陆家嘴集团的百亿“绝命毒司”

陆家嘴（600663）是AB股上市公司，11月4日突然发布公告，其2016年购置的位苏州的17块土地中有14块存在污染，于是将土地出让方以及当时出具环境报告的相关部门都告上法庭，索赔额度高达100亿。

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原告是开发商上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，背后撑腰的大佬是上海浦东国资控股。

被告就多了，分别是：

1.江苏苏钢集团

2.苏州市环境科学研究所

3.苏州市苏城环境科技委员会

4.苏州国家高新区技术产业开发区管理委员会

5.苏州市自然资源和规划局

其中，2、3、4、5不是政府单位就是事业单位，主要涉及到土地污染检测失实的问题，而排名第一的江苏苏钢集团则是本次土地出让方，来头也很大，不仅是国有企业，而且江苏苏钢集团的控股股东为方正商业地产有限责任公司，持股92.46%。而通过股权穿透发现，其方正商业地产背后的最终实际控制方，则是中国平安。

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仅仅只是看这些名字就知道，这把是高端局，完全是神仙打架。

再看诉讼标的额100亿，粗略算算诉讼费就超过5000万了，100亿啊，啥概念？几个零？这可是建国以来诉讼金额最高的案件了！

景辰带大家一起梳理下这宗百亿“绝命毒司”：

一、事件背景

苏州市历来就有“先有浒墅关，后有苏州城”的说法，浒墅关是全国七大钞关之一，有2500多年历史，近年以来，浒墅关经济开发区更是成为不少房地产企业眼中的优质资源，有大量商业项目进驻。

苏钢集团恰好就处于这块宝地之中。

苏钢集团始建于1957年，到2014年8月老厂区停止全部生产。已有50多年的生产经营历史。

按原生产区域，苏钢集团老厂区地块分为焦化区及非焦化区，焦化区主要包括焦炉区、老煤化工区、污水处理区等，非焦化区主要为炼铁、炼钢、轧钢、烧结、矿石及钢渣堆场篷。

由于种种原因，苏钢集团决定出让这部分地块，这部分地块归属于苏钢集团旗下苏州绿岸房地产开发有限公司，因为这些地块本为工业用地，存在土地污染的风险，为了打消购置方的顾虑，2014年1月，苏钢集团委托第三方机构编制了关于此地块非焦化区和焦化区土壤和地下水的《初步调查》《详细调查》和《风险评估报告》，三个文件均通过了专家评审，并提交至苏州市生态环境局备案。

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这里得为苏钢集团说一句，很多媒体在报道的时候并未提及，我翻阅了当年的挂牌文件，苏钢集团是披露了土地的污染情况的，只是没有把话说全。

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披露的污染地块是集中在4号地块焦化区域的局部区域，而且明确写了非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染，可再开发利用。股权交易后，苏州绿岸就苏钢集团所披露的污染范围进行了治理修复。

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根据苏钢集团2016年8月挂牌时披露的信息，绿岸公司名下地块中，非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染，可再开发利用；焦化区域的污染主要集中在4号地块局部区域，根据修复目标值，最终确定0-18米深度内，污染范围为17542平方米，污染土方量为39604立方米。

问题不是未披露，而是未完全披露，这是后话，后面还会提到。

二、拍卖过程

由于此地块优越的地理位置，此次苏钢集团关于苏州绿岸股权的拍卖共吸引了19家有头有脸的房地产企业踊跃参加，比如苏州苏高新集团，这可是苏州高新区国有独资企业，当然也吸引了陆家嘴集团，而且当时正处于疯狂扩张期的陆家嘴集团志在必得。

2016年110月17日，最终陆家嘴集团经过222轮激烈的竞价角逐，付出溢价2倍的代价，以85亿元竞得苏州绿岸95%的股权，虽然是股权拍卖，但是实际上是出售名下的土地资产，陆家嘴集团最终获得了苏州绿岸持有位于苏州市高新区浒墅关镇苏通路北、苏钢路东17块国有土地使用权。

项目地块红线内使用权面积约 65.95万平方米，土地性质为住宅、商办、工业（研发）、宿舍、幼儿园、加油站等，项目地块规划总建筑面积约为108.41万平方米，其中住宅用地规划总建筑面积约66.4万平方米。项目地块的土地出让金已支付完毕，并已取得全部的《国有土地使用证》。

三、交易争议

在拍卖完之后的第二天，2016年10月18日，上海联合产权交易所连续收到了苏州高新区管委会两份《关于商请中止项目交易的函》。

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在2016年8月29日，上海联合产权交易所发布了苏钢集团委托北大医疗产业园科技有限公司向上海联合产权交易所提交转让苏钢集团全资子公司苏州绿岸房地产开发有限公司95%股权转让的公告。

