居住行业供给侧改革，新的机会在哪里？

贝壳日前公布了财报，说几个值得关注的点：

Q2净收入195亿元，同比增长41.4%，相比Q1 62%的同比增速，有所减弱是因为年初疫情管控刚结束，需求集中释放，房地产经历了“小阳春”。

Q2，贝壳总交易额（GTV）同比增长22.1%，而净收入同比增长41.4%，增速差十分明显，这说明这一季度贝壳在除了新房、存量房交易外的其他业务发展十分迅速。

根据财报，Q2，包括家装家居和贝壳租房在内的非房产交易服务业务收入占比首次突破20%，其中家装家居业务收入可比口径下同比增长91%。这些高毛利业务的发展也拉动了贝壳整体毛利率。Q2毛利率为27.4%，而2022年同期为19.7%。

作为居住服务龙头企业，贝壳近年一直在积极拓展新型业务，从一体两翼（一体指的是新房、存量房的交易业务，两翼指的是家装家居以及租赁业务），到如今升级成“一体三翼”（新增贝好家事业线），贝壳似乎捕捉到了一些行业新机遇。

联想到此前参加中国社会科学院财经战略研究院主办的“中国居住产业转型与高质量发展研讨会”，会上一些专家的观点正好和贝壳的展业路径不谋而合，结合专家观点写下一些个人看法。

目前房地产仍处在调整期，小部分开发商利空消息出现，市场能看到的最核心问题仍然是聚焦在需求提振上。

从需求端看，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，未来中国房地产市场需求存在三个主要来源，包括城镇化新增住房需求、改善性住房需求、旧房更新需求。“利用相关数据对中长期住房需求的中性估算，2030年三项需求总计约12.46亿平方米。而2022年全国商品住宅的销售面积是11.46亿平方米。因而，中长期住房需求虽较最高点有所回落，但仍将维持相对稳定的规模。当然，未来的需求潜力并不等于现实需求，未来住房需求特别是改善性需求潜力的持续释放，还需要市场产品结构和政策条件的配合。”由此看来，未来房地产市场需求确实不会像以前那样旺盛，但基本总量会维持平稳。

相比需求端，很多人其实忽略了供给端存在的问题。销售不畅但库存并没有大幅累积，今年Q1“小阳春”时，商品房存销比甚至掉头向下，低于历史均值，这说明供给减少得也很迅速。供给的减少主要是部分房地产企业因为流动性危机不愿拿地，部分企业退出土拍市场所导致，这是当前的一个因素。此外还有国内地产行业的供给长期存在的一个问题，供给没有深度匹配需求，看起来房子很多甚至过剩，但让客户满意的房子其实不多，这体现在多个方面：

1、 房子本身。

能够满足改善型需求的好房子非常少。细分到地段、户型、采光、物业这些更细的颗粒度就更少。过去贝壳的价值很大程度上来源于这些数据的价值，这些数据的价值未来会继续上升而不是减少。

2、优质租赁。

租房在国内一直不受待见，很多人觉得主要是因为丈母娘。但其实社会观念的转变会非常快。核心问题其实是两点，一方面是租售同权有待进一步推进，这主要有赖政策面的推动；另一方面是国内优质租赁，保障性租赁住房供给不足。足够多能满足不同人生阶段、价格需求的租房供给，其实是解决未来居住问题的一个核心方面，和房产交易本身一样重要，这也是未来房地产企业的一个新机会。

房屋租赁业务并不是一门新鲜的生意，长租公寓的批量暴雷还近在眼前。2018年诸多平台意识到房屋租赁是片蓝海，纷纷涌入，以高于市场价格20%-40%的价格争抢房源，而又通过让利获客，最终导致“高进低出”，同时“长收短付”，引入第三方银行开展租金贷业务，不断加杠杆，增加了暴雷风险。

如今贝壳的租房业务和暴雷的长租公寓早已不是一个物种。首先是市场环境的改变，因为没有哄抢房源，导致了成本的下降。这点类似长视频平台，早期大家疯狂抢版权，导致内容成本居高不下，如今“不卷了”反而纷纷开始盈利了。

更重要的原因是，贝壳一直在做“难而正确的事”，贝壳租房给自己的定位是“微利可持续”。暴雷的长租公寓们的“高进低出”显然是不可持续的。2021年底。贝壳成立惠居事业群，正式推出租住服务业务贝壳租房，不久后推出“贝壳省心租”，贝壳省心租锁定了溢价率这一变量，摒弃了租赁市场二房东吃差价的模式，持续贯彻“微利可持续”的经营理念。

根据财报，截至二季度末，专注于分散式租赁住房管理服务的省心租业务在管房源规模超过120,000套，入住率达到94.5%。

3、标准化和品质化的装修。

这个问题算是房子和租房的延伸。

品质化方面，好装修对居住体验的提升有多大不用说，但现在大部分人的装修经验都是扒层皮。费钱、费时间，体验可能还不好，装修品质确定性不够。

而品质化的实现要依赖标准化。因为传统意义上装修服务是非标的，装修的好坏依赖于工人、设计、工长、材料等。哪怕是同一个户型、同一个团队装修出的品质差距都很大，装修师傅“看人下菜碟”的例子不绝于耳。多数装修企业的管理很粗放，一旦超出管理半径，产品质量可能大打折扣。这一现象的存在，既使得装修产品很难实现标准化和品质化，也是阻挠家装企业把规模做大的最大一道关卡。因此，家装行业市场集中度比较低。如何解决标准化的问题，将对家装企业提升市占率起到至关重要的作用。

贝壳自营的被窝家装自成立起就在做标准化方面的投入。如BIM系统完成装修物理空间1：1的数字化复刻，自主研发灯式摄像头——贝刻云视，以全景360度视角、AI自动工地作业现场等功能为业主提供多作业面视频推送，保障施工全流程透明。

后续收购的圣都家装，也在很早就制定了施工标准流程，并且提出十大项“砸无赦”，后来扩展到了二十项。施工验收时，如果出现二十项中任何一个问题，“砸无赦”。

标准化是企业打开规模天花板的关键。很多人可能都有这样的感受，很多餐厅的总店很好吃，但是很多分店味道有差距，哪怕是自营的分店差距也很明显，更别提加盟的了。这就是标准化没做到位，在开了很多分店以后，单店盈利肯定会越来越差。这也是多数家装企业面临的问题。目前可以说贝壳在标准化方面做得还不错，从财报来看，Q2家装家居合同额超34亿元，可比口径同比增长106%；收入26亿元，可比口径同比增长91%。在规模高基数下，增速仍没有放缓的趋势。

中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹在“城镇住房供给新模式的思考”中指出，当前需要从“补足住房租赁发展短板、构建完善住房保障体系、支持美好生活需求的住房升级改善、优化完善预售制、创新存量住房更新模式”五个方面入手，逐步建立城镇住房供给新模式。这五点中除了一些政策主导的变革，其余的正好和上面提到的一致，这也是房地产企业大有可为的地方。

综合来看，需求不足是表面和阶段性问题，房地产更长期要解决的问题其实还是在供给方面。房地产企业如何顺应、参与甚至引导供给侧的变革，就是新机会的所在。