照例写在前面：这个系列是我自己阅读公司然后顺便记录用的。“浅读”就是字面意思，基本上都是公开信息，没什么深度分析或深刻见解，不作为对任何人的投资建议。我浅读的主要是上市公司的定期报告，甚至就是业绩发布会的PPT，所以可想而知信息是偏正面的，或者说过度美化的。实际情况多半还得打折，打几折得看公司品行了。
本人持有一些雅生活，而且仓位并不算少。
1、业务板块收入及利润
上半年收入同比+1.0%，增加了0.79亿。但主要是外延增值的拖累，但这部分就减少了4个亿，同比下滑40.4%。而非周期业务板块收入整体增长+7.2%，包括物业服务、业主增值、城市服务都稳健增长。
净利润方面，同比下滑了17.2%，减少1.97亿。这里的锅就不单单是周期业务了。外延增值虽然同比下滑42.5%之多，但影响也就0.83亿。其他少掉的1.14亿净利润，都来自于非周期业务板块净利率的下降，低了2.6pp。
看了下，其中影响最大的是业主增值，净利润少掉了0.98亿，降幅30.9%，净利率从29.3%直接降到18.8%。不由得令人怀疑其中是不是有什么猫腻，毕竟这部分你收入涨了+7.7%啊。值得后面再细看下。
不管怎么说，雅生活的非周期业务收入占比从87%提升到了92%，净利润占比也从83%提升到88%。总体上，未来受房地产周期的影响负面幅度会变小一点吧。假如有正面影响，那当然还是会受益。
2、资产负债表摘要
我们简单算一下资产负债率——
去年底：8577÷22702=37.8%
今年中：8818÷23670=37.3%
变化不大，但是至少没恶化吧。而且这个负债率也不高。
“现金及现金等价物”虽然没多，但“流动资产”还行。
“贸易及其他应收款以及预付款”微涨了一点点，并没有明显异常。我去翻一下财报，贸易应收款大概是多了6.88亿的样子，但其他应收款少了10.22亿。
3、“非周期业务规模稳健增长”
非周期业务整体收入从66.30亿元，增长到71.08亿元，多收4.78亿元，增幅+7.2%。
大头当然还是物业管理，多收了3.63亿元，增幅+7.4%。
合约面积增幅+4.2%，在管面积增幅+5.4%。
主要并不是住宅，以收入来看，非住宅占到了58.8%，住宅占41.2%。非住宅中主要是公建。还算均衡吧。
74.6%在管面积集中在一、二线城市。
4、“物业管理市场拓展持续领先”
2023年上半年中国物业服务企业第三方市场拓展榜单中，雅生活位列第1名。
新增合约面积超3000万平方米，获取超过260个物管项目，这些项目年化合同金额近8亿元。外拓项目78.1%集中在一二线城市，这个占比有增无减。
这里还有个小数据，平均提价幅度5%，挺不错的。住宅均价1.85元，公建均价2.07元，商办均价8.26元。
主要还是公建，占到67.3%。有什么项目呢？比如广州图书馆、深圳红岗公园、温州理工学院、多条轨道交通。能搞定这些，相信雅生活还是具备一定核心竞争力的。
商办及企业服务虽然占比不高，但中国移动、中国石油、中国铁建这些项目也是无形的背书。
5、“城市服务加快市场布局”
城市服务项目106个，进入城市47个，总体排名全国第9、第10的样子，但是单看2023年上半年拓展是第1名。
继中标龙岗区横岗街道项目后，期内又中标龙岗区园山街道，形成区域服务协同，巩固深圳市场优势。
城市管家的服务内容包括：清扫清运、转运站管理、公厕管理、绿化管养、路灯设施管养等。也都是辛苦活。
凭借公共服务的经验优势，雅生活持续以轻资产模式在广东、山西、河北、内蒙古等地获取多个优质项目，也就是财政支付能力较强的项目。
从服务内容其实就看得出，这行当肯定是有门槛的，不是随便人都干得来的，而资源协同和产业间联动肯定也是有的。
6、“优化结构、资源聚焦，逐渐完善增值服务生态圈”
业主增值服务上半年同比增长+7.7%。主要还是生活及综合迅猛发展，增幅+37.3%，而且这部分也是占大头。相对应的，家装宅配就出现了明显下滑，降幅48.6%，受周期影响吧。
生活服务方面：
- 家政服务平台——51家庭管家上半年收入超7000万元，同比+32%
- 上半年充值额近9000万元，同比增长近+40%，其中包月产品同比+53%
团餐服务方面：
- 成立乐美膳团餐业务平台，上半年新拓项目12个，打造标杆项目广州益云科技园
- 团餐+物业服务联动，未来逐步植入充电桩+能源管理+洗衣业务等，打造后勤一体化
能源管理方面：
-应用物联网及节能技术，有效节省能源、控制成本
- 上半年完成项目改造32个，改造中83个，储备项目超480个
7、“回归品质初心，深化组织融合”
服务的标准化建设和信息化能力，都是这一行提升效率必不可少的。很高兴看到雅生活在正确的方向上持续努力。但是具体做得好不好，可不是材料上就看得出来的，所以不能轻易下结论。
区域融合方面，精简了一些管理架构，弄了些融合机制，也不懂具体是啥。
2023年上半年，成员企业通过投后融合提效，收入及回款同比均取得双位数增长，市场拓展增量增长超50%。
这里给了个案例，期内增持锐翔上房物业33%股份，加强华东区域协同。但除了股权合作，也没给出更具体的怎么融合。
不过，以物业管理这个行业集中度之低，想必是确有一些整合、协同、提效的空间的。
8、未来展望
坚持市场化发展方针，推动规模可持续发展。
在城市服务方面，会关注回款表现，把资源集中到有效益的项目，同时要争取形成规模经济效应。
构建“平台+生态”模式，专业化发展，分政企客户和社区客户打造服务体系。
由“大而全”转向“专而精”，聚焦现金流好的业务，提升重点业务市场渗透率，优化供应链体系。
比如家政的包月类产品就是个很好的方向，现金流嘛。
团餐也是后勤一体化方面很好的布局。
产业链优化方面，主要是以合资合作锁定核心业务优质供应商，降低产品及服务采购成本，重点延伸零售、团餐、维修上游供应链，以及物业节能改造。
最后，服务标准能力、智慧运营能力、组织融合能力，确实是提升这个行业效率的三大核心能力。方向正确无疑。具体成效，不能看材料，得找其他机会看能不能深入了解得到。
浅读小结
首先，雅生活是一家优质的物业服务企业，经营效率可以，并且越来越关注现金流。
其次，从安全性上看，应收账款没有大的问题，负债率没有大的问题，周期业务的占比也在显著降低，未来就算没有惊喜，也不会有什么大的负担。
第三，雅生活未来的成长空间，主要来自外延拓展，然后整合提效，这一行业的低集中度，注定了有较大的效率改善空间。
不过从表面上，我们不太看得出它究竟是越来越强，还是纯粹越来越大而已。但直感上雅生活品质是可以的，管理应该也不至太差。但这需要更多信息才能深入认识。
上面是对基本面的一些结论。结合上股价信息就觉得很夸张了。
雅生活服务当前市净率0.52倍，动态市盈率4.1倍。估值低得令人发指。
隐忧是分红不行。分红不行的背景是现金流不行。
2023年中期甚至不披露现金流。可见确实会有点困难。
但中长期来讲，物业的现金流我认为不值得太担心。所以我们且再看看吧。
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