当时最先发现这事的是苏州高新区管委会，发现后立即约谈苏钢集团及北大方正集团有限公司相关负责人，要求其停止有关股权的挂牌，2016年10月17日已被摘牌，因此发函要求中止有关交易的后续签约、交割工作。

原来啊，为推进苏钢集团整体转型升级以及苏钢老区改造，在苏州市政府和苏州高新区管委会的支持下，苏钢集团引入北大方正集团，共同打造“北大方正·苏州现代服务业集聚区”。绿岸公司是苏钢集团整体转型升级项目中的一个项目公司，该公司及其名下地块，不能脱离该项目独立存在。

2012年12月14日，苏州高新区管委会与北大方正集团有限公司，也就是苏钢集团的控制股东签订了《关于北大方正苏州现代服务业集聚区项目的合作协议》。协议约定:“北大方正集团将投资100亿元建设北大方正苏州现代服务业集聚区。”

协议同时围绕苏钢集团发展相关问题，就土地变性质、规划调整等事项进行了约定。

2013年苏州市政府批复后，同年11月18日，江苏苏钢集团与苏州高新区管委会签订了《苏钢集团转型升级及苏钢老区改造项目框架协议书》。加快打造规划内设计土地面积985.2亩、建筑面积108.4万平方米，含教育、科研、商业、金融、 办公、住宅，北大青年城项目。

2014年，989.27亩国有土地使用权，相应转移至绿岸公司。

苏州高新区管委会认为，苏钢集团及其股东北大方正集团将绿岸公司作为单纯的房地产开发企业，单独对外转让其95%的股权，严重违反苏州市政府对苏钢集团转型升级支持的初衷和要求，违背了其与苏州高新区管委会签订的一系列协议及文件规定。单独转让绿岸公司上述标的地块，作为单纯房地产项目开发，将会带来一系列问题。

苏州高新区管委会同时提到，在本次交易挂牌中，转让方苏钢集团及其代理人隐瞒了有关项目背景和绿岸公司应当承担的义务和责任，违反了相关规定。且隐瞒了相关重要协议和文件，未尽信息披露义务，转让方涉嫌以牟利为目的非法转让土地。

虽然苏州高新区管委会发函希望中止该交易，但在该函件发出后不到1个月的时间，苏州高新区管委会与上海陆家嘴公司签订了苏州绿岸地块开发项目的备忘录。

该《备忘录》中表示，苏州高新区管委会与北大方正集团、苏钢集团就苏州绿岸股权事宜达成谅解，支持上海陆家嘴公司成为新股东，并开发项目地块。高新区管委会将继续兑现此前承诺，同时妥善处理相关土地问题，并协助其尽快依法完善开发建设相关手续。欢迎上海陆家嘴公司成为苏州绿岸的主要股东主导项目地块的开发建设；高新区管委会也将与国土、规划、建设等有关部门协调，协助苏州绿岸尽快依法完善开发建设相关手续。

四、开发规划

争议解决之后，根据规划，上海陆家嘴公司将在该地块开发建设苏州绿岸项目，项目总占地面积约66万平方米，开发总体量约157万平方米，是苏州高新区首个百万方城市区域综合体项目。

项目于2017年5月正式启动开发建设，整体开发周期计划为8年，预计于2025年左右基本开发成熟，除住宅外，项目中的商业地块还将成为浒墅关的重要核心商业项目。

为了更好的提升该区域的产业价值，房地产企业的传统做法就是引入国际学校，当年碧桂园就是靠这招起家的，而上海陆家嘴作为最具国际范的国企，当然要当仁不让，在原有规划上引进了由苏州伦华教育集团与英国雷丁学校共同打造的，九年一贯制学校国际化学校苏州雷丁学校，选址为苏州绿岸项目的2号地块。

该学校从立项、开工建设、封顶、招生都备受关注，该校也成为国内首所雷丁学校，秉承精英制办学理念，设计招录学生200多名。

五、关于雷丁学校

英国雷丁学校是英国最古老的10所学校之一，拥有900多年历史，被英国女王伊丽莎白一世授予皇家特许学校，旨在创设一个“世界级的学校”。

英国雷丁学校是英国最优秀的政府学校之一（一直名列全国前十），其毕业生均进入英国顶尖大学学习，2020年有33名学生在牛津大学和剑桥大学获得学位！

2018年5月，英国雷丁学校与伦华教育正式“牵手”，建立友好合作关系。

英国时间2018年6月26日上午11点，伦华教育与英国雷丁学校正式签署独家深度战略合作协议，开启海外合作办学的新篇章。

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2018年11月2日上午10点，苏州伦华教育与上海陆家嘴集团合作签约仪式暨苏州雷丁学校奠基仪式盛大开幕，千年名校英国雷丁学校在中国的首次亮相。

