印尼猫咪
2021-06-15
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@美股解毒师：
股息率超高的REITs，究竟该不该买？
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<p>有些资本积累的人，无论是主动投资还是别无他选，买上了几套房。虽沐浴了一把房市升值，但依然害怕泡沫的破裂。</p> <p>其实有一类金融产品，能很好的满足上述两类人，这便是房地产投资信托 Real Estate Investment Trusts (REITs)。国内，投资者对它相对陌生，而在美国，几十年的发展已然让它成为金融市场重要投资产品。</p> <p>简单地说，REITs就是房产行业的基金，就是投资者把资金交给一个基金经理去投资，然后有福同享有难同当。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/fd4951e4884fd0808dad4ec00880e32e\"></p> <p>既不买房，又能享受“房市”的福利；买了房，还能拿它对冲保值。无论怎么看，REITs的存在，都极大地丰富了金融市场。</p> <p>当下，美国市场的REITs产品琳琅满目，住房、医疗、商场、仓库甚至是数据，几百只产品覆盖了全美。且早在1972年，NAREIT房地产基金指数就已亮相。<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>2015年底，全美REITs市值总额已经达到8864亿，</strong></span>超过全美最大市值的公司苹果。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/3b888f490919ee897b98a1b4bbbff3c3\"></p> <p>（富时NAREIT指数不同类型成分及比例）</p> <p>那么REITs的吸引力在哪里？</p> <p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>1. 长期投资收益。</strong></span>REITs可以从股市、债市双边受益；</p> <p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>2. 高股息率。</strong></span>REITs的股息率远高于普通资产，源源不断的股息成为稳定收益的保障，2015年，REITs总共分红510亿美元。</p> <p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>3. 流动性好。</strong></span>REITs把高价值的房产拆分成流动股份，降低投资门槛，投资者可直接在交易所交易；</p> <p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>4. 专业管理。</strong></span>REITs经理都是在房产、金融行业颇具经验的；</p> <p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>5. 良好的法律制约。</strong></span>作为公开发售的金融产品，REITs必须具有独立的管理、分析、审计，同时有定期对外披露的义务。这使得REITs的信息透明程度甚至好于房产交易本身。</p> <p>如果这种健全的产品出现于过去10年的中国，恐怕房产升值带来的福利能惠及更多民众。但这只是如果，这只是说明REITs在过去10年中国房产市场的环境中会有相当不错的表现。</p> <p>然而，“安心稳睡”的REITs投资也是有需要非常小心的地方。</p> <p>最最重要的，就是<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>利率</strong></span>。REITs投资的资产主要分为两大类。一类称为<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>权益型信托 Equity REITs</strong></span>，是实实在在以资产为基础，通过房价变化、租金等产生收入和现金流，从而回报股东；另一类称为<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>抵押类信托Mortgage REITs</strong></span>，实质是抵押贷款或是住房抵押证券，而并不一定拥有实实在在的住房资产。简而言之，一类是“业主”收益，另一类则是“中介”收益。（混合类的产品从2010年起退出历史舞台）</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/eb30ce9a69a776611e04cab1db559dfa\"></p> <p>很明显，<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>利率的变化对抵押型房地产信托的影响要大于权益型</strong></span>。近些年超低利率环境让REITs大展宏图，尤其是抵押型，他们通过低负债利息吃到更大的利息差，从而获利空间较大。而眼下，加息一步步袭来，这就直接压榨了它的利润空间，因此这类产品在加息周期来临之后，风险倍增。</p> <p>再危言耸听一点，就是系统性危机。比如2008年的次贷危机。大量的贷款违约，就直接造成了系统性的信用风险。对权益型的REITs来说，资产价值缩水；对抵押型的REITs来说，贷款都收不回来，是直接的满门抄斩。</p> <p>这也是为什么次贷危机之后，权益型REITs蓬勃发展，而抵押型REITs基本没什么变化。