如何在实现居者有其屋的同时，避免楼市持续下滑给金融及财政收入带来大规模冲击，中国香港此轮针对楼市及土地市场的调整，可能正行走在“深水区”
文｜焦建
编辑｜苏琦
受利空因素涌现影响，中国香港特区的土地出让近日接连“爆冷”。
10月下旬，政府招标东涌第106B区住宅地因标书均未达底价被地政总署拒绝而流标。11月9日，由港铁截标的东涌东站1期发展项目，则因无人下场竞标导致“零标书”自动流标。
2023年至今，中国香港特区采用招标形式出让10块土地。以1月10日赤柱环角道住宅项目为开端，截至目前已累计6次流标，仅有4次成功出让。
从政策层面看，流标的土地分涉市区及新界，并涵盖住宅及商业项目用地，在一定程度上被认为是反映了市场的整体性低迷。而东涌两块土地的流标则发生在楼市“限购”政策部分放宽后，则引发了各方对是否会进一步“减辣”甚至“撤辣”讨论。
类似的声音与建议，在限购政策部分放宽前亦曾出现。原因简言之，楼市下调带来负资产数量增长，土地出让不畅亦会让政府收入进一步增加下行压力。近期则有相关呼吁称：未来土地出让要改变招标形式，采取有底价的公开拍卖，以此既避免继续流标，亦提升财政收入。
宏观而言，作为当地多年来面临的核心挑战之一，中国香港特区的房价长期高居最难负担城市榜首，其房价与收入的比率虽正从2021年度的23.2回落，但仍高居全球前列。如何通过“房住不炒”让更多居民实现有其屋，同时避免楼市持续下滑给金融及财政收入带来大规模冲击，中国香港此轮针对楼市及土地市场调整，可能正行走在“深水区”。
“某些地方过去的供应量较多，地产商投标时或会考虑整体楼市发展的状况。”中国香港特区行政长官李家超则在11月15日表示，“香港物业市道受全球经济影响，特别是高息环境影响。推出任何措施，包括‘减辣’，最重要的是希望物业市道健康发展，而非大上大落。”
东涌地块的特殊性
房子不好卖，是当地开发商近期普遍审慎拿地的主要原因之一。
按照香港特区政府近日公布的经济报告数据显示：今年三季度，在利息上升及外围环境挑战下，当地住宅物业买卖合约总数比上一季减少25%（9174份），同比则下跌21%。整体住宅售价则在6月至9月期间下滑4%。
在市场整体不景气的大背景下，11月东涌土地拍卖接连遇冷，亦有其特殊性。
作为近年来香港特区政府着力开发的新市镇之一，东涌目前的总人口已近十万人。对于中国内地访港旅客来说，对其印象较深之处，可能是其在靠近机场附近建设的大型品牌折扣商城。
对于寸土寸金的中国香港而言，未来两年内这里将成为土地供应的主要来源之一。
按照特区政府的相关规划，东涌将通过扩展计划覆盖其现有建成区的东西两面，以建设超过6万套住宅来容纳超过18万人口。
港铁“地铁加物业”模式多年来一直被业内人士所熟知。而相关项目将在东涌东站附近建设，按照以往经验，将会带来房屋价格的持续上涨，从而有利于开发商争抢项目。
但如前所述，对于极为关注地段的当地开发商而言，未来东涌将成为住宅供应的重镇，则意味着中长期内购房者的选择增多，价格上涨缺乏推力。
再从地理因素来看，因东涌远离目前的市中心核心区，地段遥远则意味着“开荒”成本较高。
这一方面源自作为新市镇需投入前期道路建设费用及配建商场等生活辅助设施，另一方面建筑工人的短缺本已让香港近年来的建筑成本不断上涨，到偏远处开工则意味着成本的进一步提升。根据Arcadis 2023年国际建筑成本指数，在全球建筑成本最高的城市中，中国香港特区排名第八。
《财经》近日前往前述两块流标地块附近。东涌第106B区住宅地被外界所关注的核心问题是排污系统的建设程度。虽相关部门强调在评估可建设房屋套数时已考虑了相关处理容量的荷载量，但相关疑问并未彻底打消。对于东涌东站1期发展项目，其面积约为1.2公顷，但因属于新增的填海土地，沉降风险较高。要保障安全，则被认为需投入较高建筑成本。
按照相关测算，东涌东站1期发展项目即使以“零地价”免费购入后，亦需承担每方呎3000至4000元的基础成本，再加之建筑本身及利息成本，有较大概率会出现“得不偿失”现象。
而在对抗下行周期时，开发商宁肯放过“笋地（低价购入后开发，并高价卖出）”也不愿拿地，实际上也是中国香港特区所面临的诸种棘手问题绞缠在一起的一个缩影：
首先，作为外向型城市经济体，其利息受全球市场影响。高息环境下，当地开发商的融资成本及利息支出皆水涨船高。具体到东涌的两块土地，其开发周期均要6年时间左右，不确定性极强，使得原本有意竞标的企业亦最终选择放弃。
其次，因劳动力老化及短缺日趋严重，香港从今年开始逐步放开引入外来劳动力的限制。但相关劳动者目前主要以参与政府的基建项目为主，其他项目仍处于“远水不解近渴”状态。
