这几天是不是都被「房屋养老金」这个词给刷屏了？
是不是还一头雾水呢，房屋？养老金？到底什么玩意？和我们有什么关系？
来，一起聊聊。
一、这政策准吗？从哪来的？
准！
这事最早被报道，是在8月23日，国务院新闻办公室举行了「推动高质量发展」系列主题新闻发布会。
住房城乡建设部（住建部）副部长董建国在会上表示：住建部研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。
我梳理了一下住建部发言里提到的下步工作的重点，有6条，「房屋养老金」是其中的第五项：
1. 完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给。国务院及有关部门印发政策文件，指导各地坚持以需定建、以需定购，加大保障性住房建设和供给，满足工薪收入群体刚性住房需求。
2. 部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制。今年2月我部印发了通知后，各地陆续编制并公布住房发展年度计划，同时开展前期工作，积极谋划“十五五”住房发展规划。
3. 有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。
4. 建立城市房地产融资协调机制，推出项目“白名单”制度，以城市为单元、以项目为对象，给予合规项目融资支持，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。
5. 研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
6. 建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，我们在立标准、抓样板上已经做了一些工作，下一步还要在建体系、优服务上下功夫。
二、如何理解「房屋养老金」政策？
大家之所以对这个政策比较迷茫，是因为这个「房屋养老金」的名字容易引发混淆，是用房屋养老吗？是前几年提出的以房养老的政策吗？
都不是，其实这个政策是完全针对房屋的，除了需要人掏钱之外，和人没关系。
房子也会老嘛，房子到了设计寿命之后，怎么办？要不要大修？谁来修，怎么修，谁出钱，这就是问题了，所以就有了这个政策。
换个名字，比如叫「房屋维修基金」就非常直观好理解了。
那么，为啥不能直接叫「房屋维修基金」呢？
因为这个钱已经有了……
1998年，就已经有了房屋维修基金的制度，当时专门出台了一个办法，当时的购房者是按照购房款的2%来交维修基金的，这个钱是交给了售房单位，明确了他是代为保管，和房屋销售款不是一笔钱。
后来，随着政策调整，这项制度有了变化：
名字改成了住宅专项维修资金，还变更了收取的比例，改为按照建筑面积交了，看似排除了公摊面积，但是比例提高到了5%-8%，这个比例标准各个地区的政策还不一样。
为啥已经有了还要再搞个政策呢？
因为现行的住宅专项维修资金存在很多问题：资金体量小、提取程序繁琐、续交缴制度难以落实……
所以得要有新的制度出台。
三、为什么要有这么个政策？
因为从实行商品房政策以来，最开始的一批房屋慢慢都要到设计使用寿命了，而且之前的老小区还面临老破小无电梯、电梯损坏维修难、住房安全隐患大等等问题，老旧房屋的质量安全问题成为一个重要的社会问题。
那么怎么确保老旧房屋的质量安全呢？
住建部给出了「房屋养老体系」，主要是三招：
1. 给老旧房屋体检；
2. 建立给房屋养老用的账户；
3. 给老旧房屋上保险。
1和3都好说，最主要的，是2，账户，一涉及到账户，就涉及到钱，咱们老百姓最关心的就是这个。
根据会议上的讲话，这个房屋养老账户分为三个部分：个人账户、公共账户和补充账户。
个人账户，你可以理解为你买房的时候就已经交过了，但是未来是否每年还要交，还不清楚。
公共账户，这个是下一步的重点，按照会议精神，原则是“不增加个人负担，不减损个人权益”，原则上这部分资金应该来自于公共资金，由地方政府探索资金筹集渠道。
道理我都懂，但是这又是一个典型的“中央-地方”的矛盾问题了，中央部委出台了规定，给了政策，但是最后落地是由地方政府往下落，又没有给财政支持，让地方政府想办法，新词叫「探索资金筹集渠道」，这反正如果我是地方政府，我挺头大的，这是天上掉任务，上哪去搞这部分钱呢？
因为我是搞工程的，对土地财政还有一部分了解，我替地方政府想了下，有几个方向可以考虑：一是自身割肉，从前期卖地的土地出让金里按比例计提；二是考虑维修资金利息等增值收益，目前收了那么多的住宅专项维修资金，反正老百姓想提出来困难重重，把这部分钱参照社保养老金入股市，把增值收益部分拿出来补充到公共账户；三是研究其他财政渠道的补贴，这个就宽泛了，就看地方政府哪个口袋还有钱了，可以自己动态平衡调配；四是自己想办法……
四、个人真不会多交钱吗？
按照政策解读应该是不用多交钱，不过目前地方财政那么紧张，如果公共账户的资金不够，地方政府又不得不做，那会不会变相把这笔钱再加到购房款中去？不好说！
