关关难过关关过,万科的难点在哪里?
作者 | 蒲肃
来源 | 债市观察
由于之前的债券剧烈波动,万科11月6日与金融机构的三季度业绩说明会受到广泛关注,会上深圳市国资委、大股东深圳地铁集团“力挺”万科的态度,在很大程度上化解了之前市场投资者对万科的担心。
深圳市国资委主任王勇健,党委委员、二级巡视员叶新明,深圳地铁董事长辛杰均出席了这次会议。
会议现场,深圳市国资委表示,万科具备足够的安全性,没有财务风险、管理风险,是深圳国资体系重要成员。如有需要或遭遇极端情况,我们有充分信心、足够的资金资源和工具,通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。
万科这一轮的债券“风波”从今年8月份显露端倪,到10月底、11月初呈现持续扩大态势。
万科先是在互动易平台回应投资者疑问,但并未成功阻止债券价格下滑。直至11月6日,万科与境内外多家金融机构举行三季度业绩说明会,并获得深圳市国资委站台,万科才开始“股债双升”。
企业预警通数据显示,11月6日,万科企业股份有限公司存续的5只美元债全部上涨,其中万科2029年到期的3.5%美元债涨幅最大,达到12.96%,价格约47.58美元。万科其他多只美元债券涨幅在7%~10%之间。
万科 3.5 2029-11-12(XS2078642183)美元债走势 来源:企业预警通
同日,万科A(000002.SZ)收盘报价11.97元,涨幅6.21%;万科企业(2202.HK)收盘价8.14港元,涨幅7.25%。
镜鉴咨询创始人张宏伟分析称,“下午的会议还没有召开,上午万科A股和港股的股价就是飙升!上涨幅度明显超过其他龙头房企。很明显,今天万科在资本市场上的表现是对‘唱空’万科的有利回复。”
01
深铁力挺万科,已准备超百亿资金
深圳市国资委在会上提出了支持万科的具体措施,包括但不限于:通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设;通过协同、合作等方式,提高万科持有的各类投资性房地产的流动性;配合万科优化长期股权投资结构;积极组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作;积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。
作为国资大股东的代表,深圳地铁董事长辛杰表示,深铁已经准备了丰富的“工具箱”,将根据市场情况进行有序释放以支持万科,包括以市场化、法治化方式,承接万科在深圳的部分城市更新项目,帮助万科盘活大宗资产,为万科注入新的流动性,交易金额预计超过100亿元。
来源:企业官网
辛杰还表示,会择机购买万科在公开市场发行的债券,提振市场信心。
债市观察发现,此前有市场投资者指出,如果万科想提振投资者对万科的信心,最好的办法就是回购债券,而上述相关方关于组织或参与购买万科债券的表态,已经是对上述投资者的明确回应。
02
万科披露财务现状,
明确2024年美债兑付安排
在深圳国资委和大股东深铁的“力挺”面前,万科也必须用坦诚的态度来回应,在业绩会上亮出公司财务现状。
现金流层面,截至三季度末,万科持有货币资金约1036.8亿元,对短期债务覆盖倍数为2.2倍。剔除预收监管资金后600亿元。万科表示,公司对于境内外债务一定会保障如期兑付,市场完全不需要为此担心。
来源:企业财报
债市观察梳理,截至三季度末,万科短期借款约36.45亿元、一年内到期非流动负债约474.91亿元,合计约511.36亿元。
对于2024年到期的折合人民币104亿元的美元债,万科表态已经有所安排,包括:
1)境外自有资金10亿美元上下;
2)境外平台有大量境内外项目,分红、股权退出获得资金;
3)银行端市场再融资。
万科还在会上坦言,公司三季度获取21个优质项目,对自由资金有一定消耗,同时考虑分红,当季现金有一定影响。
融资层面,万科与主要金融机构保持了长期战略伙伴关系,融资渠道仍然畅通。
今年1-10月,万科新增融资金额超过850亿,其中境内新增融资平均利率仅3.64%。
万科表示,3季度公司有息负债3230亿,银行占比61.4%。境外受到美元加息影响,新增融资成本略有上升。
万科管理层强调,万科一直保持常态化的日、周、月、季滚动现金流管理和压力测试,对资金情况实时可知可视可控,通过前置预案,确保公司安全。
更重要的是, 万科追求的“安全”,不仅是流动性的底线安全,而是兼顾发展的安全。过去14年,万科经营性现金流始终保持为正,今年在一、二线城市新补充39个优质项目的情况下,万科依然实现了正向经营性现金流。
也有业内人士分析认为,万科美元债大幅下跌的大部分是远期到期的债券,说明部分投资者对万科长远发展不看好。
而对于长期发展,万科董事长郁亮坦言,黎明前总是最冷的时候,但还是要对将来有信心。
他表示,万科对市场一直有信心,但冰冻三尺非一日之寒,不能指望政策一招解决所有问题。市场的恢复需要三组力量的合力:能买、想买、需要买。
“需要买”方面,住房需求依然庞大,当前市场建设水平显然超跌了,正在蓄积自发修复的势能。
“能买”方面,8月以来各地出台了许多支持合理住房需求的政策,给需求释放创造了条件。
目前还存在的难点是“想买”的问题,就是恢复消费者的信心。
要做到这一点,首先需要行业保持稳定,(这)需要市场各方共同努力;其次,恢复信心需要时间……近两年压力大的原因,在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起,但从行业施工情况看,到明年下半年这一叠加过程就能基本结束。
03
万科“债券风波”始末
回顾万科这一轮的债券“风波”,应该从今年8月份就显露端倪,到10月底呈现持续扩大态势,10月31日前后波动最大,且在11月初仍未有明显改善。
企业预警通数据显示,万科企业股份有限公司美元债存续余额29.53亿美元,到期日从2024年到2029年不等,其中1年内到期的美元债有2只,合计本金约12.3亿美元。
来源:企业预警通
上述债券中,价格下跌最厉害的当属万科2029年到期的3.5%美元债,发行规模3亿美元,该债券价格在8月份之前一直在80美元上下震荡,进入8月后一头扎入60美元区间,10月更是从60美元一路下降,最低价格是10月31日的36.47美元。也就是说,万科这只债券的价格在3个月内的跌幅超过54%,直接腰斩。
此外,万科2025年到期的3.15%美元债则在11月1日出现最低净价,只有55.77美元,10月中旬之前,这只债券的价格还在80~90美元之间。同样在11月1日,万科2027年到期的3.975%美元债迎来最低净价45.61美元,8月份之前,该债券价格同样在80美元以上。
而本轮波动中,万科2024年到期的两只美元债是最抗跌的债券,其中2024年3月到期的5.35%美元债最低净价约为85.46美元,6月到期的4.2%美元债最低净价约为75.32美元。
据DM查债通数据,10月下旬以来,万科美元债券收益率大幅度上升,最高接近60%。
在美元债的波动下,万科境内债也出现波动,其中10月31日,“21万科02”和“20万科08”跌超17%。
与美元债在11月6日的大幅反弹相比,上述两只境内债却没有明显变化,相比前一交易日,“21万科02”微涨了约1.5元,“20万科08”则继续下降至约74.16元(均为收盘净价)。
镜鉴咨询创始人张宏伟认为,万科此前美元债突然大跌,和其他已经“出险”的民营房企的股债双杀还不太一样。“万科的基本面没有什么问题,万科近期资本市场的表现和大势比较低迷有关,其他的一些房企爆雷明显带动了资本市场情绪,同时,境外资本也利用这个情绪来做空万科。”
万科能提振消费者“想买”的信心吗?欢迎评论区留言讨论。
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