美联储将在今年9月降息（根据芝加哥商品交易所美联储观察工具显示，截至2024年7月26日，降息的概率为100%），几乎已成定局。而利率仍是房地产投资信托（REITs）的关注焦点。
新加坡金融管理局（MAS）上周宣布了一项提案，旨在简化所有新加坡REITs的杠杆率要求。该提案建议，对所有S-REITs实行50%的单一总杠杆率上限，并规定最低利息覆盖率（ICR）为1.5倍。
目前，如果ICR低于2.5倍，S-REITs的杠杆率上限为45%；如果ICR高于2.5倍，则杠杆率上限为50%。新加坡金融管理局上一次提高杠杆上限是在2020年4月，目的是为S-REITs在新冠疫情期间管理其资本结构提供更大的灵活性。
最新的提案旨在简化杠杆率要求，促进审慎借贷，并确保REITs能够充分偿还债务，并有足够的收益来支付利息开支。
根据2024年7月26日中午摘录的最新公司文件，目前，S-REITs的平均资产负债率保持在39.1%。该板块半数以上的负债率低于这一平均水平。
保持最低资产负债率的5只S-REITs分别是：砂之船房地产投资信托（Sasseur REIT，25.2%）、百利宫房地产投资信托（Paragon REIT，29.9%）、远东酒店信托（Far East Hospitality Trust，31.5%）、宝泽亚太房地产信托（AIMS APAC REIT，32.6%）、星狮物流商产信托（Frasers Logistics & Commercial Trust，32.7%）。
处于39.1%的负债比率和50%的监管上限意味着该板块有超过200亿新元的潜在借贷空间，可以为资本密集型收购提供资金。今天，多数S-REITs也公布了ICR数据，该板块的平均ICR为3.8倍。ICR是衡量REIT支付未偿债务利息的能力。有33只信托的ICR高于2.5倍，所有信托(基于报告的ICR)的ICR都高于1.5倍。
ICR最高（在可用的情况下使用调整后的ICR）的5只S-REITs分别是：大和房屋物流信托（Daiwa House Logistics Trust，12倍）、百汇生命产业信托（ParkwayLife REIT，11.1倍）、IREIT Global（7.1倍）、星狮物流商产信托（Frasers Logistics & Commercial Trust，5.9倍）和吉宝数据中心房地产信托（Keppel DC REIT，5.1倍）。
胜宝工业信托（Sabana Industrial REIT）是本财季首只发布财报的S-REIT。其投资组合估值同比增长3.3%，达到9.145亿新元，主要得益于资产提升计划、资产翻新和租金上涨。胜宝工业信托在2024年上半年的每单位派息（DPU）为1.34分，同比下降16.8%。但在此期间，租金调整率提高了16.8%，标志着其连续第14个季度录得正向续约租金调整率。胜宝工业信托的总杠杆率为35.8%，ICR为3.3倍，其80.1%的借款为固定利率。
资产负债率，又称为总杠杆率，是REIT的总债务与总资产的比率。这一指标用于评估REIT的财务杠杆，受到投资者的密切关注。如果资产负债率较低，则表明有更大的能力为未来的收购获取更多债务，而资产负债率较高，则可能导致信贷问题，尤其是在经济下行时期。
您知道吗？
• 新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了41只房托和地产商业信托*，总市值超过960亿新元，约占新加坡市场总市值的12%，其中有90%（37只）拥有海外资产，覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。
• 截至2024年6月28日，这41只房托和地产商业信托的平均股息收益率为8.1%，富时新加坡房托指数10年总回报率为44.7%，10年的市值年复合增长率为6%。
*注：地产商业信托是拥有物业资产的商业信托
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