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/fc6d01c91368deee3e55c845e870efed\"></p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/09a94b4faf49dcaac68c97df1ae9fc8f\"></p> <p>即便是从<span style=\"color: #ff6600;\"><strong>收益回报来看，权益型的REITs也高于抵押型的</strong></span>。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/ea8a0713fc3c04c15aa6e0d967caf5dd\"></p> <p>（绿线是权益型REITs）</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/4f38fa696a143c6452727f283bdbe408\"></p> <p>根据美联储的“点阵图”，2017年预计加息3次，这也是今年对抵押型REITs最容易预见的风险。</p> <p>当然，耶伦上台后，美联储的行事风格较为温和。市场有足够时间对加息做出反应，从而造成突发性打击的可能性较小。</p> <p>而权益型REITs，今年需要提防的除了耶伦之外，还有川普。大规模地刺激生产，对拥有无论是住房、商业楼、工厂、仓库的“业主”来说，都是一种刺激。通胀的上升也会刺激房价的上涨，而<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>抗通胀的权益型REITs则直接受益</strong></span>。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/0759a1852b398a9e8c8a9726e0878ce0\"></p> <p>所以，从投资的角度上来说，即便这几年REITs发展迅速，它依然是非常值得投资的品种。富时NAREITs综合指数过去一年上涨11.74%，如果算上分红，过去一年回报达到16.48%。美国投资者收到股息之后需要交个人所得税，而作为海外投资者的我们，还可以申请退税，回报率更高。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/577af5ee01fb2d8b4fe86807cdb16c08\"></p> <p>或者，我们干脆认为在加息的环境下，抵押型REITs将持续遭受打击，那么反过来做空它也是个不错的选择。</p> <p>总之，将REITs作为自己投资组合中的一部分，无论是参与房产升值、抵抗通胀，抑或是对冲保值，都有很强的可操作性。</p> <p>今后，小编也会不断推荐不错的REITs标的给大家。</p> <p>PS: 国内首只REITs产品在2014年获得监管批准，今年有望登陆上市交易。</p> <p>$(FNAR)$ $(FNER)$ $(FNMR)$</p> <p>#低风险套利# #公司分红#</p></body></html>","htmlText":"<html><head></head><body><p>这几年来，多少人因为购买力不从心，错过房市的爆发，只能眼瞅着恨天高的房价默默地交着房租。</p> <p>有些资本积累的人，无论是主动投资还是别无他选，买上了几套房。虽沐浴了一把房市升值，但依然害怕泡沫的破裂。</p> <p>其实有一类金融产品，能很好的满足上述两类人，这便是房地产投资信托 Real Estate Investment Trusts (REITs)。国内，投资者对它相对陌生，而在美国，几十年的发展已然让它成为金融市场重要投资产品。</p> <p>简单地说，REITs就是房产行业的基金，就是投资者把资金交给一个基金经理去投资，然后有福同享有难同当。</p> <p><img 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良好的法律制约。</strong></span>作为公开发售的金融产品，REITs必须具有独立的管理、分析、审计，同时有定期对外披露的义务。这使得REITs的信息透明程度甚至好于房产交易本身。</p> <p>如果这种健全的产品出现于过去10年的中国，恐怕房产升值带来的福利能惠及更多民众。但这只是如果，这只是说明REITs在过去10年中国房产市场的环境中会有相当不错的表现。</p> <p>然而，“安心稳睡”的REITs投资也是有需要非常小心的地方。</p> <p>最最重要的，就是<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>利率</strong></span>。REITs投资的资产主要分为两大类。一类称为<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>权益型信托 Equity REITs</strong></span>，是实实在在以资产为基础，通过房价变化、租金等产生收入和现金流，从而回报股东；另一类称为<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>抵押类信托Mortgage REITs</strong></span>，实质是抵押贷款或是住房抵押证券，而并不一定拥有实实在在的住房资产。简而言之，一类是“业主”收益，另一类则是“中介”收益。（混合类的产品从2010年起退出历史舞台）</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/eb30ce9a69a776611e04cab1db559dfa\"></p> <p>很明显，<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>利率的变化对抵押型房地产信托的影响要大于权益型</strong></span>。近些年超低利率环境让REITs大展宏图，尤其是抵押型，他们通过低负债利息吃到更大的利息差，从而获利空间较大。而眼下，加息一步步袭来，这就直接压榨了它的利润空间，因此这类产品在加息周期来临之后，风险倍增。