很多年前，楼市当中流行过一句话：“房价暴涨回暖之前，一般会出现三个信号：地王、外地炒房团、业主反价。”
现在来看，这三个信号竟然要集齐了。
地王，广州南方面粉厂地块拍出117亿，据说入市3000万/套起步，126亿的深圳湾后海宅地，153亿的北京朝阳酒仙桥地块，也将在近日开拍。
网红盘业主集体反价，量价齐飞，炒房客蜂拥而至，察叔听说深圳被外地看房团包围了，我们的老朋友欧神，最近光佣金就收了600万。
（图源网络）
这还可能只是欧神的个人收入，因为深圳某盘是出了名的给佣金大方，一套不到400万的房子能拿30万，100多号人轻松拿下40套+，千万佣金收到手软。
不禁感叹风水轮流转，前几年，地产投资火热，深圳购房团被一辆辆的大巴拉到惠州、佛山、中山、南沙买房，深圳来的购房客无处不在，现在外地客也被拉来深圳“去库存”了。
400万一套房买断货，深圳的“捡钱行情”
上面被团购打包的有两个盘，一个叫卓越珺奕府，另一个叫鸿荣源尚云，都在深圳龙华。
数天前，两者的售楼部还是一片愁云惨淡。
鸿荣源尚云开盘一年半，从94折干到85折，还可以再谈，最低作到8折。
卓越珺奕府则开出了9%的超高佣金，中介卖一套房能拿30多万。
但作为深圳著名睡城，龙华什么都不多房子最多，成交依赖周边福田、南山的外溢购买力，缺乏本地就业的刚需支撑。
所以任开发商一再让利，市场低迷，也无人买账。
但929放开限购后，龙华变了。
先是媒体宣传，有“外地人打飞的赴深圳买房”。龙华多盘出现外地客进场。
他们不辞辛苦，往往是一下飞机，一出大巴，就连包带箱地，浩浩荡荡直奔售楼处。
这种搞钱的精神和热情，让一贯自称搞钱的深圳人都自叹不如。
（看房团深夜抵达售楼处）
紧接着，新政后首个“日光盘”在龙华诞生，深业上城学府开盘3小时，332套房源全部售罄。
据说有很多外地投资客一个人买三四套，甚至有中介自己买了，然后加价卖出去。
所以为了号召粉丝冲进龙华，欧神也是做了不少预热，首先在直播间大力宣传，“深圳，就是抢钱行情”。
有人盘点了欧神的直播间金句，总结如下：
1、现在的深圳，是闭着眼捡钱的行情，下个月板上钉钉是送钱行情。
2、龙华目前是35个在售楼盘，两天清一个，两个半月可以清光。
3、深圳4.5万套的新房库存会在5个月内清光。
4、龙华卖完我们就去卖沙井，沙井卖完我们就去卖光明。
5、全国人民都在冲龙华，房价冲8万9万。
6、十年内龙华建设起来，房价冲击15万一平，香蜜湖的房子已经老了，房价超过香蜜湖。
7、龙华房子首付几十万跟你玩，在现在捡钱的行情里面，怕个鬼啊?
一波宣传，粉丝们也是很给力，交完888元团购报名费后，再准备好2万元锁房诚意金，三辆大巴一去，从包销到断货。
欧神手捧鲜花从容进场，清场包下售楼部，把犹豫等降价的买家搞得怀疑人生。
（图源网络）
网传均价4.7万/平的卓越珺奕府卖了45套，80平三房只剩高楼层，89平三房也被一扫而光。
（卓越珺奕府89平户型图，图源项目）
均价5.5万/平的鸿荣源尚云卖了26套，82平清盘， 89平和120平也只剩少量房源。
现场销售贴销控表的速度都嗖嗖的，比飞镖还快。
（卓越珺奕府现场销控表）
为之后的楼盘也是大卖特卖，一周卖爆上百套，欧神的“代言”很成功。
长期看好深圳，欧神也做好了下一波“带货”的准备，据说净赚600万佣金后，反手就拿出了150万的预算，和深房理合伙搞了个宣传公司，目标“为深圳楼市去库存”。
（图源小红书）
以前的炒房团被群嘲唾弃，现在的炒房团和大V挺直腰杆，身上开始肩负使命感了。
对于欧神近日的忙碌，粉丝们也是很心疼，直播咨询时不忘“先让老师喝口水”。
（欧神直播间）
欧神今年46，感觉还能再拼30年。
哪些房更容易被炒房团去库存？
大家肯定关心的问题：哪些房更容易被炒房团去库存？
据不完全统计，目前，江浙沪、合肥、成渝、温州、长沙、武汉、乌鲁木齐、香港澳门等等地方的买房团，都在“攻陷”深圳。
而重点扫货区域在龙华区、光明区。
察叔总结了下，这两个区首先是不限购，其次是普遍刚需上车，房价总价段在300-500万之间，最后炒房团看中的盘，还多是新房，超高层，周围有地铁，商场，但没有配套特别好的学校。
新房，这个很好理解，佣金高。
后面几点怎么解释呢？
像欧神团购的两个盘，一个卓越珺奕府，双地铁盘，48层超高层，周围都是城中村，另一个鸿荣源尚云容积率高达7.8，配套学校也是新校区，但有双地铁，大商场就在家门口。
（卓越珺奕府沙盘区）
这种房深圳本地人看不上，有限购区更好的选择。
但对于炒房客来说，一是不限购，二不是学区房，代表它的溢价不会特别离谱。
在教改的大环境下，学区的溢价很容易被增压掉，对炒房客来说是高危资产。
而地铁、商场，保障了房子的升值空间。
至于超高层，某种程度上还具有“保值性”。
（图源欧神小密圈）
所以炒房只需要看板块，看地铁，周围再有个大商场就够了。
对于粉丝而言，唯一需要关心的问题，就是什么时候收房拿证，好后续转手？
这不，就有疑似参与过欧神在广州老黄埔保利中央公馆团购的忠实粉丝提问：为什么同为“4代住宅”，珺奕府的收房比中央公馆更早？
关于欧神的事迹，察叔盘点过不少，在这就不多说了。
点我回顾：「炒房教父」欧神老黄埔扫货，是真“忽悠”还是真抄底？
目前，楼市回暖已经是板板上钉钉的事。
官方数据显示，10月份广州新房成交破10000套，深圳新房成交量达到13100套，创下有史以来的最高峰。
二手房广州成交了13000套，深圳也突破了8200套，整个市场非常活跃。
进入到11月份，成交也没有放缓的趋势，因为楼市太过火爆，还有不少开发商高呼收回折扣。
更有中介直接朋友圈通知：“还在犹豫的客户删我好友”。
大家对这波楼市行情怎么看，会下手买房吗？
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