“整个房地产市场包括楼市和地价受很多因素影响，包括整体宏观经济环境、利率走势、市场供求平衡等。”香港特区政府的一位经济顾问近日指出，“在外围环境比较差，利率比较高的情况下，发展商较为审慎是意料之中。”
不拿地的多重影响
中国香港特区的私人住宅及商业项目土地供应，是一个较为复杂的体系。除了政府招标（亦称“官地”）这一主渠道，还包括地铁发展项目（由港铁出面）、市区重建局项目（该局是由港府注资成立的自负盈亏的公营机构，负责全港的市区重建），以及私人土地契约修订项目等。
整体而言，今年至今由前三者推出的10块土地中，政府7块、港铁2块、市建局1块，最终只成功卖出4块。而在东涌接连两次土地流标后，一系列后续影响亦正在持续发酵。
首先是如何将流标的土地顺利出让。相关资料显示：港铁上一次遇到“零标书”项目是在2013年2月，相关地块位于天水围的天荣站。其第二次推出时亦再次流标，直到2014年1月第三次推出时大幅度降低相关条款的条件后才顺利卖出。时隔十年后，相关情况是否会再次出现，各方仍在持续观察。
与之相关的另一个问题，则是政府在未来出让土地时会否调整相关方式或降低门槛。11月16日，香港仲量联行发布《香港住宅销售市场综述》指出：2022年及今年年初至今政府住宅地流标数量已经超过前7年（2015年至2021年）的总和，反映普遍发展商对吸纳地皮的需求显著回落。“政府应考虑改善现行的土地招标程序，甚至考虑重新推出土地拍卖，以提高卖地计划的效率。”该机构相关人士称。
亦有相关研究人士对《财经》分析指出：目前地皮多次流标，其实存在一定的结构性问题。例如，相关部门在评估地皮的低价时，如果附近区域没有土地成交记录（类似东涌的新发展区），便会参考同区域内的二手房价格减去建筑成本进行计算，“所谓的‘剩余法’并不适用于楼市下行期，因为难以反映未来的楼价走势。”
根据标准普尔近日发表的相关报告：今年香港住宅楼价预测由原先估计升5%至8%，下调至持平至下跌3%，并预测明年再跌5%至10%。原因主要是香港经济增长疲弱、利率上升和供应过剩带来沉重压力，预期2024年楼市将是艰难的一年。
在此基础上，其亦指出了因估算方式不同，政府和开发商对待土地的不同考量：后者在行情好时出价会高于政府底价，但当楼价下跌时则往往比政府估价要更低。“此外，在政府财力难以支撑同时开发两大基建工程的情况下，目前各界对于北部发展区的未来前景较为看好，而认为与交椅洲填海工程相关的东涌发展则可能会较慢，其实也是对于政策的投票。”
展望未来局势走向，目前市场普遍关心的核心问题主要有二：其一，接连流标后，房屋局未来将于东涌附近区域推出的私人兴建资助出售房屋先导计划（乐建居）用地招标计划会否出现调整；其二，财政司长陈茂波在制订2024年《财政预算案》之时，会否进一步“撤辣”。
香港特区每个财年的卖地计划，均是伴随年初的财政预算案一起向外公布。而卖地及房地产活动的相关税收，则是特区政府的重大收入来源。单计地价收入及印花税收入，就已经占特区政府每年总收入的三分之一以上，而这当中还未涵盖房地产活动相关的企业所得税、薪俸税及一般差饷等收入。
按照相关测算：今年已有6幅地皮流标，估计政府、港铁及市建局共少收入约为195亿至331亿元。相关的统计也显示：今年来土地收入连同补地价总收入，仍仅为财年目标850亿元的20%左右。
10月25日，李家超发布其任内的第二份《施政报告》，部分调整了执行超过十年的楼市管控措施，亦宣布外来人才买房的高额印花税可以“先免后补”。而在该报告咨询期间，开发商就已要求政府全面“撤辣”。最终该报告没有提及会否进一步“撤辣”，只表示“政府会密切监察楼巿，确保其稳健发展”。
按照一般分析，这主要源于担心政策突然放开后的炒作加剧，也考虑到了如何解决土地房屋这一深层次矛盾。因楼价贵、年轻人置业难、租金高等因素，多年来一直影响着香港的经济竞争力。本届特区政府也被认为是在一定程度上吸取了以往经验，在执行调控政策时体现出了一定的定力及稳定性。
例如，在新增土地供应方面，香港特区政府发展局长宁汉豪近日就强调：政府造地决心不能动摇，会考虑市况决定何时推出个别土地，但不能因短期未知数而放慢造地步伐。
在10月底时，陈茂波亦曾公开分析称：2021年9月至今，当地楼价下跌约17%，目前楼价仍然贵，大部分人难以负担。而楼价有秩序从高位调整，令年轻人结婚置业，或有子女后换较大住所，都相对容易实现。
他在分析市场波动情况时也指出，“楼价上落受很多因素影响，只要不造成金融安全隐患，例如银行体系危险、信心危机，楼价由市场调节，比较合适。”
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