</p> <p>再危言耸听一点，就是系统性危机。比如2008年的次贷危机。大量的贷款违约，就直接造成了系统性的信用风险。对权益型的REITs来说，资产价值缩水；对抵押型的REITs来说，贷款都收不回来，是直接的满门抄斩。</p> <p>这也是为什么次贷危机之后，权益型REITs蓬勃发展，而抵押型REITs基本没什么变化。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/fc6d01c91368deee3e55c845e870efed\"></p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/09a94b4faf49dcaac68c97df1ae9fc8f\"></p> <p>即便是从<span style=\"color: #ff6600;\"><strong>收益回报来看，权益型的REITs也高于抵押型的</strong></span>。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/ea8a0713fc3c04c15aa6e0d967caf5dd\"></p> <p>（绿线是权益型REITs）</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/4f38fa696a143c6452727f283bdbe408\"></p> <p>根据美联储的“点阵图”，2017年预计加息3次，这也是今年对抵押型REITs最容易预见的风险。</p> <p>当然，耶伦上台后，美联储的行事风格较为温和。市场有足够时间对加息做出反应，从而造成突发性打击的可能性较小。</p> <p>而权益型REITs，今年需要提防的除了耶伦之外，还有川普。大规模地刺激生产，对拥有无论是住房、商业楼、工厂、仓库的“业主”来说，都是一种刺激。通胀的上升也会刺激房价的上涨，而<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>抗通胀的权益型REITs则直接受益</strong></span>。</p> <p><img src=\"https://static.laohu8.com/0759a1852b398a9e8c8a9726e0878ce0\"></p> <p>所以，从投资的角度上来说，即便这几年REITs发展迅速，它依然是非常值得投资的品种。富时NAREITs综合指数过去一年上涨11.74%，如果算上分红，过去一年回报达到16.48%。美国投资者收到股息之后需要交个人所得税，而作为海外投资者的我们，还可以申请退税，回报率更高。</p> <p><img 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专业管理。REITs经理都是在房产、金融行业颇具经验的； 5. 良好的法律制约。作为公开发售的金融产品，REITs必须具有独立的管理、分析、审计，同时有定期对外披露的义务。这使得REITs的信息透明程度甚至好于房产交易本身。 如果这种健全的产品出现于过去10年的中国，恐怕房产升值带来的福利能惠及更多民众。但这只是如果，这只是说明REITs在过去10年中国房产市场的环境中会有相当不错的表现。 然而，“安心稳睡”的REITs投资也是有需要非常小心的地方。 最最重要的，就是利率。REITs投资的资产主要分为两大类。一类称为权益型信托 Equity REITs，是实实在在以资产为基础，通过房价变化、租金等产生收入和现金流，从而回报股东；另一类称为抵押类信托Mortgage REITs，实质是抵押贷款或是住房抵押证券，而并不一定拥有实实在在的住房资产。简而言之，一类是“业主”收益，另一类则是“中介”收益。（混合类的产品从2010年起退出历史舞台） 很明显，利率的变化对抵押型房地产信托的影响要大于权益型。近些年超低利率环境让REITs大展宏图，尤其是抵押型，他们通过低负债利息吃到更大的利息差，从而获利空间较大。而眼下，加息一步步袭来，这就直接压榨了它的利润空间，因此这类产品在加息周期来临之后，风险倍增。 再危言耸听一点，就是系统性危机。比如2008年的次贷危机。大量的贷款违约，就直接造成了系统性的信用风险。对权益型的REITs来说，资产价值缩水；对抵押型的REITs来说，贷款都收不回来，是直接的满门抄斩。 这也是为什么次贷危机之后，权益型REITs蓬勃发展，而抵押型REITs基本没什么变化。 即便是从收益回报来看，权益型的REITs也高于抵押型的。 （绿线是权益型REITs） 根据美联储的“点阵图”，2017年预计加息3次，这也是今年对抵押型REITs最容易预见的风险。 当然，耶伦上台后，美联储的行事风格较为温和。市场有足够时间对加息做出反应，从而造成突发性打击的可能性较小。 而权益型REITs，今年需要提防的除了耶伦之外，还有川普。大规模地刺激生产，对拥有无论是住房、商业楼、工厂、仓库的“业主”来说，都是一种刺激。通胀的上升也会刺激房价的上涨，而抗通胀的权益型REITs则直接受益。 所以，从投资的角度上来说，即便这几年REITs发展迅速，它依然是非常值得投资的品种。富时NAREITs综合指数过去一年上涨11.74%，如果算上分红，过去一年回报达到16.48%。美国投资者收到股息之后需要交个人所得税，而作为海外投资者的我们，还可以申请退税，回报率更高。 或者，我们干脆认为在加息的环境下，抵押型REITs将持续遭受打击，那么反过来做空它也是个不错的选择。 总之，将REITs作为自己投资组合中的一部分，无论是参与房产升值、抵抗通胀，抑或是对冲保值，都有很强的可操作性。 今后，小编也会不断推荐不错的REITs标的给大家。 PS: 国内首只REITs产品在2014年获得监管批准，今年有望登陆上市交易。 $(FNAR)$ $(FNER)$ $(FNMR)$ #低风险套利# 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