问题就出在还有一个补充账户，有政策表明，补充账户是业主自愿缴存，你看口子就留出来了吧，比如说你家是一个6层楼的老旧小区，没有电梯，到时候政府说了，加装电梯需要50万，个人账户里有20万，政府账户出20万，目前还差10万，你们看看要不要动用补充账户的钱，如果你们自愿缴存了呢，就能马上开工，如果不自愿，那就只能再等等……
我们可以参照一下目前现行的规定，比如西安地区的房屋专项维修资金，比较明确：
1. 7层以下的不配备电梯多层住宅，每平方米60元；
2. 7层以下配备电梯的多层住宅，每平方米90元；
3. 7层以上含7层的小高层、高层住宅，每平方米145元。
这部分是在买房时候就交了的，那么后续还需要个人继续交吗？
因为政策是在上海率先实施，我问了一下上海的几位房产行业的朋友，得到的答复是，有可能会按照每平米50元左右的标准来交。
当然这个肯定要根据房屋的老旧程度、楼高、地段等来定，比如新房肯定要交的少，而老破小肯定会交的多，未来老破小的价值就得缩水了。
这个政策实施的时间点非常怪异，目前正处于把房地产摁在ICU里各种药水注射抢救的阶段，这时候搞这个房屋养老金制度，可能会直接淹没之前所有的抢救手段。
不过有可能是到了不得不强推的时候了，因为很多城市的老旧房屋已经到了性命垂危的时刻了，如果再不推，就真运转不下去了，2022年长沙有一栋5层的自建房倒塌，随着房屋老旧程度加深，以后像这种的事会更多，所以宜早不宜迟。
另一个，大家可以重点关注下这个房屋养老金的用法，政策写了，是政府统筹，你知道什么是统筹吧，就是打混了统一调配，比如目前社保养老金就是统筹、医保也是统筹，就是年轻人交的钱可能先给老年人去用，拆东墙补西墙，懂了吧？
那到时候会不会出现目前新房子交的钱，等到新房子变成旧房子时候，需要维修金的时候，账户里钱不够的情况？
如果，我说如果，出现这个情况，怎么办？
目前像是医保和社保，是由企业单位代扣代缴，也就是说由不得你，必须得交，直接给你扣了，如果是企业把这部分钱发到个人手上，你猜有多少人会去缴养老保险？
这个房屋养老金可不是一次交完就完了，是要不断交的，很有可能的做法，就是提高维修基金比例，在买房的时候一次性扣缴，或者就和社保养老金一样，会不会搞一个缴纳房屋养老金满20年政府才给你修，已经很老旧的，可以一次性买断？
五、还有啥要关注的问题？
缴纳的比例和流程就先不说了，等官方政策就是了。
但凡涉及到花钱，那就不得不多问几句。
1. 缴纳是否公平公正，如果出现有一些人缴纳，但是有些人不缴纳怎么办，有没有强制措施？
2. 未来，这个钱收上来之后，谁来管理？如何保证使用透明？
3. 房屋体检检测的频率、检测单位选取、检测结果的认定怎么做，能否做到合情合理？
4. 房屋修缮谁来决定，修缮单位谁来定？修缮的效率和效果如何保证，如果有问题，谁来维权？
5. 未来房产市场又要有大风暴了，这笔钱大概率从房东身上扣，那你猜房东会不会把这部分成本转嫁到租客身上？
6. 最后，人微言轻，但是还是想建议一下，当年缴纳的那么多住房维修基金都是怎么用的，有没有被挪用，是不是应该先清个账出来？不能老账就一直是笔糊涂账吧，我建议，在没有把老账理清楚之前，这部分钱，不应该由业主交，地方政府应该更多的从土地财政里考虑。
7. 如果政府里有人有关系的，抓紧搞一家物业管理公司，未来这就是王道，听劝！
最后还是想感慨一句，这房贷还没还清，居然又来一个房屋养老金！
形象点来说，你去青楼，一次**了70年的VIP会员费，然后老鸨子突然把你裤子一提，通知你，以后按次，套钱另交，不过让人难以接受，多少让人有点难受。
六、谈大局，房屋养老金到底能解决什么？
房屋养老金属于咱们的首创，是摸着石头过河，当年房产税只找了俩地做试点，但是这次可是直接弄了22个地做试点，这还包括了1个直辖市和4个一线城市，可以堪称是起跑就是冲刺，不知道是不是真的太着急了，连听证会都不开了，装也不装了，直接上马。
当年在1981年的时候，改革是直接打破了30多年的大锅饭，卸下了政府和国企养老的负担，时间换空间，迎来了轻装上阵的发展可能。
这次也是这样，抛弃了过去30年的土地财政政策，这是在探索一套新的房租税收财政政策，如果成功，又是再次放下包袱，轻装上阵奔向新发展，只是，还要继续苦一苦老百姓。
总体来看，房屋养老金至少有4个作用：
1. 弱化土地财政机制，探索房屋税收财政机制；
2. 给政府卸载对房屋安全的无限连带责任，用市场的方式去解决这个问题；
3. 给地方政府搞出一个小金库，盘活既往的海量维修资金，同时给予一定的自由裁量权，允许地方政府在目前财政枯竭的情况下，盘活那笔死钱，至于是用于房屋修缮还是解决财政困境，那就看地方政府了；
4. 给全国面临的房屋安全风险隐患提供一个市场化的解决办法，由政府主导，给出解决安全隐患的通路。
这就是大局，别抵抗，没用的。
------------------------------
特别说明：
我想成为一名纯粹的写手，纯靠手艺吃饭，不广告、不培训、不带货，那就只能通过文章赞赏，单篇1元、年费200元，自觉付费，直接通过文末的赞赏即可。不监督、不谴责、不赞美，就像公交车投币一样，投币，谢谢；不投币，也很高兴与您度过了一段美好的旅程。
感恩所有衣食父母！
精彩评论