仓储物流行业一直是我国重点发展的基础设施领域，REITs项目的发行对于加快我国仓储物流园区建设，扩大优质物流服务供给，打造低成本、高效率的全国性物流服务网络，以不动产基础设施与金融共同高质量地服务于实体经济、促进实体经济的发展等方面都有着重要意义。
近日，仓储物流REITs的审核也有新进展。据上海证券交易所官网消息，4月19日晚间，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中航易商仓储物流REIT”）公布首轮反馈回复，回复就项目运营管理、估值合理性、项目合规性、交易安排以及原始权益人等多个方面进行了详细阐述。
图片来源：上海证券交易所官网
中航易商仓储物流REIT原始权益人为ESR集团（易商）（1821.HK)，基金管理人为中航基金管理有限公司。资料显示，ESR集团（易商）是亚太区引领新经济领域的不动产管理公司，也是全球最大的上市地产投资管理公司之一，管理费收入相关资产管理规模超过800亿美元，拥有相当丰富的相关项目运营经验。
估值保守下修 降低基金上市后波动风险
公告显示，中航易商仓储物流REIT基金基础设施项目分为富莱德昆山物流园一、二、三期，均为现代仓储物流设施（高标仓），项目规划用途及实际用途为物流仓库。其中，富莱德昆山物流园项目三期2018年2月投入运营，是华东地区第一座4层大跨重载物流仓库。
富莱德昆山物流园位于昆山花桥，地处上海“卫星城”范围内，距离上海外环仅30分钟车程，地理位置上辐射整个华东地区，是为大上海城区及苏州城区提供配套服务的物流聚集及核心要地，具有非常优秀的区位优势。
反馈回复中提到，富莱德昆山物流园项目以2024年3月31日为基准日的评估价值24.35亿元，而首发申报时项目评估值为28.70亿元。也就是在这一次的反馈回复中，中航易商仓储物流REIT估值下调了4.35亿元。
从投资者的角度来讲，在当前经济环境下，基金估值的保守下修，有效降低了基金上市后价格波动的风险，是维护投资者利益和市场稳定的重要举措。
随着市场波动的加剧，ESR集团（易商）与中航基金及时调整中航易商仓储物流REIT的估值，这种积极的估值调整措施会减小投资者投资风险。同时为了鞭策运营管理机构平稳换租、保证上市后的价格稳定，ESR集团（易商）在运营管理协议里约定，未来三年，如果评估项目营业收入有消极因素影响，则ESR集团（易商）会作为运营管理者，通过相关方式来弥补这些负面影响。这些措施都有助于增厚中航易商仓储物流REIT上市后的“安全垫”，有效降低投资者的风险暴露，为基金投资者创造更稳健的投资环境。
统计口径差别导致出租率下降 还原口径下出租率将上升
中航易商仓储物流REIT基金在反馈回复中表示，截至2024年3月31日基础设施项目整体出租率为79.88%，首次申报挂网披露了截至2023年11月1日基础设施项目整体出租率为89.49%。
仔细查阅申报材料，发现两次统计口径存在一定差异，首次挂网材料中截至2023年11月1日出租率披露口径为“按已达到约定交付日的出租面积计算的出租率”。但是在反馈回复中，中航易商仓储物流REIT基金调整了出租率披露口径，将截至2024年3月31日出租率披露口径调整为“按已起租面积计算的出租率”。由于免租期以及其他因素影响，“按已起租面积计算的出租率”在统计口径上会更加的谨慎，得到的数据也会比较保守。可以推测，如果统计口径保持不变，截至2024年3月31日基础设施项目整体出租率很有可能明显高于目前新口径水平。新的披露口径能够让投资者更加了解基础设施项目实际出租情况，也结合了市场通用出租率披露口径。
除此之外，物流园租赁周期平均为3年，如果客户租期集中到期会影响物流园持续的盈利能力带来不利影响。但ESR集团（易商）为了更有效的管理租赁到期，根据客户的需求将不同行业客户租期进行了划分，从1-2年、2-3年，甚至是5年的租赁周期。在租赁到期时间上实现了“错峰”，通过管理缓解了客户约租期集中到期带来的续租压力。
亚太区引领新经济领域的不动产管理公司携手中航基金
ESR集团（易商）于2019年11月登陆香港联交所，自2016年开始，ESR集团的业绩一直保持稳定增长。营业收入由2016年的0.97亿美元增长至2023年8.71亿美元。
数据来源：同花顺iFind
2023年ESR集团（易商）实现营业收入8.71亿美元，同比增长6%。得益于强劲的运营表现，ESR集团（易商）2023年基金管理EBITDA达到5.79亿美元，占总分部EBITDA的60%。扣除奖励费后，基金管理EBITDA同比增长8.9%（不包括分占若干联营公司的金融衍生资产公允价值）。
中航基金作为中航易商仓储物流基础设施REIT的基金管理人，截至目前已发行2支公募REITs产品。
全球10只REIT基金管理经验 ESR集团打开REITs想象空间
截至2023年12月31日，ESR集团（易商）资产管理规模约1,560亿美元，资产建筑面积约4,900万平方米。其中在大中华区，ESR集团（易商）管理着177项物业，总资产管理规模超过307亿美元，总建筑面积约1,490万平方米。可扩募资产丰富，这也为中航易商仓储物流基础设施REIT基金的未来带来了广阔的想象空间。
中航易商仓储物流基础设施REIT基金是ESR集团（易商）在中国境内发行的第一只REIT基金，但ESR集团（易商）在全球范围内已经拥有了10支REITs管理经验。
ESR集团（易商）在亚太及中国地区基础设施建设领域深耕多年，服务于包括电商、物流、零售、制造、汽车、服装美妆、食品冷链、消费品、生物医药、数据中心及新能源共十大类主流行业在内的高质量产业客户。为富莱德昆山物流园项目带来了充足的未来租户储备，能够有效保证未来出租率及租金收入水平。
值得一提的是，物流园的运营管理机构为上海易之商企业管理服务有限公司，是ESR集团（易商）的全资子公司，在未来物流园的运营管理中，ESR集团（易商）也会深度参与。ESR集团（易商）在仓储物流领域以及REITs领域的丰富的经验，这些都会带到中航易商仓储物流REIT当中，成为强大助力。
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