“办公楼”涉及许多不同的总类。 在本文中，我将重点介绍新加坡的A级办公楼。
A级办公室的租户通常是大规模的跨国公司（MNC），其中大多数属于金融行业。 这种划分特别重要，因为新加坡中小型企业（SME）的办公楼情况可能有所不同。 并且，新加坡与海外对A级办公楼的需求可能会有所不同。
因此，相信本文的分析针对以下几个办公室房地产投资信托基金 （REIT）更为相关：
- $凯德商务产业信托(C61U.SI)$ Capitaland Commercial Trust – 92％的收入来自新加坡
- $新达产业信托(T82U.SI)$ Suntec REIT – 77％的收入来自新加坡
- $吉宝房地产信托(K71U.SI)$ Keppel REIT (SGX:K71U) – 74％的收入来自新加坡
- 华联商业信托 OUE Commercial Trust (SGX:TS0U) – 59％的收入来自新加坡
优点：办公室可能会有所改变，但不会完全消失
我们往往会倾向与近期的事件，而对将来进行推断。我也偶尔会犯这样的错误。
以现在的情势而言，在办公室楼人烟稀少的状况下，我们可做以下的结论：
- 大部分的员工已经习惯了在家/远程办公，可能不想回到“正常”状态。
- 谨慎的雇主可能还会将多余的办公室空间视为浪费，并可能会要缩小租借的空间以节省成本。
有些投资者会假设这现象将成为未来办公室的“新常态”。
尽管对办公空间的需求确实会下降，但是办公概念不会过时。 不论各个公司对远程工作的采用如何，始终都需要租借办公空间。
首先，合法企业仍然需要本地办公室地址，这对跨国企业是必要的。
其次，面对面会议仍然必不可少，特别是在处理敏感事件，例如访谈，绩效评估或者如集体讨论，测略规划之类的协作会议。
第三，总会有一些员工的家是不适合当办公室公的。尤其是父母，子女在身边是很难办公的。
因此，办公室的需求是不会被淘汰的。 唯一的变化是，需求可能会下降，并且办公设计可改为办公桌轮用制和会议室。
优点：新加坡在中美之间日益成为中立国
新加坡需要吸引跨国公司在这里设立分部，借以来增收征税。 如果仔细观察，您会发现到新加坡政府为实现这一目标所做的努力–我们建立了一个拥有良好安全性质的社会，可信赖的治理阶层，良好的基础设施，受过优良教育的劳动人口，世俗的现代社会和保持中立的外交事务的国家。
所以许多跨国公司应会选择新加坡为亚太区总部。
近年来，我们有：
- Google于2016年迁入Mapletree Business City II，在其亚太总部拥有3,000名员工
- Facebook于2018年在滨海一号的四个楼层中占据了260,000平方英尺的空间
- Amazon亚马逊推出了新加坡点站，这是2019年在东南亚的第一个点站
- Dyson 戴森于2019年选择新加坡作为圣詹姆斯电站的全球总部
- Facebook在Tanjong Kling投入10亿美元建立亚洲首个数据中心，并于2022年投入运营
此外，以下是一些驻扎在新加坡已久的公司：
- Microsoft微软亚太总部位于滨海大道一号
- LinkedIn亚太总部位于滨海湾金融中心2号楼
- Twitter亚太地区CapitaGreen总部
尽管我们已经习惯了在新加坡看到美国跨国公司，但是中国科技公司也纷纷加入。我们应该从这两者中受益，小心经营，不偏不倚保持中立。这绝对是一个最有利的位置。
以下备受瞩目的中国公司即将入驻新加坡：
- Alibaba阿里巴巴收购了AXA Tower的一半股权
- ByteDance将在新加坡设立亚洲总部
- Tencent腾讯在新加坡设立东南亚总部
科技公司正快速崛起，在Covid-19封锁期也已经显示出其对社会的价值，并且有望在未来十年内幂数的增长。我们可能很快会看到A级办公室的科技公司租户有所增加，并取代非科技公司离去而腾出的办公室房地产。
办公楼的供应适中
自2018年以来，新办公室的供应一直非常适中，而下一个峰值预期会在2022年（看下图）。
在过去三年中，办公室空置率一直在下降，这表明办公空间的供应低于需求。话说，这是历史数据，高力国际（Colliers International）预测新加波办公室空缺将在未来两年内增加。
2022年的供应激增归因于Guoco Midtown国浩中城和Central Boulevard Towers中央大道大厦的190万平方英尺的办公空间。否则，办公室供应一直非常稳定。尽管供应已知，但需求仍然是个未知数。
弱点：入住率正在下降
由于新冠病毒的音响，办公室楼入住率在2020年第二季度有所下降。
入住率保持在90％以上的健康水平，情况看起来很健康。 但是，我们必须了解，房东目前受到正在进行的租赁的保护。 我们不知道更多租约到期时的续约率会是多少。
Capitaland Commercial Trust（SGX：C61U）报告了2020年第二季度的入住率下降至7年低点：
Suntec City Office新达城市政厅的入住率下降至98.1％，为近两年来最低点。
OUE Commercial Trust（SGX：TS0U）的入住率在2020年第二季度急剧下降，特别是One Raffles Place和OUE Downtown。两者均低于新加坡市中心公室的平均入住率（看下表）。 OUE Bayfront仍然保持了100％的入住率。
结论：新加坡办公室房地产前景有待观看
远程办公不可避免地对办公空间的需求造成一定的影响。
但这并不能完全消除各企业对办公空间的需求。在疫情期间，政府建议公司避免不必的办公接触与会议。一旦进入第3阶段，员工逐渐返回办公室，空间也会重返使用。
话虽如此，我们不能够确定公司是否会广泛推行永久远程办公，减少对办公室空间的需求。或是选择将办公地点从市中心移到其非市中心地区以节省成本。这都会影响市中心办公室的租金率。
另一个令人担忧的原因是最近的入住率下降。我不确定这种趋势在未来的续订中是否会持续下去，或者最坏的情况已经过去了。
最后，只要新加坡对跨国公司而言仍然是有吸引力的地区总部择选，办事处的表现就能够保持良好。
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