美联储降息预期推动，房地产投资信托表现优异
2024年第三季度，受投资者对利率走向预期改善的推动，新加坡房地产投资信托（S-REITs）迎来强劲反弹，创下历史上的最佳表现季度之一。
截至2024年9月的三个月内，富时海峡时报REIT指数（FTSE ST REIT Index）上涨13.6%，达到714.76点，创下自2020年第二季度以来的最佳季度表现。假设股息被重新投资于该指数，本季度总回报率达16.4%。
与此同时，iEdge新加坡房托指数（iEdge S-REIT Index）上涨14.7%，创下自2010年该指数推出以来的最佳季度表现。此前，该指数的最佳季度表现在2020年第二季度，当时上涨了14.1%。iEdge新加坡房托指数所有的31只成分股在第三季度全部录得上涨，其中美国写字楼S-REITs领涨。吉宝太恒美国房地产信托（Keppel Pacific Oak US REIT）单位价格翻倍，从0.134美元涨至0.27美元。宏利美国房地产投资信托（Manulife US REIT）同期上涨93.8%，而PRIME美国房地产投资信托（Prime US Reit）则上涨59.8%。
其他拥有海外资产的信托同样表现优异，凯德中国信托（CapitaLand China Trust）上涨27.6%，美国汉普郡联合房产信托（United Hampshire REIT）上涨24.1%。同时，拥有写字楼资产的S-REITs也表现不凡，新达信托（Suntec REIT）上涨26.7%，华联房地产投资信托（OUE REIT）上涨23.1%。
2024年第三季度的强劲反弹主要受美联储降息预期推动。9月18日，美联储如投资者所愿，宣布将联邦基金利率下调50个基点，降至4.75%至5%区间，并暗示未来可能会进一步降息。
S-REITs资金流动活跃，板块发展前景向好
机构投资者在2024年前两个季度为S-REITs的净卖家，但在第三季度转为净买家，S-REIT板块录得约1.476亿新元的机构资金净流入。其中，丰树泛亚商业信托（Mapletree Pan Asia Commercial Trust）录得最高的机构资金净流入，约为9,240万新元。
散户投资者的情况则相反，他们在2024年上半年一直为净买家。随着近期市场上涨，散户投资者抓住机会，在7月至9月期间净卖出S-REITs约1.281亿新元。其中，新达信托（Suntec REIT）是散户投资者净卖出最多的房地产投资信托，净流出达8,210万新元。截至9月30日，散户投资者全年仍为S-REITs的净买家，累计净流入约8.531亿新元。
随着各大央行开始步入降息周期，市场普遍预计S-REIT板块将迎来更好的发展前景。对于账面上有大量浮动利率债务的S-REITs，以及需要再融资或继续对冲的信托，降息无疑是明显的利好因素。更加有利的利率环境也将为S-REITs推进收购或资产增值计划创造条件。
9月30日，丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）宣布以145亿日元（约合1.298亿新元）收购位于日本东京的一处综合用途设施，该设施包括数据中心、后台办公室、培训设施以及相邻的住宿区。管理人计划通过日元借款来融资这项预计将为单元持有人带来增值的收购。
与此同时，凯德雅诗阁信托（CapitaLand Ascott Trust）于10月1日宣布，将以2.63亿新元的约定物业价值收购新加坡lyf福南共享公寓（lyf Funan Singapore）。这项增值收购预计将使该信托的总分配增加350万新元，按2023财年预测数据计算，每单位合订证券的股息分配将增加1.5%。
另外，Elite商用投资信托（Elite UK REIT）于10月3日宣布，已向当地主管部门提交了在布莱克浦皮尔公园（Peel Park, Blackpool）开发数据中心项目的规划申请。该申请是在Elite商用投资信托今年4月决定扩展投资范围后，信托管理人正在对皮尔公园进行多种战略选项的评估，其中包括可能与领先数据中心运营商的潜在合作。
您知道吗？
• 新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了41只房托和地产商业信托*，总市值超过960亿新元，约占新加坡市场总市值的12%，其中有90%（37只）拥有海外资产，覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。
• 截至2024年6月28日，这41只房托和地产商业信托的平均股息收益率为8.1%，富时新加坡房托指数10年总回报率为44.7%，10年的市值年复合增长率为6%。
*注：地产商业信托是拥有物业资产的商业信托
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