央妈的大招,终于来了!

Dunn Simpson
2023-08-05

作者丨老船长

来源丨米筐投资(ID:mikuangtouzi)

1

大会之后,小会不断。

促消费20条、民营经济28条……各种政策纷纷出台,多到你走在路上就有可能被文件砸到。

8月第一天,央行也开了下半年工作会议。

综合运用多种货币政策工具,保持流动性合理充裕;

保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定;

统筹协调金融支持地方债务风险化解工作;

进一步便利境外投资者增持人民币资产,有序推进人民币国际化。

每一项都是大事。

而其中最重要的,还是对房地产的政策支持:

支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”,延长保交楼贷款支持计划实施期限,保持房地产融资平稳有序,加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

可以肯定的是,下半年的首付比例和房贷利率还会下调。

目前大多数城市的首套首付比例,都是30%,少数二三线城市最低20%。

下半年,更多的二三线城市或许会把首套首付比例降到20%,二套首付比例降到30%-40%。

但一线城市的下调幅度不会太大,二套首付比例在满足一定要求的前提下,或许能降到50%。

刺激需求侧的政策潮,还在继续。

而人们最为关注的,依旧是存量房贷利率的下调。

7月中旬,央行货币政策司司长邹澜就已经表态:

支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

而到了这次会议,用词和态度都有了转变:

指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

你可以细品其中的微妙之处。

央妈的态度很明确:存量房贷利率下调这件事,下半年必须办了!

市场呼吁三年之久的举措,终于落了地。

2

2016年,房价暴涨之后,严控周期再次开启。房贷利率也不断上行。

尽管从2019年以来,5年期以上LPR已经下调了7次,但存量房贷利率的平均水平依旧在4.7%的高位。大量城市的个人房贷利率都在5%以上,甚至超过6%。

而2023年上半年,全国新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%,比上年同期低了107BP。

今年以来超过40个城市更是把首套房贷利率下限降到了4%以下,几乎是历史最低水平了。

如果以一套100万总值的房子,首付30%、商贷30年,等额本息还款方式计算:

5%利率,每月房贷3758元;

4%利率,每月房贷3342元。

每个月就能节省400元,需要支付的利息总额就少了15万元。

面对这种差额,那些利率高位站岗的买房人,谁看了都会心口一紧。

加上口罩突袭对收入的影响,银行理财等其他投资渠道收益率下行,提前还贷就成了多数人的选择。

研究机构测算,2022年的提前还贷规模超过3万亿,预计今年的提前还贷规模会超过4万亿。

一场居民自发的去杠杆、修复资产负债表的浪潮,早就上演。

存量房贷利率的下调,对这部分人群来讲,是迟来的利好。

省下不少利息和月供,提前还贷规模也会相应下降,人们手上也会有更多现金用来消费,也有助于消费的起色。

一举两得,何乐而不为。

3

唯一的压力,给到了银行。

之前央行的表态中,给出了两种方式:

1)商业银行与借款人自主协商变更合同约定;

2)新发放贷款置换原来的存量贷款。

第一种方式就是直接降,把原来的合同作废再签新合同,银行的主动意愿有多高?

第二种方式是间接降,新贷款置换旧贷款,操作起来更麻烦,时间周期也更长。

目前各个银行也还在商讨,都还没有成形的方案落地。

当然,也不乏试水者。

前些天就有传言,兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。

如有客户预约提前还款,银行可向客户提供最高1年期70BP(基点)利率优惠券,并叠加提供一款专属理财产品,通过该方案挽留提前还贷的客户。

或者,1年期的利率优惠券只针对存量房贷按揭客户的,第一年优惠,后面继续执行原利率。

尽管这种方式只在部分支行试点,但发放利率优惠券的方式,之后也可能推广开来。

一个根本问题是,从贷款高利率直接降低,这中间的成本怎么弥补?

2022年,有40家上市银行的个人房贷余额超过100亿元。

其中,四大国有行更是碾压级别的存在,建设银行、工商银行都超过了6万亿,农业银行、中国银行都在5万亿上下。

邮储银行、建设银行、中国银行、工商银行、农业银行的个人房贷占比,超过了25%。城商行、农商行的占比,大都在20%以下。

因此,存量房贷利率的下调,对大行的影响更为明显。

银行为了弥补损失,势必会增加很多限制条件,比如贷款到期前不能提前还贷,比如再下调存款利率。

能不能顾全大局让出部分利益,就成为观察存量利率降低效果的关键。

到了考验银行的时候了。

THE END

来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi) 作者:老船长

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