新加坡办公室房地产投资信托基金真的前景黯淡吗?

邹咏翰
2020-10-28

“办公楼”涉及许多不同的总类。 在本文中,我将重点介绍新加坡的A级办公楼。

A级办公室的租户通常是大规模的跨国公司(MNC),其中大多数属于金融行业。 这种划分特别重要,因为新加坡中小型企业(SME)的办公楼情况可能有所不同。 并且,新加坡与海外对A级办公楼的需求可能会有所不同。

因此,相信本文的分析针对以下几个办公室房地产投资信托基金 (REIT)更为相关:

优点:办公室可能会有所改变,但不会完全消失

我们往往会倾向与近期的事件,而对将来进行推断。我也偶尔会犯这样的错误。

以现在的情势而言,在办公室楼人烟稀少的状况下,我们可做以下的结论:

  • 大部分的员工已经习惯了在家/远程办公,可能不想回到“正常”状态。
  • 谨慎的雇主可能还会将多余的办公室空间视为浪费,并可能会要缩小租借的空间以节省成本。

有些投资者会假设这现象将成为未来办公室的“新常态”。


尽管对办公空间的需求确实会下降,但是办公概念不会过时。 不论各个公司对远程工作的采用如何,始终都需要租借办公空间。

首先,合法企业仍然需要本地办公室地址,这对跨国企业是必要的。

其次,面对面会议仍然必不可少,特别是在处理敏感事件,例如访谈,绩效评估或者如集体讨论,测略规划之类的协作会议。

第三,总会有一些员工的家是不适合当办公室公的。尤其是父母,子女在身边是很难办公的。

因此,办公室的需求是不会被淘汰的。 唯一的变化是,需求可能会下降,并且办公设计可改为办公桌轮用制和会议室。

优点:新加坡在中美之间日益成为中立国

新加坡需要吸引跨国公司在这里设立分部,借以来增收征税。 如果仔细观察,您会发现到新加坡政府为实现这一目标所做的努力–我们建立了一个拥有良好安全性质的社会,可信赖的治理阶层,良好的基础设施,受过优良教育的劳动人口,世俗的现代社会和保持中立的外交事务的国家。

所以许多跨国公司应会选择新加坡为亚太区总部。

近年来,我们有:

  • Google于2016年迁入Mapletree Business City II,在其亚太总部拥有3,000名员工
  •  Facebook于2018年在滨海一号的四个楼层中占据了260,000平方英尺的空间
  • Amazon亚马逊推出了新加坡点站,这是2019年在东南亚的第一个点站
  • Dyson 戴森于2019年选择新加坡作为圣詹姆斯电站的全球总部
  • Facebook在Tanjong Kling投入10亿美元建立亚洲首个数据中心,并于2022年投入运营

此外,以下是一些驻扎在新加坡已久的公司:

  • Microsoft微软亚太总部位于滨海大道一号
  • LinkedIn亚太总部位于滨海湾金融中心2号楼
  • Twitter亚太地区CapitaGreen总部

尽管我们已经习惯了在新加坡看到美国跨国公司,但是中国科技公司也纷纷加入。我们应该从这两者中受益,小心经营,不偏不倚保持中立。这绝对是一个最有利的位置。

以下备受瞩目的中国公司即将入驻新加坡:

  • Alibaba阿里巴巴收购了AXA Tower的一半股权
  • ByteDance将在新加坡设立亚洲总部
  • Tencent腾讯在新加坡设立东南亚总部

科技公司正快速崛起,在Covid-19封锁期也已经显示出其对社会的价值,并且有望在未来十年内幂数的增长。我们可能很快会看到A级办公室的科技公司租户有所增加,并取代非科技公司离去而腾出的办公室房地产。

办公楼的供应适中

自2018年以来,新办公室的供应一直非常适中,而下一个峰值预期会在2022年(看下图)。

在过去三年中,办公室空置率一直在下降,这表明办公空间的供应低于需求。话说,这是历史数据,高力国际(Colliers International)预测新加波办公室空缺将在未来两年内增加。

2022年的供应激增归因于Guoco Midtown国浩中城和Central Boulevard Towers中央大道大厦的190万平方英尺的办公空间。否则,办公室供应一直非常稳定。尽管供应已知,但需求仍然是个未知数。

弱点:入住率正在下降

由于新冠病毒的音响,办公室楼入住率在2020年第二季度有所下降。

入住率保持在90%以上的健康水平,情况看起来很健康。 但是,我们必须了解,房东目前受到正在进行的租赁的保护。 我们不知道更多租约到期时的续约率会是多少。

Capitaland Commercial Trust(SGX:C61U)报告了2020年第二季度的入住率下降至7年低点:

Suntec City Office新达城市政厅的入住率下降至98.1%,为近两年来最低点。

OUE Commercial Trust(SGX:TS0U)的入住率在2020年第二季度急剧下降,特别是One Raffles Place和OUE Downtown。两者均低于新加坡市中心公室的平均入住率(看下表)。 OUE Bayfront仍然保持了100%的入住率。

结论:新加坡办公室房地产前景有待观看

远程办公不可避免地对办公空间的需求造成一定的影响。

但这并不能完全消除各企业对办公空间的需求。在疫情期间,政府建议公司避免不必的办公接触与会议。一旦进入第3阶段,员工逐渐返回办公室,空间也会重返使用。

话虽如此,我们不能够确定公司是否会广泛推行永久远程办公,减少对办公室空间的需求。或是选择将办公地点从市中心移到其非市中心地区以节省成本。这都会影响市中心办公室的租金率。

另一个令人担忧的原因是最近的入住率下降。我不确定这种趋势在未来的续订中是否会持续下去,或者最坏的情况已经过去了。

最后,只要新加坡对跨国公司而言仍然是有吸引力的地区总部择选,办事处的表现就能够保持良好。

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