阔别多年的初中班主任清明回沪扫墓，昨晚请老师吃饭。

班主任比我们大不了几岁，当年我上初中时她刚大学毕业，是我们中学三大美女老师之一。

我高中毕业前不久老师也出国，本来想去美国，结果阴差阳错去了东瀛，一呆就是三十多年了。

年龄差距不大，所以后来也像朋友一样来往了。

叙旧之事不表。聊到日本经济，又说到日本房价。

我问新闻上说日本房价都回到了并超过了当年泡沫时代最高点，老师说只有东京核心地段的房价的确突破新高了，其他大部分地区并没有，而且还差得远。

在座的一个同学说，她去年刚通过老师介绍的日本中介，去日本买了套房，现在出租出去了。我问了下房价租金，回报大概在4-5%。老师住在青山，说是相当于上海新天地了，也就是房价突破新高的最核心区域，了解一下房价租金，也差不多4-5个点。

这个租金虽然投资回报率不高，但是比上海的1–2%还是高不少。

我老婆一直对去年卖掉那套房耿耿于怀，即使房价已比那时又跌了10-15个点了。我回家立即汇报，同时建议也许可以把你卖掉的钱去日本买个房子。

老婆一听买房立马来劲，说她有闺蜜前一阵还去日本看房，然后拿起手机就开始搜索。我说我同学说了，抖音上的房源都是忽悠中国人的，比卖给日本人的房价要高不少。打打样可以，真要买房，按我同学说的，到时候让老师找日本中介来介绍。

考虑到日本经济可能逐步向好，房价似乎正在回归。如果美元降息，日元汇率也许会逐步走高，哪怕房价不怎么涨，远期看似乎是不错的投资。

$日经ETF(513520)$ $恒生指数(HSI)$ $标普500(.SPX)$