请容许我作一个最悲观的经济预测

日本今年的经济数据很亮眼，今年前三季度有1.7%的GDP增长，要知道，长期的负增长是日本的常态，而很多人开始解读日本的增长背后的原因，其中有一种很值得玩味，这种说法说因为日本高位买房的所有房奴今年都开始全部偿还完房贷了。这确实是一种有趣的说法，其中有一部分原因是国民对自己高位套牢的调侃，而一部分也也有一定的道理。

我查了下日本的房贷年限，一般是25年或35年，而按下图所示，日本最高位的房价刚好在1990年到1995年之间，而这波人还完房贷的时间主要就集中在2020-2025年之间。按这个时间线，这种说法是有一定道理的。

 

 

 

我们再看一下日本的出生率、房价和GDP之间的一些关联度：

1、经济泡沫之后，出生率高的年份，房价才有所回升，出生率和房价是强关联属性；

2、从出生率暴跌开始，经济增长就再也没有恢复到高增长轨道；

3、人口开始暴跌之后，房价就无法回归到之前的最高位，经济增长率也是。

 

 

中国的情况跟日本有非常多相似之处，一是同为靠人力和制造创造收入的经济体，二是同为人口密集的国家，三是传统思想高度相似。这种情况下，两个国家可以做一些类比。

1、中国的人口出身率大约是在2000年开始低于1.5%，也就是低于日本86年左右的水平，而中国的房价却没有跌，有几个原因，一是中国的城市化起步慢，人口基数大，城市化进程的推进带来城市房价的上涨，一定程度抵消了人口增速慢带来的问题；二是政府层面的政策导向。

2、人口增长率的变化给房价带来的影响虽然没有跟日本同步，但是GDP和人口出生率的关联性有一定的趋同趋势。

3、中国的房价在过去的三十年从未有过拐点，而这是违反经济规律的。

 

 

 

 

 

而我们有理由相信，本次的拐点，将是类似日本91年的楼市拐点，其表现有几点：

1、下跌幅度将比较大。我们有很多方式限制下跌速度，但是我们没有办法改变下跌的趋势；

2、经济趋势，也将迎来拐点。14亿人口，将迎来出生人口长期低于1000万的时期，也就是出生率低于1%的常态阶段，想象一个场景，大量的千人规模的小区，里面只有十来个小孩的状态；

3、真正的反弹时间，我们可以参考日本。最高位入手的购房者还完房贷的时间，确实是一个比较好的类比时间，还有另外一个指标，就是人口出生率回归正常水平的时间。

当然，我们要有信心，我们的经济体可能是个例外，毕竟房价我们前三十年就是个例外，但是，我们真的能一直是那个例外吗？天知道。