房地产的未来,定了!

Dunn Simpson
2023-11-02

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形势突然出现了新的转向。

一条楼市的重磅新闻,开始刷屏:

8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件已经于9月1日正式印发。文件提出保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则,具体执行办法由各地城市政府制定。

文件中提出了两个“新”:

“用改革创新的办法,在大城市规划建设保障性住房”  “推动建立房地产业转型发展新模式”

保障性住房地位得以空前提升。

这是继7月份重要会议提出“房地产供求关系出现重大变化”之后,又一个关于房地产的重要信号。

经济观察网的独家报道甚至给出了这样的标题:

显然,这是一个重大表述,中国的房地产模式将迎来转变。

一个新的时代正在到来。

新中国建立之后,全国实行的大都是住房分配制度,能分到房也一度成为身份和地位的象征。

改革开放之后,市场化因素也逐渐蔓延到房地产市场。

但直到1998年,中国的住房分配开始货币化,也就是所谓的住房商品化。

长达40多年的房地产浪潮,就此拉开序幕。

商品房改革,一定程度上解决了分配不公、土地使用一系列难题。

但也带来了一定的问题,商品房过度市场化、居民购房负担越来越重。尤其是“高周转”模式下,房企的肆意进击,带来了巨大的债务风险。

供求关系已然发生变化,如今要对房地产做的,不再是局部调整,而是大方向上的改变,寻求一种更长期的、可持续的、健康的发展模式。

这才有了新一轮“房改”的呼声。

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由于这份事关全局的“14号文”并没有公布,但从那篇独家报道中,还是能得出几个关键点。

显然,新一轮房改的核心将是保障房。

这与文件提出的两大目标息息相关:

一是加大保障性住房建设和供给,“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”;

二是推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。

对大多数的刚需来讲,并不在意房地产供应是多是少,他们只在乎能不能买得起。

因此,把购房门槛降低,消除买不起房的焦虑,才是第一步。

起码能把大家的信心恢复一些吧。

而第二个目标,更是直接点名了未来中国房地产市场的模式:

商品房回归商品属性,保障房稳住工薪收入群体。

言外之意,谁能买得起商品房谁去买,买不起的可以考虑保障房。

如此一来,才能“居者有其屋”。

未来的房地产市场,将形成商品房+保障房各自独立的两个市场,互不干扰,又互为补充。

文件也给出了一部分具体的操作:

保障房的价格,采取市场化方式运作,按照保本微利原则,公平公正配售。“配售价格按基本覆盖划拨士地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。

保障房嘛,图的不是赚钱,但也不能让买房人通过购买保障房获利。

所以,又加上了这一条:

保障房必须实施严格的封闭管理,禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。  工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的,由各地政府按规定予以回购。

买过保障房就老老实实住,闲置或者不住了,就回到政府手里,再重新分配,防止资源的浪费。

另外,实施“房改”的范围也有限定——“300万以上城区人口城市率先探索”。

按照七普数据,全国城区人口超过300万的城市共有35个。

但如今这份名单又有了新变化。

8个超大城市:上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉

15个特大城市:东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州、石家庄

12个Ⅰ型大城市:南宁、厦门、太原、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州

35个城市基本包括了中国的核心城市。

这些城市,是人口最多的地方,也是购房压力最大的地方,商品房占主导的格局,更急需改变。

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其实,2018年深圳就已经动手了。

深圳将住房市场分为商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房,未来的占比分别是40%、20%、20%、20%。

也就是说,未来的深圳市场,商品房只占40%,60%都是保障性住房。

这很难不让人想到新加坡模式。

1960年,新加坡开始主导建祖屋,与商品房形成双轨制。如今的新加坡,80%的人住在祖屋,20%的人购买私宅。

1998年房改之后,中国的房地产市场从土拍到预售制,走的是香港模式。

新一轮“房改”,大概率是要转向新加坡模式了。

保障性住房成为基本盘,占到60%的份额。

商品房成为市场的自由选择,占到40%的份额。

但改革从来都是最难的事情。

触动利益比触动灵魂还要艰难。

新加坡的人口只有592万人,小面积+小人口国家,天然的更适合这种模式。

但中国不同,14亿人分布在960万平方公里的土地上,人口流动远比新加坡高出百千倍,住房市场很难做到完全统一。

另外,要想做到保障房占据主要市场,需要政府花大力气、花费大量资金,在如今财政紧平衡、债务堆积的状况下,能否完全做到还有待商榷。

改革之路,道阻且长。

但这条路,必须走下去。

除了新一轮“房改”,最近还有一项重要变革开始落地了,对未来的房企、房地产市场都会产生深远影响。

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