哥哥退市了
2023-06-07
财富不能仅仅以资产多少来衡量,更要看资产带来的现金流净额。
持有出租性的房产,当前的租金回报率大约只有1.5%,就算价值1000万的房产,看上去很厉害,但一年租金回报只有15万,扣除出租空档期、中介费、维护费、折旧等等,实际产生的现金流量更少。如果按中介挂牌的价格计算资产,有些人房产价值接近半个小目标,但租金也只有4、50万。
持有交易性的房产,购买时的负债率高,贷款利率去到5%,必须依靠房产价格上升才能抵消购房的成本,另外还有折旧、中介、交易税费等,如果房产价格每年涨幅低于7%,大概会变成消耗现金流的负资产。当然,早期买的房产升值巨大,这些才是大赢家。
房产租金涨幅大约和居民收入同步,过去8年,我的房子租金年增长率大约7.2%。另有一套双地铁上盖的小房子,2015年月租金3800元,现在也只有4100元,租金年增长率只有1.2%,按这样的租金收益,大约26年才能收回本金。出租性房产现金流很差,就像价格虚高的股票,成长性差,分红派息又少得可怜。
$上证指数(000001.SH)$ $房地产(BK0273)$
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