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2020年9月29日，苏州雷丁学校正式完成主体结构封顶工作，一所现代化校园建筑的雏形已基本呈现。眼看着2021年9月秋季招生生员就可以准备入学了，问题出现了。

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苏州雷丁学校原本定于2021年9月开学，但因手续不全要延期开学，所谓的手续就包括补做土壤污染调查。

雷丁学校办事也是轴，不懂变通，让做土壤污染调查就自己搞，也没和当地政府、开发商通气，就自己做了，谁知一调查还真有污染。

那咋办？那赶紧做治理呗，争取早日开学。

但问题就来了，2016年前苏钢集团对这个地块是做过调查的，说是仅有一块区域有污染，没在雷丁学校范围内，其他区域都没污染，而陆家嘴拿地后，2020年就把那块有污染的区域治理达标了。

结果现在又调查出其他多个区域有污染，陆家嘴的心态可能崩了，发布公告说要深入调查，怀疑苏钢在卖地前联合调查公司出具虚假报告，那陆家嘴肯定不敢，雷丁学校必然找陆家嘴撕扯，而陆家嘴必然是要和苏钢撕扯的，因此雷丁学校开学遥遥无期。

按道理说，这事也有瑕疵，就是卖地的时候雷丁学校这块地的规划是生产研发用地，也就是工业用地，2018年10月的时候陆家嘴申请改为了小学用地，工业用地转变为学校用地是要做调查的，之前是以工业用地的标准来评价，现在再以学校用地的标准评价。

工业用地的标准肯定比学校用地的宽松，而且2015年做调查时用的是老标准，更加宽松，可能当时是达标的，但现在用更严格的标准一检测就超标了，比如爆出超标的萘，2015年时的评价标准是530mg/kg，现在的标准是25mg/kg，严格了20多倍！

根据规定，工业用地变更为住宅用地，应当按照国家相关规定进行土壤污染状况调查。但现有证据表明，有地块在挂牌出售前的土地性质变更中疑似存在先更改性质，后对小范围土地补充调查的情况。

问题就是出在土地变性质是先改性质，然后才补调查。

退一步讲，还好现在法律完善标准严格了，要不，还是按老标准，孩子们还就真得得在这不合格的土地上读书了，结果地下有超标严重的污染物，小孩子本身对污染就更敏感，真受到了伤害怎么办，所以，当初报了名的家长们也可以看开点。

六、后续调查

土地污染这是大事，陆家嘴就向当地政府部门进行了报告，并暂停相关开发建设工作，政府也派出第三方检测机构调查，同样显示严重污染。

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目前项目处于停滞状态，已建成的商业区、住宅区、学校、幼儿园均已拉起了围挡并禁止人员入内。在未开发地块则悬挂着“本地块存在污染风险，未经许可严禁入内”的红色警示牌。

事情转机发生在2022年3月，当时中央环保督察组就进驻江苏，所以，苏州绿岸项目土壤污染问题也就被人给举报了上去，根据举报称，该项目17宗地块中有4宗地块土壤污染严重。

紧接着，苏州绿岸就被中央第二生态环境保护督察组点名。

据2022年4月10日，江苏省政府官网公开《中央第二生态环境保护督察组向我省移交的第六批信访事项办理情况》披露，苏州市高新区浒墅关苏州绿岸项目17幅土地，用地面积约66万平方米，第三方检测机构检测结果显示多处地块土壤中苯并芘、萘严重超标，不符合用地标准。

据陆家嘴披露，当时发现，已建设教育设施的2号（雷丁学校）、13 号地块（学校）及尚未开发的3号（公寓）、4号地块（商业 、商务）均存在严重污染风险，土壤或地下水中诸多元素大幅超标，不符合地块原对应的规划用地标准。

随着之后更详细的调查展开后，陆家嘴发现，苏州绿岸的土壤污染问题比想象中更加严重。

今年3月，苏州绿岸公司收到其委托中国环境科学研究院调查后出具的7幅污染地块的土壤污染状况详细调查报告。结果显示，7幅土地（1号、2号、3号、4号、5号、6号及10号）存在污染，局部区域污染严重。

