Jey23
2020-10-29
房托是个收益不错的产品
@邹咏翰:
新加坡办公室房地产投资信托基金真的前景黯淡吗?
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在本文中,我将重点介绍新加坡的A级办公楼。</p><p>A级办公室的租户通常是大规模的跨国公司(MNC),其中大多数属于金融行业。 这种划分特别重要,因为新加坡中小型企业(SME)的办公楼情况可能有所不同。 并且,新加坡与海外对A级办公楼的需求可能会有所不同。</p><p>因此,相信本文的分析针对以下几个办公室房地产投资信托基金 (REIT)更为相关:</p><ul>\n <li><a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/C61U.SI\">$凯德商务产业信托(C61U.SI)$</a> Capitaland Commercial Trust – 92%的收入来自新加坡</li>\n <li><a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/T82U.SI\">$新达产业信托(T82U.SI)$</a> Suntec REIT – 77%的收入来自新加坡</li>\n <li><a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/K71U.SI\">$吉宝房地产信托(K71U.SI)$</a> Keppel REIT (SGX:K71U) – 74%的收入来自新加坡</li>\n <li>华联商业信托 OUE Commercial Trust (SGX:TS0U) – 59%的收入来自新加坡</li>\n</ul><h2><strong>优点:办公室可能会有所改变,但不会完全消失</strong></h2><p>我们往往会倾向与近期的事件,而对将来进行推断。我也偶尔会犯这样的错误。</p><p>以现在的情势而言,在办公室楼人烟稀少的状况下,我们可做以下的结论:</p><ul>\n <li>大部分的员工已经习惯了在家/远程办公,可能不想回到“正常”状态。</li>\n <li>谨慎的雇主可能还会将多余的办公室空间视为浪费,并可能会要缩小租借的空间以节省成本。</li>\n</ul><p>有些投资者会假设这现象将成为未来办公室的“新常态”。</p><p><br></p><p>尽管对办公空间的需求确实会下降,但是办公概念不会过时。 不论各个公司对远程工作的采用如何,始终都需要租借办公空间。</p><p>首先,合法企业仍然需要本地办公室地址,这对跨国企业是必要的。</p><p>其次,面对面会议仍然必不可少,特别是在处理敏感事件,例如访谈,绩效评估或者如集体讨论,测略规划之类的协作会议。</p><p>第三,总会有一些员工的家是不适合当办公室公的。尤其是父母,子女在身边是很难办公的。</p><p>因此,办公室的需求是不会被淘汰的。 唯一的变化是,需求可能会下降,并且办公设计可改为办公桌轮用制和会议室。</p><h2><strong>优点:新加坡在中美之间日益成为中立国</strong></h2><p>新加坡需要吸引跨国公司在这里设立分部,借以来增收征税。 如果仔细观察,您会发现到新加坡政府为实现这一目标所做的努力–我们建立了一个拥有良好安全性质的社会,可信赖的治理阶层,良好的基础设施,受过优良教育的劳动人口,世俗的现代社会和保持中立的外交事务的国家。</p><p>所以许多跨国公司应会选择新加坡为亚太区总部。</p><p>近年来,我们有:</p><ul>\n <li>Google于2016年迁入Mapletree Business City II,在其亚太总部拥有3,000名员工</li>\n <li> Facebook于2018年在滨海一号的四个楼层中占据了260,000平方英尺的空间</li>\n <li>Amazon亚马逊推出了新加坡点站,这是2019年在东南亚的第一个点站</li>\n <li>Dyson 戴森于2019年选择新加坡作为圣詹姆斯电站的全球总部</li>\n <li>Facebook在Tanjong Kling投入10亿美元建立亚洲首个数据中心,并于2022年投入运营</li>\n</ul><p>此外,以下是一些驻扎在新加坡已久的公司:</p><ul>\n <li>Microsoft微软亚太总部位于滨海大道一号</li>\n <li>LinkedIn亚太总部位于滨海湾金融中心2号楼</li>\n <li>Twitter亚太地区CapitaGreen总部</li>\n</ul><p>尽管我们已经习惯了在新加坡看到美国跨国公司,但是中国科技公司也纷纷加入。