在线房地产技术公司Opendoor Technologies (OPEN)近日暴跌。2月初，OPEN开盘价就接近40美元。如今，该公司股价已跌破20美元。这次抛售是一个黄金买入机会，在20美元以下，Opendoor股票为长线投资者提供了10倍的上行潜力。OPEN正在形成的房屋中的亚马逊”。
为什么肯定OPEN
当然，我并不是盲目看好Opendoor股票。这家公司iBuying的商业模式以及整个房地产市场都有值得担忧的点。该公司从事的是出了名波动剧烈的炒房游戏，这种业务的利润率很低，而且受制于房地产市场的宏观状况。在所谓的iBuying市场，竞争非常激烈，而Opendoor并没有拥有任何突破性的专利技术来将自己与同行区分开来。净亏损是巨大的，而这种商业模式需要巨大的规模才能持续盈利。但，与传统的购房模式和其他iBuyers相比，OPEN为消费者提供一种更好的购买和出售房屋的方式。如果数以百万计的人将把他们的房子卖给Opendoor，更多的人将通过Opendoor购买房子，而该公司将利用规模经济，成为房地产市场上的巨头。
早在1997年，亚马逊就出现了巨额净亏损，与其他在线销售商基本没有区别，没有任何专利突破技术，需要巨大的规模才能持续盈利。但是，在随后的20年里，亚马逊率先为消费者提供了最便宜、最快和最简单的购物方式，从而解决了上世纪90年代看跌者担心的所有问题，并成为一家市值上万亿美元的公司。在接下来的十年里，OPEN将在房地产市场上做同样的事情。
是什么让Opendoor变得更好?
按照上述逻辑，OPEN stock的长期成功取决于Opendoor能否为消费者提供更好的买卖房屋的方式。“更好”这个词是主观的，可以被拆分为:更容易、更快和更便宜。如果零售过程更简单、更快、更便宜，那么各种各样的消费者都会认为它“更好”，所有人都会涌向这种服务或平台。
OPEN让购房更容易吗?是。这是一个数字化流程，作为卖家，你可以在Opendoor应用程序中填写一张表格，几分钟内就能收到全额现金优惠。然后，你安排一个虚拟的家庭之旅，完善最初的家庭报价，然后，你就完成了，不用费心找中介。只需点击，键入，显示和出售。这比现有的传统房屋销售流程要容易得多。作为一名买家，消费者可以浏览Opendoor应用程序中的清单，只需简单的点击就可以安排家庭旅游，对于一些家庭，甚至可以在开车经过时按需解锁。在找到一个你喜欢的房子后，你在手机上开始报价，与代理商敲定报价，如果条件符合，就完成交易。如果你最后不喜欢这个房子，你可以在90天内退货。更不用说，传统的房屋销售过程非常复杂，每笔交易平均有六个交易对手，这导致了许多不确定性(约20%的交易最终以失败告终)。Opendoor提供了一个简单的一对一的流程，只有当卖家决定他/她不想卖的时候才会失败。毫无疑问，Opendoor为房屋买卖双方提供了一种更简单的买卖房屋的方式。
下一个大问题是，Opendoor是否比传统的购房过程更快？是的。传统的房屋销售过程涉及到太多的交易对手，这需要很长时间。一般来说，传统的房屋销售流程需要87天左右才能完成。整整三个月。Opendoor可以在三天内完成销售。同样，如果你是一个卖房者，这个过程非常简单。下载应用程序，填写表格。几分钟后收到初步现金报价。安排一个视频攻略，收到最终报价，接受报价，搬出去。整个过程只需三天。只要传统的房屋销售过程仍然受到“实物优先”方式和过于复杂的供应链的拖累，它就永远无法在速度上与Opendoor竞争。毫无疑问，Opendoor为房屋买卖双方提供了一种更快的买卖房屋的方式。
Opendoor更便宜。如果为了提供卓越的便捷性和速度，Opendoor在成本上做出了让步，那么这一切都毫无意义。当且仅当公司在价格上击败传统的购房流程时，OPEN将成为长期赢家。OPEN确实做到了:与传统的房屋购买流程相比，Opendoor为房屋卖家和买家提供了一种更便宜的买卖房屋的方式。从卖方的角度，Opendoor大大降低了卖房子的成本，因为它本质上是将房地产经纪人收取的大笔佣金作为收入，并将其用于销售过程中的其他成本。在传统的房屋销售过程中，人们需要支付5.5%的代理费、1%的成交成本、2%的卖家特许权费、1%的分期付款成本、1%的重叠成本和5%的维修成本，总共要扣除15.5%的全部入户费用。这就是Opendoor所做的。他们收取5.5％的代理费，5％的服务费，然后收取其中的4%，并将其应用于卖方的特许权费，临时成本和重叠成本。通过这样做，Opendoor减少了4.5个百分点，从15.5%减少到11%。对于价值百万美元的房子，这意味着可以节省45000美元的现金。当然，Opendoor会“压低”你的初始报价，但不是很多。数据显示，Opendoor可以为你的房屋提供约98.6%的市场价值。所以，你在最初的报价上损失了1.4%，然后在成本上节省了4.5%，净节省了3.1%，也就是在百万美元的房子里节省了31000美元。与此同时，在买家方面，由于Opendoor消除了其合作代理商花费时间和金钱进行营销的必要性，该平台也能够将节省下来的成本转嫁给买家。Opendoor通过向购房者提供1%的最终退款来实现这一点，这意味着通过Opendoor购买房屋几乎总是比从其他地方购买房屋便宜1%。