排除此前已经被发现存在污染的几块地，“毒地”从4宗上升到了8宗。

2022年6月17日，苏州绿岸又收到中国环境科学研究院出具的对7号、8号、9号、11号、12号、13号、17号地块的土壤污染状况调查报告，显示该等地块存在局部土壤或地下水污染因子超标。

“毒地”数量从8宗再次上升到了14宗。

也就是说，截至目前，陆家嘴购入的17宗地块里，仅有3宗地块没有污染。

从这个角度来看，陆家嘴是被结结实实地坑惨了。

要知道，当初苏州绿岸被中央第二生态环境保护督察组点名时，已经开发了8宗地块了，部分项目都已经修好了，没修好的部分住宅项目也早已卖出去了。

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14宗“毒地”中，2号、8号、9号、13号地块已竣工，累计工程投入金额为21.9亿元。

目前来看，无论从成本还是修复方式上来说，都很困难，如果彻底修复损失不可估量，消耗时间很长。目前环保督察组反馈的问题主要存在土地此前调规变性、教育用地调规变性、2016年土地挂牌出让过程等方面存在问题，双方此前未达成解决方案。

陆家嘴表示，土地污染问题可能导致苏州绿岸项目的部分存货可变现净值低于其成本，或面临经济损失，进而对公司利润产生不利影响。但直至今年中期业绩，该公司都未对该项目计提存货跌价准备。

综合考量之下，企业最终向江苏高院提起诉讼，请求判令苏钢集团向其承担赔偿约100.44亿元的侵权责任，其余4位被告承担连带责任。

七、不是个案

这事也不算是个案了，广州和江苏也都曾发生类似事件，2015年江苏常州外国语学校学生普遍出现身体异常，轻则“咳嗽、高烧、嗜睡”，重则“流鼻血、皮疹”，恐慌如同旋风裹挟着所有敏感的“独苗”家庭，他们开始带着孩子去体检，并发现共性有“淋巴结节、甲状腺肿大”等。

常州外国语学校北门对面就是26公顷的常隆地块，3米高的围墙东西延伸，一望无尽，是农药厂搬迁后的劣等地块，三家化工企业长期从事农药原药及制剂、农药中间体、染料及染料中间体等产品的生产，使用大量有毒有害化工原料，部分化工原料及其中间产品具有高毒或致癌性，该地块原有遗留的工业固废约3475吨。

八、后续及一点猜想

苏州“毒地”的事，其实去年曝光以来，陆家嘴多次表示，公司专项工作小组正全力以赴开展处置、维权工作，推进污染地块详细调查确认污染范围及程度及风险评估，与苏州当地政府及苏钢集团交涉，推动相关责任方承担后续处置责任。

如今，陆家嘴及其子公司将苏钢集团以及苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局等涉事方通通告上法庭，或许意味着，双方这一年多的交涉并未达成意见统一，最终只能诉诸法庭。

陆家嘴是上海浦东国资委控股的上市公司。陆家嘴的主业板块包括商业地产、商业运营、金融服务三类。商业地产为其核心业务，物业租金收入贡献着超过一半的收入。其资产主要在上海浦东陆家嘴，以办公物业为例，该公司在陆家嘴拥有接近191万平方米的物业。可以说，陆家嘴就是“上海浦东大业主”。

但从2022年以来，陆家嘴就频频出现意外。核心的商业地产业务，被曝出的苏州绿岸“毒地”项目，金融信托业务，又踩雷世茂。因世茂地产暴雷，无法兑付陆家嘴旗下控股子公司陆家嘴国际信托有限公司债券金额超过18亿元。目前，陆家嘴信托与世茂、融创等地产公司发生7起诉讼，涉案金额超37亿，案由涵盖金融借款合同纠纷、抵押合同违约纠纷等。

业绩方面，一直保持净利润增长的陆家嘴也首次出现大幅下滑。2022年，陆家嘴实现营收117.6亿元，同比下滑15.21%；净利润却只有10.85亿，同比下滑74.84%。

今年以来，陆家嘴净利润下滑的趋势还在持续。今年前三季度，陆家嘴实现营业收入57.75亿元，同比下降14.47%，净利润8.37亿元，同比下降27.75%。

最后谈一点感想，如果不是英国雷丁学校的检测，不知道将会有多少业主已经入驻了这块“毒地”，并长久地深受其害。而从2016年以来，在这块“毒地”上施工的建筑施工人员，已经被超标的毒物危害了多年，不知道是否已经诱发癌症，不知道他们能否得到维权。

神仙打架，受伤的，永远都是普通人。