我们应该从这两者中受益,小心经营,不偏不倚保持中立。这绝对是一个最有利的位置。</p><p>以下备受瞩目的中国公司即将入驻新加坡:</p><ul>\n <li>Alibaba阿里巴巴收购了AXA Tower的一半股权</li>\n <li>ByteDance将在新加坡设立亚洲总部</li>\n <li>Tencent腾讯在新加坡设立东南亚总部</li>\n</ul><p>科技公司正快速崛起,在Covid-19封锁期也已经显示出其对社会的价值,并且有望在未来十年内幂数的增长。我们可能很快会看到A级办公室的科技公司租户有所增加,并取代非科技公司离去而腾出的办公室房地产。</p><h2><strong>办公楼的供应适中</strong></h2><p>自2018年以来,新办公室的供应一直非常适中,而下一个峰值预期会在2022年(看下图)。</p><p>在过去三年中,办公室空置率一直在下降,这表明办公空间的供应低于需求。话说,这是历史数据,高力国际(Colliers International)预测新加波办公室空缺将在未来两年内增加。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/8382858e8a499765ded3302854002887\" tg-width=\"623\" tg-height=\"353\"></p><p>2022年的供应激增归因于Guoco Midtown国浩中城和Central Boulevard Towers中央大道大厦的190万平方英尺的办公空间。否则,办公室供应一直非常稳定。尽管供应已知,但需求仍然是个未知数。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/669f11b82ff03e792574069d4ea7b314\" tg-width=\"623\" 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Keppel REIT (SGX:K71U) – 74%的收入来自新加坡</li>\n <li>华联商业信托 OUE Commercial Trust (SGX:TS0U) – 59%的收入来自新加坡</li>\n</ul><h2><strong>优点:办公室可能会有所改变,但不会完全消失</strong></h2><p>我们往往会倾向与近期的事件,而对将来进行推断。我也偶尔会犯这样的错误。</p><p>以现在的情势而言,在办公室楼人烟稀少的状况下,我们可做以下的结论:</p><ul>\n <li>大部分的员工已经习惯了在家/远程办公,可能不想回到“正常”状态。</li>\n <li>谨慎的雇主可能还会将多余的办公室空间视为浪费,并可能会要缩小租借的空间以节省成本。</li>\n</ul><p>有些投资者会假设这现象将成为未来办公室的“新常态”。</p><p><br></p><p>尽管对办公空间的需求确实会下降,但是办公概念不会过时。 不论各个公司对远程工作的采用如何,始终都需要租借办公空间。</p><p>首先,合法企业仍然需要本地办公室地址,这对跨国企业是必要的。</p><p>其次,面对面会议仍然必不可少,特别是在处理敏感事件,例如访谈,绩效评估或者如集体讨论,测略规划之类的协作会议。</p><p>第三,总会有一些员工的家是不适合当办公室公的。尤其是父母,子女在身边是很难办公的。</p><p>因此,办公室的需求是不会被淘汰的。 唯一的变化是,需求可能会下降,并且办公设计可改为办公桌轮用制和会议室。</p><h2><strong>优点:新加坡在中美之间日益成为中立国</strong></h2><p>新加坡需要吸引跨国公司在这里设立分部,借以来增收征税。 如果仔细观察,您会发现到新加坡政府为实现这一目标所做的努力–我们建立了一个拥有良好安全性质的社会,可信赖的治理阶层,良好的基础设施,受过优良教育的劳动人口,世俗的现代社会和保持中立的外交事务的国家。</p><p>所以许多跨国公司应会选择新加坡为亚太区总部。