规模经济是关键
Opendoor是如何让所有东西都这么便宜的? 首先，他们砍掉了房地产经纪人。除此之外，它们很大程度上依赖于规模经济。每卖出一套房子，Opendoor就能贡献约5000美元的利息后利润。如果该公司只出售100套房屋，就意味着贡献利润为50万美元。这并不是太多。但Opendoor每年销售数千套住房，预计到2023年，这一数字将上升到4万套。这时候，对每一套房屋的销售收取微薄的利润开始变得有经济意义。这和亚马逊做的一模一样。以接近成本的价格出售所有商品以击败竞争对手。用这些低廉的价格来吸引数以百万计的购物者。利用规模经济，将微薄的利润转化为高额的总利润。这是一种赢的策略，意味着OPEN是长期的赢家。
比其他买家有优势
到目前为止，我们讨论了为什么Opendoor比传统的购房流程更好，而不是为什么这个平台比其他ibuyer更好。与其他ibuyer相比，Opendoor最大的竞争优势是它的规模。该公司控制着美国iBuying市场的一半，比仅次于它的竞争对手大很多倍。这种规模带来了持久的优势。Opendoor比其他iBuyers买卖了更多的房子，比其他iBuyers重新装修了更多的房子，比其他iBuyers做了更多的检查。每一笔住宅销售、每一笔住宅改造和每一笔住宅检查都将多个专有数据流添加到Opendoor的数据库中。数据就是一切。这些算法获得的数据越多，定价算法就越准确——而且，由于Opendoor比其他ibuyer拥有更多的基础数据，它的定价算法应该永远是市场上最好的。
第二是价格。正如前面提到的，Opendoor低成本的一个关键因素是规模经济。Opendoor获得的收益越大，公司收取服务费的成本就越低，因为较低的单位利润率被高销量所抵消。其他买家也依赖于规模经济。但它们比Opendoor小得多。因此，他们必须收取更高的服务费。Zillow是6%。Offerpad的市场占有率为7%。得益于先发优势，Opendoor创造了两个持久的、规模驱动的竞争优势，即更好的数据和更低的成本。因此，在可预见的未来，Opendoor将是市场上最好的iBuyer。
事实胜于雄辩
2017年，Opendoor售出了约3000套房屋。2019年，在Covid-19爆发之前，Opendoor仅售出了近1.9万套住房。这在短短两年时间里增长了6倍以上。这是巨大的增长。Opendoor于2014年底开始在凤凰城购房。大约6年后，该公司已经控制了凤凰城4.2%的房屋销售市场。在亚特兰大，Opendoor从2017年开始购房，目前已经控制了4.6%的市场份额。在罗利-达勒姆，Opendoor拥有5.5%的市场份额，2018年他们才开始在该市场购房。重要的是，Opendoor的服务费历来高达14%。该公司最近刚刚将其调整为行业最低的5%。因此，即使在没有最好的价格的情况下，Opendoor也能在短短几年时间里在其最成熟的市场上为自己分得4%到6%的市场份额。现在，Opendoor拥有最好的价格(多亏了规模经济)。这意味着，未来的增长速度应该快得离谱。除了市场份额，Opendoor的客户对整个过程非常满意。快，便宜，和方便，这些内容你会在Opendoor的每个评论页上反复看到。Opendoor既吸引了大量的新购房者，也让之前的购房者非常满意这个过程。
OPEN的总结
四位华尔街分析师对Opendoor股票的评级都是“买入”，平均目标价为36.50美元，几乎是当前价格的两倍，这是有原因的。原因在于，Opendoor从根本上来说是一家非常非常强大的公司，拥有显著的长期盈利增长潜力，而相对于所有这些增长潜力，它的股价已经出现了回调。我坚信，Opendoor最终将不可避免地成为房屋领域的亚马逊(Amazon)，长期来看，OPEN股票的交易价格将远高于200美元。因此，对于那些相信未来购房将是数字化的长线投资者来说，近期OPEN的下跌是黄金买入机会。
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