56美元底部得到了良好的支撑。基于17倍的正常化价格/AFFO估值均值和2026财年的4.50美元共识AFFO每股预期，股价在宏观经济正常化后，有+31.1%的上行潜力，目标价格为76.50美元。近期的调整也触发了O更高的远期股息收益率，为5.42%，高于4年均值的4.75%和行业中位值的4.05%。
最终评级
由于资本增值和股息收入的双重回报潜力，我们将O的评级上调至“强烈买入”。不要错过这个机会。
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