</p><p>近年来,我们有:</p><ul>\n <li>Google于2016年迁入Mapletree Business City II,在其亚太总部拥有3,000名员工</li>\n <li> Facebook于2018年在滨海一号的四个楼层中占据了260,000平方英尺的空间</li>\n <li>Amazon亚马逊推出了新加坡点站,这是2019年在东南亚的第一个点站</li>\n <li>Dyson 戴森于2019年选择新加坡作为圣詹姆斯电站的全球总部</li>\n <li>Facebook在Tanjong Kling投入10亿美元建立亚洲首个数据中心,并于2022年投入运营</li>\n</ul><p>此外,以下是一些驻扎在新加坡已久的公司:</p><ul>\n <li>Microsoft微软亚太总部位于滨海大道一号</li>\n <li>LinkedIn亚太总部位于滨海湾金融中心2号楼</li>\n <li>Twitter亚太地区CapitaGreen总部</li>\n</ul><p>尽管我们已经习惯了在新加坡看到美国跨国公司,但是中国科技公司也纷纷加入。我们应该从这两者中受益,小心经营,不偏不倚保持中立。这绝对是一个最有利的位置。</p><p>以下备受瞩目的中国公司即将入驻新加坡:</p><ul>\n <li>Alibaba阿里巴巴收购了AXA Tower的一半股权</li>\n <li>ByteDance将在新加坡设立亚洲总部</li>\n <li>Tencent腾讯在新加坡设立东南亚总部</li>\n</ul><p>科技公司正快速崛起,在Covid-19封锁期也已经显示出其对社会的价值,并且有望在未来十年内幂数的增长。我们可能很快会看到A级办公室的科技公司租户有所增加,并取代非科技公司离去而腾出的办公室房地产。</p><h2><strong>办公楼的供应适中</strong></h2><p>自2018年以来,新办公室的供应一直非常适中,而下一个峰值预期会在2022年(看下图)。</p><p>在过去三年中,办公室空置率一直在下降,这表明办公空间的供应低于需求。话说,这是历史数据,高力国际(Colliers International)预测新加波办公室空缺将在未来两年内增加。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/8382858e8a499765ded3302854002887\" tg-width=\"623\" 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以现在的情势而言,在办公室楼人烟稀少的状况下,我们可做以下的结论: 大部分的员工已经习惯了在家/远程办公,可能不想回到“正常”状态。 谨慎的雇主可能还会将多余的办公室空间视为浪费,并可能会要缩小租借的空间以节省成本。 有些投资者会假设这现象将成为未来办公室的“新常态”。 尽管对办公空间的需求确实会下降,但是办公概念不会过时。 不论各个公司对远程工作的采用如何,始终都需要租借办公空间。 首先,合法企业仍然需要本地办公室地址,这对跨国企业是必要的。 其次,面对面会议仍然必不可少,特别是在处理敏感事件,例如访谈,绩效评估或者如集体讨论,测略规划之类的协作会议。 第三,总会有一些员工的家是不适合当办公室公的。尤其是父母,子女在身边是很难办公的。 因此,办公室的需求是不会被淘汰的。 唯一的变化是,需求可能会下降,并且办公设计可改为办公桌轮用制和会议室。 优点:新加坡在中美之间日益成为中立国 新加坡需要吸引跨国公司在这里设立分部,借以来增收征税。 如果仔细观察,您会发现到新加坡政府为实现这一目标所做的努力–我们建立了一个拥有良好安全性质的社会,可信赖的治理阶层,良好的基础设施,受过优良教育的劳动人口,世俗的现代社会和保持中立的外交事务的国家。 所以许多跨国公司应会选择新加坡为亚太区总部。 近年来,我们有: Google于2016年迁入Mapletree Business City II,在其亚太总部拥有3,000名员工 Facebook于2018年在滨海一号的四个楼层中占据了260,000平方英尺的空间 Amazon亚马逊推出了新加坡点站,这是2019年在东南亚的第一个点站 Dyson 戴森于2019年选择新加坡作为圣詹姆斯电站的全球总部 Facebook在Tanjong Kling投入10亿美元建立亚洲首个数据中心,并于2022年投入运营 此外,以下是一些驻扎在新加坡已久的公司: Microsoft微软亚太总部位于滨海大道一号 LinkedIn亚太总部位于滨海湾金融中心2号楼 Twitter亚太地区CapitaGreen总部 尽管我们已经习惯了在新加坡看到美国跨国公司,但是中国科技公司也纷纷加入。我们应该从这两者中受益,小心经营,不偏不倚保持中立。这绝对是一个最有利的位置。 以下备受瞩目的中国公司即将入驻新加坡: Alibaba阿里巴巴收购了AXA Tower的一半股权 ByteDance将在新加坡设立亚洲总部 Tencent腾讯在新加坡设立东南亚总部 科技公司正快速崛起,在Covid-19封锁期也已经显示出其对社会的价值,并且有望在未来十年内幂数的增长。我们可能很快会看到A级办公室的科技公司租户有所增加,并取代非科技公司离去而腾出的办公室房地产。 