作者丨十一侠
来源丨米宅(ID:MizhaiPlus)
这几天,我们见到的最多的现象,是各种各样的矛盾。不管是国际局势,还是国内经济,无一不是如此。今天,我们只说这几天的最新动向。
1
看空和看多。
这几天,地产四巨头已伤其三,龙湖、金地股债暴跌,远洋实质违约后,万科债券也出现了恐慌性的抛售,逼得万科也要自证无虞,接连搬出国资股东背书、薪酬挂钩股价等多项措施,反击做空。
但是,几乎就在同一时间,地产开发股开始大涨。
11月2日,A股房地产开发板块进一步拉升,中迪投资涨停,信达地产、珠江股份、中洲控股、卧龙地产、云南城投等跟涨。
据说是因为,中国人民银行党委、国家外汇局党组在11月2日召开扩大会议。
在这背后,则是认知的剪刀差越来越大。
第一个新闻,在地产债券抛售的背后,是国外资本对于国内楼市信任危机的持续扩张。
跟直白点说,是国际资本对中国楼市的判断路径已经极度混乱,甚至是已经找不到判断的基础支点。
近两年的楼市危机,以及在危机持续蔓延中的信任缺失,已经从最开始的民企→混合所有制企业→国资→央企,终于到了象征意义更为强烈的万科身上。
资本对国内楼市的紧张链,从最底层的民企,一步步层级逐渐升高,终于达到了塔顶。
第二个新闻,地产开发股集体拉升,背后的实际意义则是中央金融工作会议所影响下的信心拉升。
而11月2号的央行会议,则是对中央金融工作会议所做决定的及时反馈和进一步实施措施。
中央金融工作会议,一般五年一次,所以每一次的重大决策,基本都为此后五年的工作做出了详细的指导和明确的方向。
本次会议的规格,又全部高于过往五次的规格,是几十年来最重要的一次金融会议。
在这次会议上,对地产和国内楼市下一步的发展都做了最明确的表述,结合最近一个月以来的各种政策,一切都很明晰而确定。
很显然,这第一个新闻和第二个新闻之间存在着一种巨大的矛盾。
2
接下来我们说,今年以来的大救市。
我们梳理了一份全年的就是政策汇总,就算不说全年的和各城市具体的政策,我们单列10月份的全国性的救市政策,就有下面这么多。
一共九条,每一个都堪称重大。而今年全年的,截止到10月31日,一共有132项。
你一定也注意到了,今年的各种政策密集而频繁,在这种种的政策出台之中,隐藏着一个统一的底层逻辑,就是打破一切旧规则、旧秩序,重新建立新秩序。
从楼市的保障房为主,商品房回归商品属性;
到金融的明确是国民经济的血脉,并要收归中央统一领导;
再到央行和财政部的具体人事安排,避免政策大家和冲突;
国务院部委的进一步拆分和重组;
…………
可以说,2023对未来十年二十年来说,都是一个非常关键的年份。
在经济下行期,打破了各种利益制约,作出了频繁而重大,很多是决定性的改革。
比如说重新确立房地产的逻辑关系,以及之后的发展方向,这里我们可以展开说一些。
在这次中央金融会议中,第一次出现了一个新说法:三大工程。
何为三大工程?
“平急两用”公共基础设施、
城中村改造、
保障性住房建设。
这三大工程,是在三个月的时间内,通过国常会、中央经济工作会议几次分别提出的。
在中央金融工作会议上做了最终的归纳和总结,这等于说,在之后五年的金融工作中,这三大工程就是关于房地产和城市化最核心的方向。
在之前的稿件中,我们已经详细的阐述过平急两用”公共基础设施和城中村改造,并说到这两项政策和放开人口流动和一起看,是下一步城市化2.0阶段——人口从小城市到大城市流动的核心配套政策。
进一步,还和接下来的经济龙头转型国内大消费直接相关。
今天我们就说一下保障房。
所谓的14号文,明确了两大目标:
第一是加大保障房力度,这一点并不新鲜,一直是近几年房地产转型的核心方向。有意思的是这个表述“居者有其屋”,这是1959年新加坡大力发展的一项居民住房计划,现在决策层直接照搬到了国内。
所有人的关注方向都集中在了第二点,让商品房回归商品属性,这是对商品房史无前例的定义。
这是房住不炒的定语消失后,对于商品房的最新定语。所谓商品属性,就是回归市场化。
所谓的市场化,就是让市场去决定供需,让供需去决定价格。最理想的状态是,看不见的手逐步退出,让市场去决定一切。
也就是说,商品房彻底放开限价限售限购限贷的四限,涨跌全靠市场反应。
在这两点中,很显然第一点是基础,也就是居住都能有其屋。
只有实现了这一点,基层的住房恐慌和焦虑才能彻底解除。商品房也才能彻底的回归商品属性。不论涨跌,都不会伤筋动骨。
所以对楼市的直接影响也很明晰:
1、这个政策,就是7月份国常会超大特大城市城中村改造的后续政策,两者需要放在一起看。现在可以理解当时说的,市场在资源配置中的决定性作用,因为商品房管制解除了,资本自然愿意进来。
2、楼市的财政逻辑已经变为保障房是民生,商品房是政府利润和收入。
3、刚需房价值将急速萎缩,特别是小户型,小三房以下可能都将会波及,这是不可逆转的趋势。
4、极其有利于一二线核心城市,在城市化后期,板块是极度固定的,富人财富将主力沉淀在优质城市、优质板块的优质不动产。
5、商品房将进入全面高品质时代,有钱人见得多,要求也多、体验也精细,这一切都将倒逼产品改革。优质产品的保值增值将成为定律。
6、财富分化将更加严重,穷人越来越没有财富,也将成为定律。
7、这也许将成为房产税的基础,保障房不收税,商品房按阶梯收税,总价越高税越重。毕竟,反对房产税的根基,已经被消除了。
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