办公楼的供应适中 自2018年以来,新办公室的供应一直非常适中,而下一个峰值预期会在2022年(看下图)。 在过去三年中,办公室空置率一直在下降,这表明办公空间的供应低于需求。话说,这是历史数据,高力国际(Colliers International)预测新加波办公室空缺将在未来两年内增加。 2022年的供应激增归因于Guoco Midtown国浩中城和Central Boulevard Towers中央大道大厦的190万平方英尺的办公空间。否则,办公室供应一直非常稳定。尽管供应已知,但需求仍然是个未知数。 弱点:入住率正在下降 由于新冠病毒的音响,办公室楼入住率在2020年第二季度有所下降。 入住率保持在90%以上的健康水平,情况看起来很健康。 但是,我们必须了解,房东目前受到正在进行的租赁的保护。 我们不知道更多租约到期时的续约率会是多少。 Capitaland Commercial Trust(SGX:C61U)报告了2020年第二季度的入住率下降至7年低点: Suntec City Office新达城市政厅的入住率下降至98.1%,为近两年来最低点。 OUE Commercial Trust(SGX:TS0U)的入住率在2020年第二季度急剧下降,特别是One Raffles Place和OUE Downtown。两者均低于新加坡市中心公室的平均入住率(看下表)。 OUE Bayfront仍然保持了100%的入住率。 结论:新加坡办公室房地产前景有待观看 远程办公不可避免地对办公空间的需求造成一定的影响。 但这并不能完全消除各企业对办公空间的需求。在疫情期间,政府建议公司避免不必的办公接触与会议。一旦进入第3阶段,员工逐渐返回办公室,空间也会重返使用。 话虽如此,我们不能够确定公司是否会广泛推行永久远程办公,减少对办公室空间的需求。或是选择将办公地点从市中心移到其非市中心地区以节省成本。这都会影响市中心办公室的租金率。 另一个令人担忧的原因是最近的入住率下降。我不确定这种趋势在未来的续订中是否会持续下去,或者最坏的情况已经过去了。 最后,只要新加坡对跨国公司而言仍然是有吸引力的地区总部择选,办事处的表现就能够保持良好。","highlighted":2,"essential":2,"paper":2,"link":"https://laohu8.com/post/308390023","repostId":0,"isVote":1,"tweetType":1,"commentLimit":10,"symbols":["K71U.SI","C61U.SI","T82U.SI"],"verified":2,"subType":0,"readableState":1,"langContent":"CN","currentLanguage":"CN","warmUpFlag":false,"orderFlag":false,"shareable":true,"causeOfNotShareable":"","featuresForAnalytics":[],"commentAndTweetFlag":false,"upFlag":false,"length":4165,"xxTargetLangEnum":"ZH_CN"},"isVote":1,"tweetType":1,"viewCount":634,"commentLimit":10,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false,"reportStatus":false,"symbols":[],"verified":2,"subType":0,"readableState":1,"langContent":"CN","currentLanguage":"CN","warmUpFlag":false,"orderFlag":false,"shareable":true,"causeOfNotShareable":"","featuresForAnalytics":[],"commentAndTweetFlag":false,"upFlag":false,"length":22,"xxTargetLangEnum":"ZH_CN"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"isTiger":false,"isWeiXinMini":false,"url":"/m/post/308851576"}
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